עסקאות נוגדות במקרקעין הן מצב שבו שני צדדים טוענים לזכויות במקרקעין, ונשאלת השאלה – למי מבין הצדדים תינתן עדיפות , מי מבין הצדדים יגבר על השני ויוכרז שהוא בעל הזכויות החוקי במקרקעין.
סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע :
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב – זכותו עדיפה."
פירוש הסעיף – נחתם חוזה מכר במקרקעין העדיפות תינתן לקונה הראשון בזמן שחתם על החוזה עם המוכר, החריג הוא אם הקונה השני בזמן עמד בשלושה תנאים מצטברים :
(1) הוא התנהל בתום לב
(2) שילם תמורה בעד העסקה
(3) העסקה הסתיימה ברישום בטאבו לטובתו בעודו בתום לב.
אולם אם הקונה הראשון בזמן גם לא רשם לטובתו הערת אזהרה וגרם ברשלנות לתאונה משפטית, והקונה השני בזמן היה בתום לב ושילם תמורה – תינתן עדיפות לקונה השני בזמן, גם אם הוא לא השלים את העסקה ברישום בטאבו (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולניאל חברה בע"מ – להלן: " הלכת גנז " ).
נסיבות המקרה:
חלקת קרקע שהייתה בבעלות ארבעה אחים. אחד האחים נפטר, ושני בניו ירשו את מלוא זכויותיו בקרקע (להלן: " היורשים " ). מכאן שהבעלות בקרקע היתה של שלושה האחים ושני היורשים.
היורשים טענו כי בתאריך 23/4/1980 התקיימה פגישה בינם לבין שניים מתוך שלושת האחים, ובמעמד הפגישה נחתם ביניהם הסכם מכר לפיו אחד משלושת האחים (להלן: "המוכר" ) מכר מחצית מחלקו בקרקע לשני היורשים, בחלקים שווים ביניהם ומכר את המחצית השניה שלו לאחיו (להלן: "אחיו של המוכר" ). העסקה נעשתה בתמורה לתשלום שהמוכר אישר את קבלתה במסגרת החתימה על הסכם המכר. חוזה המכר לא דווח לרשויות מיסוי מקרקעין, לא נרשמה בעקבותיה הערת אזהרה, ובמרוצת השנים המוכר נפטר.
בחלוף שנים רבות בשנת 2021, נודע ליורשים שאחיו של המוכר העביר עוד בשנת 2010 את מלוא זכויותיו של המוכר בקרקע על שמו בטאבו, בניגוד גמור להסכם המכר משנת 1980. מכאן, שני היורשים הגישו תביעה לפסק דין הצהרתי שיקבע שהם הבעלים של מחצית הזכויות של המוכר בקרקע. הם גם עתרו לביטול העסקה ללא תמורה (עסקת מתנה) בין המוכר לבין אחיו של המוכר משנת 2003 שכאמור נרשמה בטאבו על שם אחיו של המוכר בשנת 2010.
טענות אחיו של המוכר :
(1) עסקת המתנה דווחה כדין ושולמו מיסים.
(2) הסכם המכר אינו ברור מפני שלא פורט בו השטח וחלוקת הזכויות בין הרוכשים.
(3) מכחיש את חתימתו על הסכם המכר.
(4) הוא מחזיק ומעבד במשך שנים את חלקו של המוכר, בידיעת היורשים.
(5) התיישנות ושיהוי בהגשת התביעה מאחר שחלפו 25 שנים מאז החתימה לכאורה על הסכם המכר.
(6) היורשים איבדו את עדיפותם לבעלות במקרקעין, הם לא טרחו לרשום הערת אזהרה לאחר ההתקשרות בהסכם המכר, למרות שמדובר בפעולה פשוטה וזולה ולכן, הם נעדרי תום לב אובייקטיבי כי הם אלו שהובילו לתאונה המשפטית.
טענות שני היורשים:
(1) הסכם המתנה מזויף, וממילא הסכם המכר גובר על הסכם המתנה.
(2) עדות של עד שעובד שנים רבות בתור מודד, שבשנות ה 80 הוזמן, ע"י הצדדים להסכם המכר, לבצע חלוקה, ולקבוע גבולות בחלקה בהתאם להסכם.
(3) עדות בנו של המוכר, שהעיד כי היה נוכח בזמן חתימת הסכם המכר, וראה את אחיו של המוכר חותם, ואת אביו מקבל את הכספים משני הצדדים. גם הוגשה חוות דעת מומחה שקבע שהחתימה על הסכם המכר תואמת את חתימת אחיו של המוכר.
החלטת בית המשפט:
בית המשפט קיבל את התביעה, וקבע שבמישור היחסים שבין הצדדים, הסכם המכר משנת 1980 גובר על הסכם המתנה משנת 2003, המאוחר בזמן.
לעניין בהירות ההסכם, נקבע כי מדובר בהסכם ברור שניתן ללמוד ממנו על אומד דעת הצדדים.
לעניין חתימת אחיו של המוכר על הסכם המכר, נקבע שבהתאם לראיות שהוצגו לו שוכנע ביהמ"ש ששני היורשים עמדו בנטל הראייה, והוכח שאחיו של המוכר חתם על הסכם המכר משנת 1980.
לעניין טענת ההתיישנות, נקבע שתקופת ההתיישנות מתחילה ביום שנולדה עילת התביעה. במקרה זה, העילה נולדה ביום החתימה על הסכם המתנה בשנת 2003, שהרי לפני כן לא הייתה יריבות משפטית בין הצדדים. ולכן טרם חלפה תקופת ההתיישנות.
לעניין סעיף 9 לחוק, נקבע שבמקרה זה אין ספק שעסקת המכר קודמת בזמן, והיא עדיפה על עסקת המתנה המאוחרת בזמן, וזאת מהסיבה שלא שולמה כל תמורה. בהקשר זה, ממשיך ביהמ"ש ומוסיף שגם אם אחיו של המוכר היה מוכיח ששילם תמורה עבור עסקת המתנה – עדיין יש להעדיף את עסקת המכר, זאת לאור חוסר תום הלב בהתנהלות אחיו של המוכר לאורך כל שלבי העסקה.
שעה שהרוכש השני בזמן לא רכש את הזכויות בתום לב, הוא לא יוכל לחסות בצילה של ההגנה של הלכת גנז המהווה חריג לכלל שבסע' 9 לחוק המקרקעין, ובמקרה זה גם אין משקל למחדל הרוכש הראשון בזמן באי רישום הערת אזהרה".
ת"א 71257-11-21 חוראני ואח' נ' חוראני ואח', פורסם בנבו ביום 23.07.24