רישום בטאבו וכשרות של נכס מקרקעין

הביטוי "רשום טאבו" מבטא עבור רבים בציבור מעין תעודת כשרות או תעודת אחריות לתכונות של נכס מקרקעין מבחינה משפטית, תכנונית וכדומה. האומנם כך? אז"ש, אז זהו שלא, ויש צורך לשבור את המיתוס הזה. הרישום בטאבו אומנם כלי חשוב לבחינת תכונותיו וכשרותו של נכס נדל"ן מסוים , אך עם זאת הוא רק כלי אחד והוא אינו חזות הכל. לפעמים הרישום בטאבו יכול להיות גם שגוי ומטעה ויכול לגרום לקונה פוטנציאלי לחשוב שהוא קונה נכס שהוא אחר לחלוטין ממה שהוא במציאות. דוגמה א – הוצגה לך דירת מגורים שמאוד מצאה חן בעינך במיקום טוב. נסח הטאבו מעיד שאין משכנתא, אין שעבודים , בעל הדירה הוא זה הנחזה להיות הרשום כבעליו , הנכס מוגדר בנסח כדירה והכל נראה תקין. אולם עליה וקוץ בה , בירור קצר בהיתר הבניה במחלקת ההנדסה של העיריה יכול לגלות כי אותה דירה אינה מוגדרת כדירה אלא מוגדרת כמחסן או חדר כביסה. במקרה כזה אתה עשוי "לאכול אותה", כי מחיר מחסן נמוך בהרבה ממחיר דירה. אם תכננת לקחת משכנתה אז אף בנק לא ייתן לך משכנתה לרכישת מחסן. מעבר לכך לא תוכל להשתמש במחסן למגורים באופן חוקי אלא אם כן קיבלת היתר לשימוש חורג מהעיריה , דבר שכרוך בעלויות גבוהות. דוגמה ב- הוצגה לך דירת מגורים בשטח 120 מ"ר, לפי חשבון הארנונה של הדירה. הוצאת נסח טאבו ובנסח רשום כי שטח הדירה 70 מ"ר בלבד. מה פשר הפער בשטחים. יתכן ששטח הדירה המקורי היה 70 מ"ר וכתוצאה מתוספות בניה או חריגות בניה התווסף שטח נוסף של 50 מ"ר, אך שטח זה של התוספות או חריגות הבניה לא עודכן ברישומי הטאבו. תיקון שטח הדירה בטאבו כרוך בתיקון צו הבית המשותף וכרוך בעלויות גבוהות ובירוקרטיה מרובה. מעבר לכך חשוב לציין כי שטחי הדירות הרשומים בטאבו הם שטחי רצפה נטו ,כלומר שטח רצפה מקיר לקיר. לעומת זאת שטחי הדירות בעיריה הם שטחי ברוטו כולל שטחים מתחת לקירות וכולל חלק יחסי ברכוש המשותף, דבר שמביא להפרשים של 15-20% ואף יותר בין השטח הרשום בטאבו לבין זה הרשום בעיריה. דוגמה ג- יתכן מקרה קיצוני ביותר שהנכס אמנם רשום בטאבו אך בדיקה במחלקת ההנדסה של העיריה תגלה כי לנכס אין כלל היתר בניה !! וניתן אף להוציא נגדו צו הריסה !! שכיח במיוחד בדירות או חדרים שנבנו על הגג. אתם וודאי שואלים את עצמכם בצדק , איך יתכן דבר כזה שאין התאמה בין הרישום בטאבו לבין הרישום ברשויות התכנון והבניה? התשובה לכך נעוצה בעובדה שקיימת הפרדה בישראל בין מישור דיני הבעלות והקניין על נכס נדל"ן לבין מישור דיני התכנון והבניה. מדובר בשני מישורים נפרדים ומקבילים שאינם תלויים זה בזה ולעיתים קיימים פערים ביניהם. הרשויות האחראיות על רישום הבעלות והקנין ( לשכות הטאבו – משרד המשפטים ) ואלה שאחראיות על תוכניות הבניה (ועדות מקומיות או מחוזיות לתכנון ובניה ) עובדות במקביל אך במנותק האחת מהשניה. רק בשנים האחרונות נתנו לכך הרשויות את הדעת ונעשו תיקוני חקיקה בתקנות הרישום וההסדר משנת 2011 , אך הדבר הוא רק בראשיתו ואינו מספק עדיין. הנכסים המועדים לפורענות מבחינת הרישום השגוי או רישום שאינו תואם את ייעוד הנכס לפי היתר בניה או רישום נכס שחסר כל היתר בניה הם לרוב בניה צמודת קרקע (וילות או קוטג'ים) , דירות בקומות קרקע ובקומות עליונות בבתים משותפים ישנים מאוד (50 שנה ומעלה ). שתהיה לכם קניה בטוחה ושלא יעבדו עליכם !! המאמר אינו בגדר תחליף לייעוץ משפטי ע"י עו"ד. כל הזכויות שמורות.
× איך אפשר לעזור?