עורך דין דיני מקרקעין הוא הרבה יותר מרק מנסח חוזים. הוא שותף קריטי לעסקה הגדולה ביותר שתעשו בחייכם. תחום דיני המקרקעין והנדל"ן נחשב לאחד התחומים הרחבים, המורכבים והיקרים ביותר במשפט האזרחי. כל עסקת נדל"ן כוללת שורה שלמה של היבטים תכנוניים, רישומיים, חוזיים ומיסויים – ולעיתים מספיק סעיף אחד לא מדויק, עובדה או מסמך שלא נבדק כראוי כדי לגרום להפסד של מאות אלפי שקלים.
מקרקעין תחום רווי סיכון – וענפי משנה רבים
דיני מקרקעין כוללים בתוכם תחומים רבים:
- תכנון ובנייה
- מיסוי מקרקעין – מס שבח, מס רכישה
- מיסוי מקרקעין עירוני – היטלי השבחה , היטלי פיתוח ועוד
- התחדשות עירונית
- רישום והסדר מקרקעין (טאבו)
- ענייני רשות מקרקעי ישראל (מינהל, רמ"י) ועוד.
היקפם הרחב ומורכבותם של התחומים הללו גורמים לכך שדווקא כאן מוגשות הכי הרבה תביעות רשלנות מקצועית נגד עורכי דין. חברות הביטוח דורשות מעוה"ד העוסקים בתחום זה פרמיה גבוהה יותר והשתתפות עצמית מוגדלת – דבר שממחיש את גובה הסיכון.
עורך דין דיני מקרקעין חייב להבין אחריות – לא רק חוזים
האחריות המוטלת על כתפיו של עורך דין מקרקעין היא כמעט אבסולוטית. בתי המשפט חזרו וקבעו כי מדובר באחריות כבדה במיוחד.
לדוגמה, בפסקי דין נקבע כי עורך דין המייצג מוכר נכס חייב לבדוק את מהימנות ייפויי הכוח – במיוחד כשמדובר בתושבי חוץ. אפילו אם המסמך נראה תקין, האחריות כוללת יצירת קשר ישיר עם בעל הנכס, אימות זהותו, ובדיקת אותנטיות בכל דרך שהיא.
שדה מוקשים משפטי – מה עלול להשתבש?
גם כשנכס "נראה בסדר", בדיקה מדוקדקת יכולה לגלות שורת בעיות חמורות. להלן כמה דוגמאות אמיתיות למוקשים בעסקאות נדל"ן:
"דירת מגורים" שהיא בפועל מחסן
נכס רשום בטאבו כדירה, אך לפי היתר הבנייה הוא מוגדר כמחסן או חדר שירות או חדר כביסה. קונה שלא ביצע בדיקה מקדימה יגלה שהוא לא זכאי למשכנתא, ייאלץ להגיש בקשה לשימוש חורג, לשלם היטל השבחה – ולשאת בעלויות של עשרות אלפי שקלים.
חריגות בנייה
בית צמוד קרקע שנבנה עם תוספות לא מאושרות. הרשויות לא תמיד רושמות הערה בטאבו, אך הבנק כן עשוי לגלות זאת. התוצאה: אי אישור משכנתא, תשלום קנסות, ואף הליכים פליליים או צווי הריסה.
קראו בהרחבה: תוספת בנייה בנכס של רמ"י – כל ההשלכות
חריגה מאחוזי בנייה לפי חוזה חכירה
נכס המוחכר מרשות מקרקעי ישראל בנוי בשטח העולה על המותר לפי החוזה – קיבולת הבניה בחוזה החכירה. רמ"י לא תאשר את העברת הזכויות עד שישולמו דמי שימוש רטרואקטיביים ודמי היתר בגין ההרחבה.
טעות ברישום בטאבו
הנסח מראה שהמוכר הוא בעלים של תת-חלקה X אך בפועל מדובר בתת-חלקה של השכן הצמוד. בדיקה של תשריט הבית המשותף יכולה למנוע טעות כזו – טעות כזו עלולה לגרום לסירוב למשכנתא, והוצאות משפטיות גבוהות לתיקון הטעות ברישום כמו גם לעיכוב ברישום זכויות הקונה בטאבו.
מידע נוסף על תקלות נפוצות, בדיקות שיש לבצע והמסמכים הנדרשים לפני מכירה או רכישה של נכס – תוכלו למצוא גם במדריך הרשמי של רשות המסים למוכר/רוכש זכות במקרקעין באתר gov.il.
עסקת נדל"ן = ההשקעה הגדולה בחיים
בישראל, רוב האנשים יבצעו בין עסקת נדל"ן אחת לשלוש עסקות במהלך חייהם. כל אחת מהן עשויה לכלול סכומים של מאות אלפי שקלים, ולעיתים מיליונים. מדובר בהחלטה רגשית, כלכלית ומשפטית כאחד – שבה כל טעות עלולה להיות גורלית.
לכן, הבחירה בעורך דין נדל"ן אינה בחירה טכנית – אלא החלטה קריטית להצלחת העסקה והימנעות מתקלות שעשויות לעלות ללקוח ביוקר רב.
איך תזהו עורך דין דיני מקרקעין מומלץ?
מברר נתונים על הנכס – ולא מסתפק ב"אין בעיות בטאבו".
בודק היתרי בנייה ותשריטים, לא רק נסח טאבו.
מבין את הדרישות של רמ"י, עיריות ובנקים – ופועל לפי אמות המידה שלהן.
מזהה מראש בעיות תכנוניות ומשפטיות – גם אם זה אומר לעכב את העסקה לטובת הלקוח.
מסביר את הסיכון והשלכותיו בשפה פשוטה וברורה – לא רק משפטית.
עורך דין מקצועי – שיקול כלכלי, לא רק משפטי
לא מעט רוכשים מתפתים לבחור בעורך דין שגובה שכר טרחה נמוך, מתוך מחשבה ש"זה רק חוזה סטנדרטי". אין דבר כזה "חוזה סטנדרטי" ולכל נכס ועסקה יש את המאפיינים שלו .
חיסכון של כמה אלפי שקלים על ייצוג משפטי לא מספיק מקצועי, עלול להוביל לטעויות שמחירן עשרות ואף מאות אלפים. מה שנראה יקר – הוא בפועל ביטוח לעסקה.
ליווי משפטי אישי – משרד גלעד בר
במשרדנו תזכו לליווי מלא, אישי ומדויק לאורך כל שלבי העסקה:
- בדיקה יסודית של מסמכים, רישומים, היתרים ותשריטים
- התנהלות שוטפת מול רמ"י, עיריות, רשויות תכנון, שמאים ובנקים
- ניסיון מוכח בטיפול בתקלות מורכבות בזמן אמת
- שקיפות מלאה ועמידה בלתי מתפשרת באינטרס הלקוח
לחצו כאן ליצירת קשר לייעוץ ראשוני
לסיכום: עורך דין דיני מקרקעין שווה את ההשקעה
כשם שלא תבחרו מנתח לב פתוח לפי המחיר – כך גם בעסקת מקרקעין: אתם צריכים איש מקצוע שיודע לזהות סיכון לפני שהוא מתממש.
עורך דין מקרקעין מומלץ הוא מי שמלווה אתכם בשקט, בודק כל פרט, ושומר על האינטרסים שלכם – גם כשלא תמיד נעים לשמוע את האמת.