ליווי במכרזי רשות מקרקעי ישראל

ליווי במכרזי רשות מקרקעי ישראל

ליווי מכרזי רמ"י הוא אחד התחומים הטכניים והרגישים ביותר במשפט המקרקעין בישראל. מי שניגש למכרז של רשות מקרקעי ישראל, בין אם זה יזם פרטי שמחפש קרקע לבנייה, חקלאי שמבקש להסדיר זכויות בנחלה, או רוכש פוטנציאלי של מגרש למגורים, מגלה מהר מאוד שמדובר בעולם שלם של נהלים, מסמכים, לוחות זמנים נוקשים והתחייבויות כספיות שלא בהכרח ברורות מהמכרז עצמו. החלטה מוטעית בשלב ההגשה, פספוס של תנאי בחוזה הפיתוח, או הערכה לא נכונה של דמי ההיוון והמיסים יכולה לעלות מאות אלפי שקלים שנים אחרי הזכייה.

במשרד עו"ד גלעד א. בר  אנו מלווים מציעים במכרזי רשות מקרקעי ישראל מתחילתו של התהליך ועד סופו, כולל בחירת המכרז המתאים, הכנת ההגשה, בדיקת חוזה הפיתוח, ליווי בשלב ההיוון והסדרת הזכויות בטאבו. עו"ד גלעד א. בר, מייסד המשרד ומומחה במקרקעין, תכנון ובניה וענייני רמ"י צבר ניסיון מצטבר בעשרות מכרזים, וכל תיק מטופל אישית על ידו מתחילתו ועד סופו.

למי מתאים השירות

ליווי משפטי במכרז של רשות מקרקעי ישראל מתאים לכל מי שנדרש לקבל החלטה כלכלית משמעותית מול הרשות, ולא יכול להרשות לעצמו טעות בקריאת המסמכים או באומדן ההתחייבויות. בפועל, רוב הלקוחות שלנו נכנסים לאחת משתי קבוצות:

• יזמים פרטיים וקטנים: מי שמתכנן לרכוש מגרש למגורים, למסחר או לתעסוקה במכרז של רמ"י, ורוצה ודאות שהמחיר שהוא מגיש הוא מחיר ריאלי וכן מהם העלויות הנוספות הכרוכות , כגון: דמי פיתוח, מס רכישה , ולא רק את עלות הקרקע על הנייר.

• זוכים במכרז שטרם חתמו על חוזה הפיתוח: מי שכבר זכה במכרז וקיבל הודעת זכייה, ורוצה שעורך דין יבדוק את חוזה הפיתוח לפני החתימה, יסביר את לוחות הזמנים ויעמוד מול רמ"י על תנאים שלא ברורים.

בכל אחד מהמקרים האלה, מה שנראה מבחוץ כתהליך מנהלי פשוט, מסתיר בתוכו פרטים שהמעורבים בו לעיתים אינם רואים עד שמאוחר מדי. תפקיד המשרד הוא לזהות את הפרטים האלה מראש.

מה כולל הליווי במכרזי רשות מקרקעי ישראל

ליווי מכרזי רמי במשרדנו אינו מסתכם בחתימה על מסמך ההגשה. מדובר בליווי משפטי לאורך כל שלבי המכרז, מהרגע שהמועמד שוקל להגיש ועד הרגע שבו הזכויות רשומות על שמו במלואן. השירות כולל את השלבים הבאים:

• בחירת המכרז המתאים: סקירה של תנאי המכרז, התחייבויות בקרקע, ייעוד הקרקע, תכניות בניין עיר, וקריאת המסמכים המלאים של רמ"י לפני שמחליטים להגיש.
• בדיקת הזכויות הקיימות בקרקע: איתור הערות, שעבודים, זכויות צד שלישי, קיום מפגעים בקרקע כגון: קרקע מזוהמת , פולשים או מסיגי גבול, מגבלות בנייה והגבלות סביבתיות שעלולות להשפיע על השימוש העתידי.
• הכנת ההגשה: הכנת מסמכי ההגשה וכל המסמכים הנילווים כגון: ערבות בנקאית, התאמת המסמכים הנדרשים למכרז ומענה לדרישות הפורמליות של המכרז.
• חישוב ההתחייבויות הכספיות העתידיות: אומדן של דמי היוון, דמי רכישה, מס רכישה והוצאות פיתוח, כדי שהמחיר שמוצע במכרז ישקף את כל העלות האמיתית של הזכייה.
• בדיקת חוזה החכירה/הפתוח לאחר זכייה: מעבר מקיף על חוזה הפיתוח של רמ"י, הסבר על לוחות הזמנים לבנייה, הסנקציות במקרה של איחור, ההגבלות על העברת זכויות, והתחייבויות מול הרשות עד לחתימת חוזה החכירה.
• בדיקת חוזה הפתוח מול החברה המפתחת את המקרקעין מטעם רמ"י
• רישום הזכויות בטאבו: סגירת המעגל ברישום הזכויות על שם הזוכה ברמ"י ובטאבו, כולל טיפול ברישום הערות אזהרה, משכנתא ומסמכי השלמה.

בקצרה, אנחנו מלווים את הלקוח לא רק עד הזכייה, אלא גם אחריה, עד שהקרקע רשומה על שמו והזכויות נקיות מכל מגבלה.

איך עובד תהליך הליווי במשרד

בחרנו במודל עבודה אישי שבו עו"ד גלעד א. בר מטפל בתיק שלכם מתחילתו ועד סופו. אתם לא מועברים בין מתמחים, לא ממתינים לתשובה משבוע לשבוע, ולא מסבירים מחדש את התיק שלכם בכל שיחת טלפון. כך נראה תהליך טיפוסי:

1. פגישת ייעוץ ראשונית: אנחנו נפגשים איתכם, מבינים מה אתם מחפשים, סוקרים את המכרז שמעניין אתכם או את המצב הקיים בקרקע, ונותנים חוות דעת ראשונית על הכדאיות המשפטית.
2. בדיקת המסמכים והקרקע: אם החלטתם להתקדם, אנחנו מבצעים סקירה משפטית מלאה של תנאי המכרז, נסח הטאבו, התב"ע הרלוונטית והערות הקיימות בקרקע.
3. אומדן ההתחייבויות הכספיות: בשלב הזה מבצעים הערכה של שווי השוק של הנכס המבוקש ועוזרים לכם להגיע למחיר הגשה מודע ומחושב.
4. ההגשה למכרז: ניסוח והגשת מסמכי המכרז, ליווי עד מועד פתיחת ההצעות, ומענה לכל שאלה של רמ"י במהלך הבדיקה.
5. ליווי לאחר הזכייה: בדיקת חוזה החכירה או הפיתוח, ניהול מול רמ"י, ניהול מול החברה המפתחת ורישום הזכויות ברמ"י ובטאבו.

בכל שלב, אתם מקבלים הסבר ברור בשפה לא משפטית, עם דגש על מה שחשוב לכם להבין כדי לקבל החלטות. אנחנו לא חותמים בשמכם בלי שתבינו על מה אתם חותמים.

נקודות שכדאי לבדוק לפני הגשה למכרז של רמ"י

הרבה מועמדים מתפתים להגיש למכרז על סמך מחיר הקרקע שמופיע במסמכים, בלי לעצור ולשאול את עצמם שאלות נוספות. הנה כמה מהדברים שאנחנו תמיד בודקים לפני שאנחנו ממליצים ללקוח להגיש:

נושא הבדיקה	מה אנחנו בודקים	למה זה חשוב
ייעוד הקרקע והתב"ע	מה מותר לבנות בפועל, מה היקף הבנייה המותר, מה ההגבלות על שימושים.	קרקע למגורים לא תמיד מתאימה לכל סוג של בניין, ולעיתים יש הגבלות שמשנות את הכדאיות לחלוטין.
חוזה הפיתוח	לוחות הזמנים לבנייה, סנקציות באיחור, התחייבות להגשת תכניות, פירוט הוצאות הפיתוח.	חוזה הפיתוח מחייב את הזוכה לבנות בלוחות זמנים נוקשים לרוב תוך 36 חודש , ובכל איחור עלולים להטיל קנסות, ולעיתים אף לבטל את הזכייה.
הערות ושעבודים בנסח	קיום הערות אזהרה, צווי מניעה, שעבודים, הסכמי שיתוף, זיקות הנאה.	הערות שלא טופלו מראש הופכות אחרי הזכייה למחלוקות יקרות מול צדדים שלישיים.
זכויות צד שלישי ומפגעים בקרקע	חוכרי משנה, ברי רשות, פולשים, מסיגי גבול, קרקע מזוהמת	חובת מציע במכרז לבדוק היטב את הקרקע כולל זכויות צד שלישי או מפגעים בקרקע לפני הזכייה.
מס רכישה והוצאות נלוות	שיעור מס הרכישה, דמי פתוח,  אגרת רישום, שכר טרחה לשמאי או יועצים.	ההוצאות הנלוות יכולות להוסיף עשרות אלפי שקלים על המחיר שהוצע, ויש לקחת אותן בחשבון מראש.

הטבלה הזו היא רק כיוון כללי. כל מכרז הוא עולם בפני עצמו, וכל קרקע מציבה אתגרים שונים. בפועל, אנחנו מתאימים את עומק הבדיקה לסוג הקרקע ולהיקף ההתחייבות הצפויה.

מה מבחין את הליווי שלנו במכרזי רמ"י

תחום מכרזי רשות מקרקעי ישראל אינו עוד תחום שמשרד עורכי דין כללי יכול לגעת בו בקצה הקרניים. הוא דורש הכרה עמוקה של נוהלי הרשות, של הוועדות המקצועיות, של ההיררכיה הפנימית ושל שפת המסמכים שבה משתמשים פקידי הרשות בפועל. במשרד עו"ד גלעד א. בר  התמחנו בתחום הזה לאורך השנים, מתוך עבודה מעשית מול רמ"י בעשרות מכרזים ובמגוון רחב של סוגי קרקעות, כולל קרקעות חקלאיות, קרקעות תעסוקה, קרקעות מגורים .

שני דברים נוספים שמבחינים את הליווי שלנו:

• עורך דין אחד מטפל בתיק מתחילתו ועד סופו: אתם לא חוויה מספרית. זמין לכם בשיחות טלפון, ומלווה אתכם מההחלטה הראשונית ועד הרישום בטאבו.
• שילוב של מקצועיות בוטיק עם זמינות גבוהה: אנו משרד בוטיק שמאפשר לנו להקדיש זמן אמיתי לכל תיק, בלי לוותר על עומק מקצועי.

שאלות נפוצות על ליווי מכרזי רמ"י

בשלב איזה במכרז כדאי לפנות לעורך דין ?

הכי מוקדם שאפשר, כלומר עוד לפני שהוחלט אם להגיש. הרבה לקוחות פונים אלינו רק אחרי הזכייה, כשחוזה הפיתוח כבר על השולחן, ולעיתים מתברר שתנאי המכרז לא היו מתאימים להם מלכתחילה. ליווי משפטי משלב את הבדיקה המוקדמת חוסך הרבה מאוד אכזבות מאוחר יותר.

האם אתם נוסעים לפגישות מחוץ למשרד ?

בתיקים שמצדיקים את זה, כן. אנחנו עורכים פגישות מול גורמי רמ"י לפי הצורך.

שוקלים להגיש למכרז של רשות מקרקעי ישראל?

משרדנו בר מלווה מציעים במכרזי רשות מקרקעי ישראל בכל הארץ, בליווי אישי מתחילתו של התיק ועד הרישום בטאבו. אנחנו מזמינים אתכם לפגישת ייעוץ ראשונית שבה נסקור איתכם את המכרז שמעניין אתכם, ננתח את ההתחייבויות העתידיות, וניתן לכם חוות דעת מקצועית לפני שאתם מקבלים החלטה.

השאירו פרטים בטופס יצירת הקשר באתר, ונחזור אליכם בהקדם לתיאום פגישה.

רוצים להבין לעומק איך עובדים מכרזי רמ״י, ממה להיזהר וכמה זה עולה? קראו את המדריך המלא למכרזי רשות מקרקעי ישראל.