Avocat immobilier francophone en Israël : acheter ou vendre un appartement en toute sécurité

En Israël, la vente d'un appartement ne passe pas par un notaire : c'est l'avocat de chaque partie qui vérifie le bien, rédige et négocie le contrat, sécurise les paiements et enregistre vos droits au Bureau du registre foncier (Tabu). En tant qu'avocat immobilier francophone en Israël, je vous accompagne à chaque étape, que vous achetiez votre premier appartement après l'aliya, un investissement locatif, ou que vous vendiez un bien depuis la France.

Ce qui change par rapport à la France

• Pas de notaire, un avocat par partie. L'acheteur et le vendeur ont chacun leur avocat. Celui du vendeur défend le vendeur : ne signez jamais sans le vôtre.
• Le « zikhron dvarim » engage. Ce document d'accord préalable, souvent présenté comme une simple formalité, avant signez le contrat. En tant qu'acheteur ne le signez pas sans votre avocat.
• Tabu ou Autorité foncière. Un bien immobilier est inscrit au Tabu ou détenu par un bail de longue durée sur une terre de l'État (« Rami »), parfois via une société de gestion. Les vérifications et les frais ne sont pas les mêmes. Aussi bien le droit de pleine propriété que le droit de bail à long terme peuvent être inscrits au registre foncier – Tabu.
• Les taxes. L'acheteur paie la taxe d'acquisition (« mas rekhicha »), à déclarer dans les 30 jours suivant la signature ; les nouveaux immigrants bénéficient d'un barème réduit sous conditions. Le vendeur est soumis à l'impôt sur la plus-value (« mas chevakh »), et il paie jusqu'à 25 % du bénéfice net réalisé entre le prix d'achat et le prix de vente après déduction des crédits pour les dépenses engagées sur la propriété.

S'il s'agit de l'unique appartement du vendeur en Israël, celui-ci bénéficie d'une exonération d'impôt.

• La note d'avertissement. A partir de la signature et le premier paiement, une inscription au Tabu (« He’arat Azhara ») protège l'acheteur contre une seconde vente ou une hypothèque. C'est l'une des premières choses que je fais pour protéger l'acheteur.

Ce que je fais pour l'acheteur

• Vérification des droits : extrait du Tabu ou de l'Autorité foncière, hypothèques, saisies,, identité réelle du vendeur.
• Vérification urbanistique : permis de construire, servitudes, agrandissements non autorisés, procédures en cours, charges de copropriété.
• Contrat de vente : rédaction ou négociation sur les articles, le calendrier des paiements, les garanties, les pénalités de retard, la date de remise des clés et de l'état du bien.
• Financement : coordination avec la banque pour le prêt immobilier (« machkanta ») et les documents qu'elle exige.
• Déclarations fiscales le paiement de la taxe d'acquisition dans les délais.
• Enregistrement : transfert définitif du bien à votre nom au Tabu ou auprès de l'Autorité foncière.
• Achat sur plan auprès d'un promoteur : vérification de la garantie prévue par la loi sur la vente d'appartements (garantie bancaire ou police d'assurance), examen approfondi du contrat et exigence de modifications pour protéger les droits de l'acheteur, des clauses d'indexation, des délais de livraison et des garanties contre les malfaçons.

Ce que je fais pour le vendeur

• Un contrat qui sécurise les paiements et ne transfère les droits qu'une fois le prix intégralement reçu.
• Mainlevée de votre hypothèque et coordination avec votre banque.
• Calcul de l'impôt sur la plus-value et demande d'exonération lorsque vous y avez droit, notamment pour un appartement unique.
• Vente à distance : si vous vivez en France, une procuration notariée et apostillée me permet de signer et de régler toutes les formalités à votre place.

Les étapes d'une transaction

1. Premier échange : votre projet, le bien, le financement, le calendrier.
2. Vérifications juridiques et urbanistiques du bien.
3. Négociation et rédaction du contrat avec l'avocat de l'autre partie.
4. Signature, premier paiement et inscription de la note d'avertissement au Tabu.
5. Déclarations fiscales, paiements selon le contrat, remise des clés.
6. Enregistrement définitif des droits à votre nom.

Pourquoi un avocat immobilier francophone en Israël ?

Je suis avocat et notaire à Tel-Aviv depuis plus de 25 ans, de nationalité française, et j'ai travaillé au sein de l'Administration foncière d'Israël (aujourd'hui l'Autorité foncière) avant d'ouvrir mon cabinet. Je connais donc de l'intérieur du system qui concernent les terres de l'État, les baux de longue durée et leur rachat, qui sont souvent les plus délicats. Vous traitez avec moi directement, en français, du premier rendez-vous jusqu'à l'étape d’enregistrement final.

Questions fréquentes

Dois-je être en Israël pour acheter ou vendre ?

Non. Une procuration signée devant un notaire et apostillée permet de donner à votre avocat immobilier francophone en Israël le pouvoir de signer le contrat et d'accomplir toutes les formalités. Nous suivons le dossier à distance.

Combien de temps dure une transaction ?

Entre la signature et la remise des clés, le délai est fixé par le contrat, le plus souvent entre trois et six mois, selon le financement et la situation des parties. L'enregistrement définitif au Tabu intervient après le dernier paiement.

Puis-je utiliser l'avocat du vendeur pour économiser ?

C'est une fausse économie. L'avocat du vendeur a pour mission de protéger le vendeur. Un avocat immobilier francophone en Israël qui ne défend que vous coûte bien moins qu'un contrat déséquilibré ou qu'une vérification manquée. Un avocat qui représente à la fois le vendeur et l'acheteur se trouve en situation de conflit d'intérêts et ne pourra pas vous représenter de la manière la plus loyale.

Quels documents préparer pour le premier rendez-vous ?

Votre pièce d'identité (ou passeport), l'adresse et le numéro de parcelle du bien si vous les avez, le projet de contrat ou le « zikhron dvarim » si on vous en a remis un, et vos documents de financement.

Vous envisagez d'acheter ou de vendre un appartement en Israël ?

Écrivez-moi en français par le formulaire de la page Avocat francophone ou par

WhatsApp +972-54-777-2548

Voir aussi : contrat de location, testaments et successions et procurations et actes notariés.