כ-93 אחוז מקרקעות מדינת ישראל הן בבעלות ציבורית – כלומר, בבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח (זרוע הנדל"ן של המדינה) וקרן קיימת לישראל.
הגוף המנהל את כל הקרקעות הציבוריות הללו היא רשות מקרקעי ישראל, או בשמה הקודם "מנהל מקרקעי ישראל" (להלן: רמ"י או המנהל), וזאת בהתאם לחוק מקרקעי ישראל, התש"ך–1960 ולחוק המתוקן – חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך–1960.
למעשה, כל פעולה מהותית הקשורה לנכס על קרקע רמ"י – כגון: בנייה, העברת זכויות, משכנתא , קבלת היתר בניה – מחייבת אישור של רשות מקרקעי ישראל.
מתמודדים מול רשות מקרקעי ישראל ? אלה הבעיות שלא מדברים עליהן
רבים מבעלי הנכסים על קרקעות המינהל לא יודעים שהם למעשה חוכרים קרקע מרמ"י ולא בעלי הקרקע בפועל. במקרים רבים מתקבלות מרמ"י דרישות לתשלום עבור חידוש חכירה, דרישות לתשלום חוב דמי חכירה שנתיים, קנסות על תוספות וחריגות בניה או שימוש חורג.
קיימים תשלומים נוספים אשר חוכרים יידרשו לשלם לרמ"י עבור ביצוע עסקות מול רמ"י כגון: היוון, הקניית בעלות, דמי היתר ל: תוספת בניה, פיצול מגרש, שימוש חורג, שינוי ניצול, תשלומים המהווים למעשה שידרוג לתנאים בחוזה החכירה המקורי.
בין הסוגיות הנפוצות:
- תשלום דמי היוון– תשלום מראש עבור כל תקופת החכירה ( 49 או 98 שנה) או יתרת תקופת החכירה או חידוש תקופת החכירה הנוספת, מחושב לפי פרמטרים כגון : שווי הקרקע, סוג השימוש בנכס, תאריך רכישה, מיקום הנכס.
- חוזה חכירה שפקע – אם לא חידשתם את החכירה בזמן, אתם חשופים לאי יכולת לבצע פעולות בנכס (מכירה, הורשה, משכנתא) ואף לאובדן הזכויות. חשוב לבדוק מתי מסתיים החוזה ולפעול לחידוש חוזה החכירה 7 שנים לפני סיומו. חידוש חכירה כרוך לרוב בתשלום עבור 49 שנות חכירה נוספות.
- רישום חכירה בטאבו – חוכרים רבים סבורים שלא ניתן לרשום אותם בטאבו כי מדובר על חכירה. זאת טעות נפוצה, וכל בעל זכות במקרקעין (כולל חוכר) זכאי להירשם בטאבו. רישום החכירה בטאבו משדרג את הזכות של החוכר לזכות קניינית ומאפשר בתנאים מסוימים לבצע פעולות מסוימות ללא צורך לקבל את אישור רמ"י – כגון: מכירה או משכנתא.
- בנייה או פיצול מגרש? זה לא קורה בלי אישור של רמ"י – גם אם יש לכם היתר בניה מהוועדה המקומית לתוספת בניה על נכס קיים או לתוספת יחידה נוספת , אין זה אומר שאתם יכולים לבנות מייד ללא אישור רמ"י. גם אם קיבלתם היתר בניה, בניה ללא אישור רמ"י מהווה הפרת חוזה חכירה בעקבותיה יכול רמ"י לקנוס אותכם בשיעור של 6% דמי שימוש לשנה על כל תוספת הבניה.
ייעוץ משפטי מקצועי מול רשות מקרקעי ישראל – למה זה קריטי?
הבירוקרטיה מול רשות מקרקעי ישראל אינה פשוטה. כל מסמך, טופס או טעות קטנה עלולים לעכב תהליך שלם – לפעמים לשנים.
ליווי משפטי מקצועי לא רק חוסך זמן – הוא גם מונע תשלומים מיותרים, טעויות יקרות, ועיכובים שעלולים לפגוע בנכס שלך.
כדי להתמודד עם רמ"י נכון, אתה זקוק לעורך דין שמכיר את הגוף הזה לעומק – מבפנים ומבחוץ.
עו"ד גלעד בר – ניסיון אישי מתוך רשות מקרקעי ישראל
עו"ד גלעד א. בר מביא ניסיון ייחודי: הוא שימש כעורך דין ברשות מקרקעי ישראל, ובמהלך לימודיו גם שימש כרכז שיווק ומכרזים במחלקת עסקאות עירוניות של רמ"י.
כיום, הוא מייצג בעלי קרקעות, חוכרים, יורשים, יזמים ומשקיעים – ומסייע להם להסדיר ולשדרג את מעמדם מול רמ"י, למצות זכויות ולחסוך תשלומים מיותרים.
המשרד מטפל, בין היתר, בנושאים הבאים:
- חידוש חוזי חכירה ודמי היוון
- הקניית בעלות
- עסקות מול רמ"י : פיצול מגרש, דמי היתר לתוספת בניה, שינוי שימוש וניצול
- טיפול בחוזי מכר וקניה והעברת זכויות ברמ"י
- ייצוג יורשים מול רשות מקרקעי ישראל
- השגות ועררים על חיובים לא מוצדקים ברמ"י
- הכנה וליווי בהגשת בקשות לוועדות של רמ"י
הסדרת זכויות מול רשות מקרקעי ישראל – למה לא כדאי לחכות?
בעלי נכסים רבים נזכרים לטפל בזכויות מול רשות מקרקעי ישראל רק כש"נחוצים" להם האישורים – למשל לקראת מכירה, בנייה או רישום בטאבו.
אבל במקרים רבים זה כבר מאוחר מדי – וההליך הופך מורכב, ממושך ויקר.
טיפול יזום, בליווי מקצועי, יכול לחסוך:
- אלפי עד מאות אלפי שקלים בתשלומים מיותרים
- חודשים של המתנה למענה או תיקון טעויות
- קשיים משפטיים מול קונים, בנקים או ועדות תכנון ובניה
📞 פנו עכשיו לפגישת ייעוץ אישית עם עו"ד גלעד בר
קבלו תמונת מצב מלאה על הנכס שלכם, המלצות לפעולה, ואסטרטגיה משפטית חכמה בהתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל.