רישום בטאבו בהיקפים גדולים

הרישום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו)  הוא הליך פרוצדורלי משפטי המעניק גושפנקא רשמית משפטית וציבורית למאפייני הקרקע ולזכויות וההגבלות שבה כגון: שטח, גבולות, בעלי הזכויות (בעלים, חוכרים, בעלי הערות אזהרה), שעבודים ומגבלות על המקרקעין (משכנתא, זכויות מעבר, עיקולים, הפקעות, הערה על תוכניות, הערה על אי התאמה להיתר ועוד).

עד לרישום המקרקעין בטאבו על הקרקע לעבור תהליכים שונים.

קיימים 2 סוגים עיקריים של מקרקעין :

מקרקעין לא מוסדרים – נכס מקרקעין שנרשם על פי שיטת הרישום הישנה, שהייתה נהוגה בתקופת השלטון העותומני. נכס מקרקעין כזה אמנם רשום בטאבו, אבל הוא לא עבר הסדרה לפי השיטה החדשה, והפרטים המתועדים לגביו, יכולים להיות לא מדויקים ולא מעודכנים. .מקרקעין מסוג זה  עוברים הליך של הסדר מקרקעין ע"י פקיד הסדר מקרקעין. תפקידו העיקרי של פקיד ההסדר לבדוק ולחקור של מי הבעלות הנכונה בקרקע ולדאוג למדידה מדויקת ועדכנית של הקרקע.  

סעיף 125 (ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 קובע כי:

"(ב) רישום לגבי מקרקעין לא מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתוכנו".

מקרקעין מוסדרים – כיום מרבית הקרקעות בישראל מוסדרים כלומר הרישום לגביהם בטאבו נכון ומדויק וסעיף 125 (א) לחוק המקרקעין \, תשכ"ט-1969 קובע כי :

 "(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו…"

על מקרקעין מוסדרים לעבור עוד מס' הליכים על מנת לשקף במדויק את מאפייני הקרקע והזכויות המפורטים לעיל במיוחד כאשר על הקרקע היא בבעלות של בעלים רבים ויש לבצע ביניהם חלוקה , כאשר בנויים עליה מספר מבנים בבניה רוויה (2 קומות ומעלה) וכאשר יש להפריד בין מגרשים בשימושים שונים : ציבוריים ופרטיים. 

1. אישור תכנית לצרכי רישום (תצ"ר) – על המקרקעין לעבור הליך מדידות להכנת תצ"ר שהיא הבסיס לרישום "פרצלציה" (חלוקה). המדובר בתכנית מדידות אשר מתרגמת את תוכניות בניין העיר החלות על חטיבת השטח ומחלקת את המקרקעין למגרשים ולחלקות חדשות בהתאם לבנוי עליהן, בהתאם לתכניות איחוד וחלוקה ולפי השימוש והייעוד שלהן לפי תב"ע. על התצ"ר לעבור אישור של ועדה מקומית לתכנון ובניה, אישור של מודד מבקר ו/או של מודד מוסמך של המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) ובסוף ההליך יתקבל על התצ"ר אישור של "כשר לרישום" .
2. רישום פרצלציה – על בסיס תצ"ר מאושר "כשר לרישום" יטפל עו"ד ברישום החלוקה של חטיבת הקרקע לחלקות ארעיות וחלקות סופיות בהתאם לחלוקה למגרשים שנקבעה בתצ"ר. חלק מהמגרשים יירשמו בבעלות ציבוריות לרוב ע"ש הרשות המקומית (מגרשים למבני ציבור, מגרשים לשימוש ציבורי – גינה ציבורית, שבילי מעבר, כבישים, מדרכות ) וכל מה שאינו ציבורי יירשם על שם הבעלים הפרטיים.
3. רישום צו בית משותף – לאחר רישום החלקות החדשות בעקבות הפרצלציה, ככל שקיימים מבנים הכוללים 2 יחידות נפרדות ומעלה הבנויים על חלקה אחת , אזי יש לרשום צו בית משותף, הליך המחלק את החלקה לתתי חלקות כמספר היחידות באותו מבנה. כל יחידה תהפוך לתת חלקה עצמאית מבחינה רישומית ותהיה נושא לרישום זכויות והתחייבויות ללא קשר ליחידה אחרת באותו מבנה. רישום הבית המשותף מבוסס על תשריט של מודד המשקף את הבנוי בפועל (דירות/יחידות, הצמדות, רכוש משותף) המאושר ע"י ועדה מקומית לתכנון ובניה , תקנון מוסכם המבטא את הזכויות והחובות של כל בעל דירה/יחידה בבית המשותף הנחתם ע"י בעל הקרקע באותה העת, וצו רישום הנחתם ע"י המפקח על המקרקעין.
4. רישום זכויות – לאחר השלמת רישום צו בית משותף יירשמו הזכויות של בעלי היחידה/תת החלקה כולל כל ההתחייבויות החלות על אותה יחידה/תת חלקה (משכנתא, הערות אזהרה וכדומה). ניתן לרשום בטאבו כל זכות שהיא קניינית כולל זכויות חכירה (שכירות מעל 25 שנה) ולא רק בעלות.
5. תיקון רישום בעקבות תוספת בניה או התחדשות עירונית – ככל שמבוצעת בניה בעקבות פרויקט תוספת בניה לבנין או התחדשות עירונית , אזי יש להתאים את הרישום בטאבו באופן המשקף את הבינוי החדש אם ע"י תיקון צו הבית המשותף הקיים או ביטול הרישום הקיים ורישום מחדש.

משרדנו עוסק רבות בתחום זה ומעניק שירותי רישום בטאבו בהיקפים גדולים כפי המפורט לעיל לקבלנים, יזמים, חברות משכנות, עמותות, משרדי עו"ד, פרטיים וועדי בתים. 

ענייני רמ"י הם נושא רחב יריעה ומורכב עם שינויים ועדכונים תמידיים ומחייבים ידע וניסיון רב שנים יחד עם מעקב והתעדכנות עקבית . עו"ד גלעד א. בֶּר , בעל וותק מקצועי משנת 1997 הנו בעל ניסיון רב שנים וידע מקצועי נרחב בתחום ענייני רשות מקרקעי ישראל ובכלל זה ייצוג חוכרים ובעלי קרקעות פרטיות גובלות בקרקעות רמ"י במקרים בהם נדרשת התערבות משפטית.  בעברו המקצועי שימש עו"ד בֶּר כיועץ משפטי במינהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז, וכן כיועץ משפטי לחברה המעניקה שירותים משפטיים ומקצועיים לרמ"י. בנוסף שימש עו"ד גלעד בֶּר כיועץ משפטי בחברה קבלנית-יזמית-ציבורית מהגדולות בארץ ובמסגרת תפקידו זה עבד רבות בייצוג החברה ורוכשי דירות שלה מול רשות מקרקעי ישראל. כל אלה נותנים בידי עו"ד גלעד א. בֶּר את הכלים הטובים ביותר לייעוץ ולייצוג  בנושאי רשות מקרקעי ישראל.