עורך דין חוזה מכר דירה

עורך דין חוזה מכר דירה

קנייה או מכירה של דירה היא לרוב העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שתעשו בחיים, ולכן חוזה מכר דירה הוא לא נייר טכני שאפשר להעתיק מהאינטרנט. עורך דין חוזה מכר דירה הוא האיש שעומד בינכם לבין הצד השני שיש לו אינטרס הפוך משלכם. עורך דין מכר הדירה שלכם בודק עבורכם היטב את הזכויות בנכס, בודק היטב אם הדירה לא משועבדת , אם אין עליה חובות לרשויות, אם אין בה חריגות בניה, בודק אם הרישום בטאבו תקין, מנהל את המשא ומתן על התנאים, ודואג שעד שהמפתח מגיע לידיים שלכם הכל עומד על קרקע בטוחה מבחינה משפטית.

בעמוד הזה תקראו על מה בדיוק עושה עורך דין חוזה מכר דירה, על שלבי הליווי מהפגישה הראשונה ועד רישום הזכויות בטאבו, על הסיכונים השקטים שבעסקת מכר ועל הדרך שבה אנחנו ב-גלעד א. בר , משרד עו"ד ונוטריון  עובדים עם קונים ועם מוכרים.

למה חוזה מכר דירה חייב עורך דין ולא רק נוסח סטנדרטי

לכל דירה יש סיפור משלה. יש דירות הרשומות בטאבו, יש דירות שאינן רשומות בטאבו, יש דירות שרשומות רק ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ויש דירות שרשומות גם ברמ"י וגם בחברה משכנת (חברה שבנתה עד הבניין ומנהלת אצלה את רישום הדירות עד למועד שבו ניתן לרשום את הדירות בטאבו ), יש דירות עם הערות אזהרה ישנות הרשומות בטאבו, יש דירות הרשומות בחכירה על בעלות של חברות גוש/חלקה, יש דירות עם משכנתא של המוכר שצריך לסגור באמצע העסקה, יש דירות עם חריגות בנייה שהשכנים אישרו בעל פה אבל לא בהליך מסודר מול העירייה, יש דירות שבעבר עברו בירושה ולא הוסדר בהן רישום מלא, ויש דירות בפרויקטים שבהם הקבלן עוד לא רשם את הבית המשותף. כל אחד מהדברים האלה יכול להפוך עסקה שנראית פשוטה למלכודת שאי אפשר לצאת ממנה בלי סיכון להפסד כספי או להפרת חוזה עקב אי יכולת לקבל משכנתא מהבנק.

חוזה מכר דירה כללי שמורידים מהרשת לא יודע על המאפיינים האלה. הוא נכתב במחשבה על דירה אחת תיאורטית שאין לה היסטוריה או מאפיינים מיוחדים. החוזה האמיתי, זה שצריך לחתום עליו, נתפר לפי מידות הנכס הספציפי שלכם, לפי המוכר או הקונה הספציפי שמולכם, ולפי הנסיבות הכלכליות והמשפחתיות שלכם, כולל אופן המימון, מועדי התשלום ומה קורה אם צד אחד לא עומד בהתחייבות.

בעסקת מכר דירה האחריות של עורך הדין היא לא רק לנסח את החוזה. האחריות היא להגיע אליו אחרי שכל הבדיקות נעשו, להציג בפניכם את התמונה האמיתית של הנכס לפני שאתם מתחייבים, ולוודא שבסוף הדרך הזכויות עוברות אליכם בצורה מסודרת ומוגנת מול כל גורם.

למי מתאים הליווי שלנו

במשרד אנחנו מלווים מגוון רחב של לקוחות בעסקאות מכר דירה. בין הקהלים העיקריים:

• קונים פרטיים של דירה ראשונה: לרוב זוגות צעירים שזו הפעם הראשונה שלהם בעולם המקרקעין, ושצריכים מישהו שיתרגם להם את המושגים, ילווה אותם מול הבנק, מול המוכר ומול היזם, וידאג שכל שלב נעשה בקצב הנכון.
• קונים של דירה מקבלן: עסקה שדורשת קריאה צמודה של חוזה הקבלן, של מפרט טכני, של לוחות תשלומים ושל ערבויות חוק מכר, וגם הבנה של מה קורה במקרה של איחור מסירה או ליקויי בנייה.
• קונים של דירה יד שנייה: כאן הדגש הוא על בדיקת הזכויות בנכס, על קיומן של חריגות בנייה, על מצב משכנתא של המוכר, בדיקה אם קיימת חבות היטל השבחה והסדרת בטוחה לתשלום שלה  ועל דיווח מסודר של העסקה למיסוי מקרקעין לצורך קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה.
• מוכרי דירה פרטיים: מי שמוכר את הדירה שגר בה שנים, ורוצה לעבור לנכס אחר או לממש את ההשקעה בה. הליווי כולל ניהול נכון של החבות במס שבח, תיאום מועדי תשלום של הקונה בהתאם למועדי התשלום למוכר הדירה החדשה , גרירת משכנתא מהנכס הישן לחדש  ושמירה על האינטרס הכלכלי במהלך המשא ומתן.
• יזמים קטנים ומשקיעים פרטיים: מי שקונה דירה לצורך השקעה, השכרה או שיפוץ ומכירה, וצריך הסתכלות רחבה יותר על העסקה כולל היבטי מס, רישום ומבנה משפטי נכון.
• בני משפחה במקרים מיוחדים: העברת דירה בין בני משפחה, מכירת דירה שהתקבלה בירושה, במתנה  או מכירה בעקבות גירושין. כל אלה הם מקרים שדורשים תשומת לב מיוחדת מעבר לחוזה הסטנדרטי.

איך נראה תהליך הליווי, שלב אחרי שלב

הליווי המשפטי בעסקת מכר דירה יכול להתפרס על פני שבועות עד חודשים, מהרגע הראשון של ההיכרות ועד רישום הסופי של הזכויות על שם הקונה . הנה איך זה נראה אצלנו:

1. פגישת ייעוץ ראשונית: שיחה ארוכה שבה אנחנו מבינים מה הסיפור שלכם, מה הנכס המדובר, מה השיקולים הכלכליים והמשפחתיים, ואיזה תנאים חשוב לכם לעגן בחוזה. עוד לפני שראינו טיוטת חוזה, אנחנו רוצים להכיר אתכם.
2. בדיקת זכויות הנכס: הוצאת נסח טאבו עדכני או הוצאת אישור זכויות ברשות מקרקעי ישראל אם מדובר בנכס בחכירה מרמ"י ו/או הוצאת אישור זכויות בחברה המשכנת, בדיקת חריגות בנייה מול הוועדה המקומית, איתור עיקולים, הערות אזהרה או שעבודים שיכולים לחסום את העברת הזכויות.
3. בדיקה כלכלית ומיסויית: חישוב צפוי של מס רכישה לקונה או של מס שבח למוכר, בדיקת זכאות לפטורים, בדיקה אם קיימת חבות היטל השבחה  ובניית לוח תשלומים שמתאים גם לתזרים שלכם וגם לרכישת הנכס החדש.
4. ניסוח טיוטת חוזה והעברתה לצד השני: בניית חוזה מותאם לנכס ולנסיבות, עם דגש על סעיפי הגנה במקרה של איחור בתשלום, איחור במסירה, ליקויים, ועיכוב ברישום.
5. ניהול המשא ומתן: מול הצד השני ומול עורך הדין שלו, על כל סעיף מהותי, מועדי התשלום, גובה הביטחונות, מה כלול במכירה ומה לא, ומה קורה במקרים חריגים.
6. חתימת החוזה ודיווח לרשויות: פגישת חתימה, רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, דיווח לרשויות המס תוך 30 ימים, וטיפול בכל הנושאים הכרוכים במס רכישה ומס שבח.
7. ליווי עד מסירת המפתח: וידוא ביצוע התשלומים לפי הלוח, סילוק המשכנתא של המוכר או גרירתה ,אם קיימת, קבלת אישורי מיסים, ותיאום פגישת מסירה שבה כל הצדדים יודעים בדיוק מה אמור לקרות.
8. רישום הזכויות הסופי: העברת הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה המשכנת על שם הקונה, מחיקת הערות אזהרה ושעבודים מיותרים, ושליחת אישור סופי שהעסקה הושלמה.

בכל אחד מהשלבים האלה אתם מקבלים עדכון ישיר מעורך הדין שמטפל בתיק שלכם, לא ממזכירות ולא ממתמחה. אנחנו לא משרד גדול שמעביר את התיק מאחד לשני.

הסיכונים השקטים בעסקת מכר דירה

חלק גדול מהבעיות בעסקאות מכר דירה לא מגיעות מצד אדם רע אלא מהיעדר בדיקה. הנה כמה דוגמאות שאנחנו פוגשים שוב ושוב, וזה הסיבה שאנחנו עומדים על בדיקה מקיפה לפני כל חתימה:

הסיכון	מה זה אומר בפועל
זכויות שלא רשומות בטאבו	בדירות ישנות, או בדירות בפרויקטים חדשים, יתכן שהזכויות עדיין רשומות בחברה משכנת ולא בטאבו. צריך לדעת איך לרשום נכון ולא להישאר במצב ביניים.
חריגות בנייה לא מאושרות	תוספת חדר, סגירת מרפסת או חריגה אחרת שלא קיבלה היתר. הקונה עלול להיתבע על ידי הרשות בעתיד, וערך הדירה לשעבוד בנקאי לצורך משכנתא יכול להיפגע.
משכנתא קיימת של המוכר	על הדירה עוד יש משכנתא לבנק של המוכר. צריך לתאם תזרים תשלומים שמאפשר סילוק של המשכנתא לפני העברת תשלומים לחשבון המוכר.
הערות אזהרה ישנות	הערות לטובת קונים קודמים שלא נמחקו, או הערות לטובת בני משפחה. גם הערה ישנה שלא רלוונטית יכולה לעכב רישום ופעולות בנכס.
חיובי מס שבח גבוהים מהצפוי	מוכרים שלא ידעו שאינם זכאים לפטור, וגילו זאת אחרי שכבר חתמו. תכנון מס נכון לפני החתימה יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים.
אי הבנה של מה כלול בעסקה	מטבחים, ארונות קיר, מזגנים, מחסן וחניה. כשלא כתוב במפורש בחוזה מה נכלל ומה לא, צצים סכסוכים בדיוק לפני המסירה.

כל אחת מהמלכודות האלה היא הסיבה שעורך דין חוזה מכר דירה לא נכנס לתמונה בסוף הדרך כדי לחתום, אלא בתחילתה, כדי לבדוק ולתכנן.

במה אנחנו שונים

גלעד א. בר, משרד עו"ד ונוטריון  הוא משרד בוטיק במקרקעין ודיני תכנון ובניה. המשמעות עבורכם היא פשוטה: התיק שלכם מטופל לאורך כל הדרך על ידי בעל המשרד ולא עובר מיד ליד. אתם יודעים בדיוק מי מטפל בכם, מתי לפנות אליו, ומה התשובה האישית שלו על כל שאלה.

אצלנו מקבלים תשובה לטלפון או לווצאפ ולא נשלחים להמתין לדואר אלקטרוני שמגיע אחרי ימים. אנחנו מאמינים שעסקת מקרקעין דורשת זמינות אמיתית, במיוחד כשמדובר בתאריכים קשיחים מול בנק, מול קבלן או מול צד שני שלוחץ.

בנוסף, יש לנו ניסיון של מעל 25 שנה בליווי עסקאות במגוון רחב של מצבים, כולל עסקאות מורכבות עם רשות מקרקעי ישראל, נכסים חקלאיים, נכסים מסחריים , נכסים בירושה, ועסקאות עם משכנתאות מורכבות. הניסיון הזה מאפשר לנו לזהות בעיות לפני שהן מתפוצצות, ולא להיתפס בהפתעה בשלב מתקדם של העסקה.

השקיפות בשכר הטרחה היא חלק מעקרון העבודה שלנו. בפגישה הראשונה אתם יודעים בדיוק מה עלות הליווי, על מה אתם משלמים, ואין הפתעות באמצע הדרך.

שכר טרחה והוצאות נלוות, איך זה עובד

שכר הטרחה בעסקת מכר דירה נקבע בהתאם למורכבות העסקה, סוג הנכס ומיהות הצדדים. בפגישת הייעוץ הראשונית אנחנו מציגים לכם את המחיר באופן ברור ומסודר, ועונים על כל שאלה לפני שאתם מתחייבים.

מעבר לשכר הטרחה של עורך הדין, יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות בעסקת מכר דירה: אגרות רישום בטאבו, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל אם רלוונטי, מס רכישה לקונה, מס שבח למוכר במידת הצורך, ולעיתים גם תשלום לבדיקות הנדסיות או שמאות. אנחנו עוזרים לכם להבין מראש מה גובה ההוצאות הצפויות כדי שתוכלו לתכנן את התקציב הכולל.

שאלות נפוצות על עורך דין חוזה מכר דירה

מתי הנכון להכניס עורך דין לעסקת מכר דירה?

הכי מוקדם שאפשר.  אם אתם הקונים לא לחתום על זיכרון דברים. זיכרון דברים הוא הסכם שמחייב אותכם משפטית לכל דבר ועניין, ויכול לקבע תנאים שלאחר מכן יהיה קשה לשנות. אתם לא רוצים "לקנות חתול בשק" ואתם לא רוצים לחתום על חוזה מבלי שבדקו עבורכם את הנכס באופן יסודי ומקצועי.  הפגישה הראשונית איתנו יכולה לחסוך לכם מראש בעיות וצרות .

מי משלם את עורך הדין, הקונה או המוכר?

כל צד משלם לעורך הדין שלו. בעסקת מכר דירה מומלץ שיהיה עורך דין נפרד לקונה ולמוכר, מאחר שיש לכל צד אינטרס שונה. עורך דין אחד לשני הצדדים יוצר ניגוד עניינים מובנה, ואנחנו לא ממליצים על המודל הזה.

כמה זמן לוקחת עסקת מכר דירה רגילה?

מרגע חתימת החוזה ועד מסירת המפתח, רוב העסקאות אורכות בין חצי שנה לשנה, תלוי בלוח התשלומים שמסכמים הצדדים בחוזה. רישום העברת הזכויות בטאבו או ברמ"י ו/או בחברה משכנת יכול לקחת מספר חודשים נוספים. אנחנו מלווים אתכם עד הרישום המלא, לא רק עד המסירה.

מה ההבדל בין הערת אזהרה לבין רישום הזכויות עצמן?

הערת אזהרה היא רישום פומבי שאומר לכל העולם שהמוכר התחייב כלפי צד ג' לגבי הנכס , והיא מונעת מהמוכר למכור את הדירה פעם נוספת לאדם נוסף. רישום הזכויות עצמן הוא השלב הסופי שבו הקונה הופך לבעלים הרשום של הנכס. הערת האזהרה היא ההגנה החשובה ביותר של הקונה בתקופת הביניים, ויש לרשום אותה מיד בסמוך לאחר החתימה על חוזה המכר. הערת אזהרה גם מגינה על הקונה , בתנאים מסוימים, מפני נושים של המוכר.

האם צריך עורך דין גם בקנייה מקבלן?

צריך בהחלט. חוזה הקבלן הוא ארוך ומורכב, נכתב על ידי עורכי הדין של הקבלן לטובת הקבלן בלבד, ויש בו עשרות סעיפים שאפשר ורצוי לנהל עליהם משא ומתן. ערבויות חוק מכר, מועד מסירה, פיצוי במקרה של איחור, התאמות במפרט, בדק שנה, כל אלה דורשים עין מקצועית של עורך דין שמכיר היטב את התחום. אתם אמנם משלמים שכר טרחה של כ 5000 ש"ח + מע"מ לעו"ד הקבלן, אך למעשה הוא לא מייצג אותכם אלא את הקבלן, והתשלום הזה הוא רק עבור דיווח העסקה לרשויות המס ולרישום עתידי בטאבו.

מה קורה אם הצד השני מפר את החוזה?

חוזה מכר דירה טוב מגדיר מראש מה קורה במקרי הפרה, כולל פיצוי מוסכם, מועדי תיקון, ואפשרות לבטל את העסקה בהפרה יסודית. אם נתקלתם במצב שבו הצד השני אינו עומד בהתחייבותו, אנחנו ננהל עבורכם את ההליך מול הצד השני ובמקרה הצורך גם בבית המשפט, על בסיס ההגנות שעיגנו בחוזה מראש.

קונים או מוכרים דירה? בואו נדבר לפני שחותמים

גלעד א. בר , משרד עורכי דין ונוטריון מלווה עסקאות מכר דירה למעלה מ־25 שנה, עם תשומת לב אישית של בעל המשרד לאורך כל הדרך. הפגישה הראשונה היא ההזדמנות שלכם להבין את העסקה לעומק, לפני שאתם מתחייבים על משהו.

אז למה דווקא אנחנו ?  

גלעד א. בר, עורך דין למקרקעין ותכנון ובניה משנת 1997.

קריירה בלתי שגרתית בה עבד בתור :

• יועץ משפטי בחברה קבלנית-יזמית מהגדולות שהיו בארץ.
• יועץ משפטי במינהל מקרקעי ישראל – מחוז מרכז (כיום רמ"י – רשות מקרקעי ישראל)
• עו"ד במשרד עורכי גדול וידוע כיועץ לחברות נדל"ן יזמיות.

הניסיון והידע שנרכש בכל הסקטורים בתחום הנדל"ן :

• סקטור קבלני-יזמי
• סקטור ציבורי-ממשלתי
• סקטור ייעוץ משפטי פרטי ליזמים  

כל אלה הם הערך המוסף האמיתי שלנו ללקוחות ! השאירו פרטים בטופס יצירת הקשר ונחזור אליכם בהקדם, או צרו קשר ישיר עם המשרד לתיאום פגישת ייעוץ.