ייצוג מול רשות מקרקעי ישראל (מינהל)

ייצוג מול רשות מקרקעי ישראל (מינהל)

מינהל מקרקעי ישראל אשר עבר רפורמה ושמו שונה בשנת 2013 לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל" או ממ"י או רמ"י) הנה רשות ממשלתית אשר הוקמה מכח חוק בשנת 1960 לצורך ניהול, החכרה ופיקוח על "מקרקעי ישראל", דהיינו כל הקרקעות שבבעלות מדינת ישראל, רשות הפתוח (זרוע של מדינת ישראל) וקרן הקיימת לישראל.
אחוז הקרקעות שבניהול המינהל מהווה למעלה מ- 90% מכלל הקרקעות בשטח המדינה.
עניני מינהל מקרקעי ישראל ונוהליו, הנו תחום רחב, מורכב וסבוך המורכב מהחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל והנהלת המינהל אשר אמורות ליישם את מדיניות מועצת המינהל שבראשו עומד בדרך כלל שר הבינוי והשיכון.
לאחרונה החליטה ממשלת ישראל על רפורמה במקרקעי ישראל ובמסגרתו המינהל הפך לרשות עצמאית. כמו כן הוחלט כי רשות המקרקעין תעסוק בעיקר בתחום תכנון קרקעות לבניה ושיווק קרקעות לבניה זמינה על מנת למתן את מצוקת הדיור ועלית מחירי הדיור בישראל שהחריפה בשנים האחרונות. בנוסף הוחלט במסגרת הרפורמה על צימצום החיכוך בין החוכר לבין המינהל זאת בין השאר, על ידי הסבת זכות החכירה של חוכרי המינהל  לזכות בעלות רשומה בטאבו לטובת החוכר, בכפוף לרישום הערת אזהרה לטובת המדינה בדבר  אי העברה לזרים. החוכר העתיד להירשם בטאבו כבעלים של הנכס , מתחייב על אי מכירת הנכס לכל מי שאינו תושב ו/או אזרח ישראל או מי שאינו זכאי לעלות לארץ לפי חוק השבות ו/או מכירה לכל גוף או תאגיד אשר מי ששולט בו אינו תושב או אזרח ישראל או אינו זכאי לעלות לארץ לפי החוק. התחייבות זאת נרשמת בטאבו כהערת אזהרה על הנכס לטובת המינהל על מנת למנוע מכירת הזכויות בנכס לגורמים שאין להם כל זיקה למדינת ישראל. למותר לציין כי הרפורמה הנ"ל מיושמת באופן הדרגתי והינה רלבנטית בעיקר לחכירה מהוונת בבניה רוויה (בקומות) ובניה צמודת קרקע (קוטג'ים, וילות) בשטחי מגרשים של עד 540 מ"ר ובקרקעות בבעלות מדינת ישראל או רשות הפתוח בלבד. בקרקעות בבעלות הקרן הקיימת לישראל לא ניתן כלל לרשום בעלות על שם בעל הדירה בהתאם לתקנון חברת הקרן הקיימת לישראל וניתן לרשום בהן זכויות חכירה לדורות – דהיינו זכות לשכירות ארוכת טווח של 49 שנה או 98 שנה. עם זאת גם זכות חכירה לדורות הינה זכות קניין לכל דבר שניתן לסחור בה ולעשות בה כל עיסקה במקרקעין כמו זכות הבעלות. ההבדל בינה לבין זכות הבעלות היא שיש לחדש אותה מול בעל הקרקע בתום תקופת החכירה בכפוף לתנאים שבחוזה החכירה.

זכויות החוכר בקרקע המוחכרת נגזרות מכמה גורמים:

1. זכויות לפי חוזה החכירה – תקופת החכירה, אחוזי הבניה לפי החוזה, חכירה מהוונת או בלתי מהוונת.
2. החלטות מועצת מקרקעי ישראל
3. פסיקות בתי המשפט בנושא.

עם זאת כבר נקבע בשורה של פסיקות כי אין בכוחם של החלטות מועצת מקרקעי ישראל לשנות /לפגוע בזכויות חוכרים לפי חוזה החכירה שנחתם עימם לפני קבלת החלטת המועצה.

רשות מקרקעי ישראל גובה תשלומים שונים מאת החוכרים של הקרקע בהתאם לתנאי להחלטות ו/או תנאי חוזה החכירה שלהם.התשלומים שהרשות נוהגת לגבות :

דמי היוון – תשלום חד פעמי מראש עבור כל תקופת החכירה הבא במקום דמי החכירה השנתיים המשולמים מדי שנה בשנה. התשלום נגזר מערך של 91% מערך הקרקע, יתרת תקופת סיום החכירה ודמי החכירה הראשונים (בדרך כלל 40% או 80% בחכירות ישנות) ששולמו בעת רכישת החכירה. דמי ההיוון בקרקע עירונית מזכה את המהוון גם בקבלת חכירה מהוונת לתקופה של 49 שנים נוספות ובפטור מדמי ההסכמה (מעין מס שבח) המשולמים לרשות מקרקעי ישראל בעת מכירת הקרקע המוחכרת. כיום הרשות מוכרת קרקע בחכירה מהוונת בלבד  עבור תקופה של 49 או 98 שנה. מרבית החוכרים היוונו במשך השנים את החכרות במבצעי היוון שונים , כך שהחכירות הבלתי מהוונות הולכות ונעלמות.

דמי היתר – תשלום עבור היתר שהרשות נותנת לחוכר כדי להפיק הנאה נוספת  על זו אשר היה זכאי לה לפי חוזה החכירה שלו , לפני מתן ההיתר.     קיימים שלושה סוגים של דמי היתר:

א. תוספת בניה – עבור תוספת שטח בניה למבנה קיים ( לרוב עד 240 מ"ר) או הקמת יחידת דיור נוספת.

ב. שינוי יעוד וניצול – שימוש בקרקע למטרה או ליעוד שלא בהתאם לחוזה החכירה המקורי או הוספת שטחי בניה  החורגים מהגדת "תוספת בניה" , למשל מבית צמוד קרקע למבנה רב קומות.

ג. פיצול מגרש – חלוקת מגרש המוחכר ל- 2 מגרשים או יותר המאפשר לבנות מס' מבנים גדול יותר או שטח בניה גדול יותר מכפי שהותר בחוזה החכירה המקורי.

אם שינוי היעוד או ניצול או פיצול המגרש כרוכים בעיסקת מכירת/העברת הזכויות במגרש , המינהל/הרשות גובה רק עבור דמי היתר ולא יגבה דמי הסכמה ככל שהחכירה לא מהוונת. המינהל נוהג לגבות עבור דמי היתר עבור תוספת בניה ו/או שינוי יעוד וניצול המהווים גם דמי היוון עבור רכישת זכויות החכירה בתנאים החדשים.

עו"ד גלעד א. בֶּר שימש כעו"ד במינהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז בין השנים 1999- 2002 ,והתמחה בתחומי הפעילות השונים של המינהל. אגב כך צבר ניסיון וידע רב בתחום זה.  בנוסף במהלך לימודיו המשפטיים עבד במינהל מקרקעי ישראל מחוז ת"א במחלקת עיסקות עירוניות כרכז שיווק, מכרזים והגרלות קרקע בתחום העירוני.

שירותי משרדינו בתחום זה כוללים בין היתר:

1. הסדרת זכויות – קבלת חוזה חכירה ורישום בטאבו
2. דמי היוון בבניה נמוכה / רוויה
3. דמי היתר בתוספת בניה / בשינוי ניצול או ייעוד קרקע .
4. פיצול מגרשים.
5. חידוש יובל חכירה
6. העברת זכויות לפי חוזה פיתוח
7. העברת זכויות בבניה רוויה/נמוכה
8. העברת זכויות במגזר החקלאי
9. השגות על שומות המינהל כגון: דמי היתר/דמי היוון
10. המרה משכר לחכר.