הקניית בעלות ושדרוג זכות חכירה ברשות מקרקעי ישראל

מהי הקניית בעלות?

הקניית בעלות במקרקעין היא המרה של זכות השכירות (חכירה ) שבידי החוכר (בדרך כלל לתקופות של 49 או 98 שנים) לזכות בעלות מלאה על הקרקע. פעולה זו מאפשרת שדרוג של זכות החוכר לכדי זכות בעלות על הנכס, ולעיתים היא נעשית ללא תמורה או בתמורה כספית, בהתאם לכללים ולהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י). הקניית הבעלות היא הזדמנות של בעל הנכס להשתחרר מהמגבלות המוטלות על הנכס והניהול של הנכס ע"י רשות מקרקעי ישראל.

תנאים להקניית בעלות

על מנת לבצע הקניית בעלות יש לעמוד בתנאים מסוימים:

• חוזה חכירה מהוון או תשלום דמי היוון – תנאי בסיסי להקניית הבעלות. למידע נוסף על היוון חוזה חכירה ברמ"י.
• העדר חריגות בניה– מצב הנכס חייב להיות תואם לתכניות הבניה המצויים בתיק הנכס ברמ"י.
• העדר שימוש חורג – השימוש בנכס חייב להיות תואם לשימוש כפי שהוסכם עליו בחוזה החכירה.
• העדר חובות – הנכס חייב להיות נקי מכל חוב עבר כלפי רמ"י או כלפי צדדי ג'.
• העדר הליכים משפטיים – נכס שלא מתנהלים לגביו הליכים משפטיים.
• חכירה משודרגת – במקרים שבהם לא ניתן לרשום את הבעלות בטאבו (כגון קרקעות קק"ל), תירשם בספרי הנכס של רמ"י כ "חכירה משודרגת". חכירה זו פוטרת את החוכר מתשלום נוסף בגין תוספות בנייה, פיצול מגרש, שינוי ייעוד או חידוש חכירה.

סוגי נכסים בהם ניתן לבצע הקניית בעלות

1. נכסי מגורים בבנייה רוויה או צמודת קרקע.
2. נכסי תעסוקה במגזר העירוני – משרדים, מסחר, תעשייה, מלאכה.
3. חלקת מגורים א' של נחלה במושב
4. נכס תיירות בטווח של 1 ק"מ מחוף הים

 לא בכל מצב ניתן לבצע הקניית בעלות:

• שטח המגרש –   בנכס מגורים ניתן להקנות בעלות בשטח של עד 16 דונם. בנכס מסחר או תיירות ניתן להקנות בעלות בשטח עד 5 דונם.
• סיום תקופת החכירה – נדרש לחדש את החכירה ולבצע היוון כתנאי להקניית בעלות.
• הפרת הסכם – חריגות בנייה, חובות כספיים או שימושים חורגים מונעים הקניית בעלות.
• מגבלות משפטיות – קיום שעבודים, כינוס נכסים או נאמנות משפטית דורשים אישור של הצדדים המעורבים.

הקניית בעלות ללא תמורה

במצבים מסוימים, הקניית הבעלות מתבצעת ללא תמורה כספית:

• דירה בבנייה רוויה  (בניה בקומות) מהוונת.
• נכס מגורים בבנייה נמוכה (קוטג', וילה) בשטח מגרש עד 280 מ"ר בכל הארץ.
• נכס מגורים בבנייה נמוכה (קוטג', וילה) בשטח מגרש מעל 280 מ"ר ועד 1 דונם באזורי עדיפות א' , ב' .
• נכס למטרות תעסוקה בשטח בנוי של עד 280 מ"ר.
• נכס בחכירה מהוונת למטרת מגורים או תעסוקה שנרכשו לגביו כל זכויות הבניה הקיימות או העתידיות בשטח של עד 16 דונם.

קיזוז או השבת כספים בהקניית בעלות

חוכר שביצע עסקה מול רמ"י בין התאריכים 08.02.2010  ל-11.12.2013 ומעוניין לרכוש את הבעלות, זכאי לקיזוז או החזר כספים לפי הכללים הבאים:

• אם סכום רכישת הבעלות גבוה מסכום העסקה – יקוזז הסכום ששולם עבור העסקה מסכום רכישת הבעלות.
• אם סכום רכישת הבעלות נמוך מסכום העסקה – ההפרש יוחזר לחוכר.

שימו לב: הזכות לקיזוז או להחזר כספים תקפה ל-12 חודשים מיום קבלת ההצעה לרכישת הבעלות.

מגבלות על רישום בטאבו

במקרים מסוימים, לא תירשם בעלות בטאבו ללא הערת אזהרה לפי סעיף 2א לחוק מקרקעי ישראל. ההערה מגבילה מכירה לגורמים שאינם אזרחי או תושבי ישראל או הזכאים לעלות לישראל לפי חוק השבות.

מקרים בהם לא ניתן לרשום בעלות בטאבו

כאשר ישנן מגבלות טכניות (כגון העדר רישום פרצלציה או בעלות קק"ל), רמ"י מנפיקה "איגרת זכאות לבעלות" שמספקת זכויות דומות לבעלות מלאה.

מידע נוסף ותנאים להקניית בעלות

לפירוט תנאים, הנחיות, תנאי תשלום ומסלולים, ניתן לעיין ב- אתר רמ"י – הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה, ללא תמורה ובתמורה

סיכום

הקניית בעלות היא הזדמנות להפוך מחוכר לבעלים מלא על הנכס, ובכך ניתן להתנתק לחלוטין מכל ההגבלות המוטלות על הנכס על ידי רמ"י.  עו"ד גלעד בר מתמחה בליווי חוכרים בתהליכי הקניית בעלות ומכיר לעומק את דרישות רמ"י. לקבלת ייעוץ מקצועי מותאם אישית, פנו אלינו בהקדם.