אם יש לכם נכס שמוחכר מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), או שאתם שוקלים לרכוש כזה, חשוב להבין לעומק את ההשלכות של תוספת בנייה בנכס של רמ"י. גם אם קיבלתם אישור מהעירייה, זה לא תמיד מספיק – ורמ"י עשויה לדרוש מכם תשלום נפרד, שעשוי להפתיע אתכם בעשרות אלפי שקלים.
מי שומר עליכם מול רמ"י?
עו"ד גלעד א. בר, מומחה לייצוג מול רשות מקרקעי ישראל, מכיר את המערכת מבפנים – כמי שכיהן בתפקידים בכירים בתוך רמ"י. הניסיון שצבר במחוז תל-אביב והמרכז מעניק ללקוחותיו יתרון ממשי במניעת טעויות יקרות ובקידום תוספות בנייה בנכס חכור.
למידע נוסף על ייצוג משפטי מול רמ"י >>
מהו חוזה חכירה ולמה הוא כל כך חשוב?
חוזה החכירה מול רמ"י קובע:
- את מיקום הקרקע (גוש, חלקה, מגרש)
- את תקופת החכירה (49 או 98 שנים)
- את הייעוד (מגורים, מסחר, תעשייה)
- ובעיקר – את קיבולת הבנייה המאושרת
שימו לב: הקיבולת המאושרת לא תמיד תואמת את זכויות הבנייה לפי התב"ע! ייתכן שהתב"ע מאפשרת יותר, אך חוזה החכירה מגביל אתכם – וכל חריגה תחויב בתשלום נוסף.
דמי היתר בגין תוספת בנייה – לא מה שחשבתם
אם אתם רוצים להוסיף חדר או להרחיב את הנכס, עליכם לבדוק גם מה כתוב בחוזה. רמ"י מחייבת בתשלום שנקרא דמי היתר, גם אם קיבלתם אישור מהעירייה.
הנוסחה: שווי הקרקע × מספר מ"ר המבוקשים × 31% + מע"מ.
למידע נוסף על דמי היתר באתר רמ"י <<
מה קורה אם בניתם בלי לשלם לרמ"י?
במקרים רבים, בעלי נכסים בונים תוספת באישור הרשות המקומית – אך מבלי להסדיר את התשלום לרמ"י. זה עלול להתגלות רק בשלב מכירת הנכס, ואז:
- העסקה נעצרת
- נשלח פקח מטעם רמ"י
- תידרשו לשלם דמי היתר רטרואקטיביים
- וייתכן שגם דמי שימוש חורג בגובה 6% לשנה – עד 7 שנים אחורה
קראו עוד על תוספת בנייה בנכס מוחכר >>
העברת זכויות בנכס של רמ"י – לא תמיד תהליך פשוט
בזמן מכירת נכס שמוחכר מרמ"י, הרשות מבצעת בדיקה קפדנית: האם הנכס תואם את ההיתר? האם שולמו כל התשלומים הנדרשים?
אם קיימת תוספת לא מוסדרת – לא ניתן להשלים את העברת הזכויות עד להסדרת החוב.
שילמתם היטל השבחה? עדיין תצטרכו לשלם גם לרמ"י
תשלום לעירייה (היטל השבחה) לא פוטר אתכם מהצורך לשלם דמי היתר לרמ"י. מדובר בשתי רשויות נפרדות.
ולכן, חשוב להבין מראש מה הסכום הכולל שתידרשו לשלם.
איך לבדוק זכויות בנייה בנכס של רמ"י?
לפני כל תוספת בנייה, או לפני רכישת נכס חכור, חשוב לבדוק:
- מהי קיבולת הבנייה לפי חוזה החכירה
- מה מאפשרת התב"ע
- האם קיימות תוספות בנייה שבוצעו בעבר
- האם קיימת התאמה בין מצב הנכס בפועל לתיק הבניין
המלצה חמה – להיעזר בעו"ד, שמאי או אדריכל שמכירים היטב את הנהלים מול רמ"י.
לסיכום – אל תוסיפו מטר לפני שבודקים!
- קראו את חוזה החכירה שלכם.
- בדקו את הקיבולת המאושרת.
- השוו מול התב"ע.
- בדקו אם תידרשו לשלם דמי היתר לרמ"י.
- אל תחכו לרגע שבו תנסו למכור – ואז תגלו שיש חריגות לא מוסדרות.
צרו קשר – אל תחכו להפתעה
רוצים לבדוק את מצב הזכויות בנכס שלכם?
מתכננים תוספת בנייה?
מעוניינים לקנות נכס של רמ"י בביטחון מלא?
- המאמר עודכן ב- 29.04.2025