בעלי נחלות בכל רחבי הארץ מגלים בשנים האחרונות שניתן להפיק ערך גבוה יותר מהקרקע שברשותם. אחת האפשרויות המרכזיות לכך היא ביצוע פיצול מגרש מנחלה – הליך משפטי ותכנוני המאפשר להפריד חלק משטח חלקת המגורים ולקבל עבורו חוזה חכירה חדש ועצמאי ובנית יחידת דיור נוספת מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
פיצול מגרש מנחלה אפשרי במסגרת החלטה 1591 של רשות מקרקעי ישראל תמורת תשלום של 33% + מע"מ משווי המגרש ללא מע"מ וללא הוצ' פיתוח. התשלום כולל את כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות. התוצאה היא קבלת מגרש עם חוזה כמו מגרש בהרחבה ורישום של חלקה א' בטאבו ע"ש בעל הנחלה.
פיצול כזה מאפשר בניית יחידת דיור נוספת, להשבחת ערך הנכס ואף למכירה עתידית של חלק מהנחלה – אך חשוב לדעת: זהו תהליך מורכב, שמצריך הבנה מעמיקה ועמידה בשורה של תנאים.
מהו פיצול מגרש מנחלה?
פיצול מגרש מנחלה הוא הליך בו מפרידים חלק מהקרקע המוחכרת בנחלה, אשר מיועד לבנייה נוספת לפי תב"ע (תוכנית בניין עיר), ומקבלים עבורו חוזה חכירה חדש, עצמאי ונפרד מהחוזה המקורי. הפיצול מתאפשר כאשר קיים כבר מבנה או יחידת דיור אחת לפחות על חלקת מגורים א', ועל הקרקע הפנויה קיימת אפשרות תכנונית לפי היתר בניה לבנות יחידה נוספת.
בפועל, המשמעות היא:
- שינוי במבנה החכירה הקיים
- הגדרה מחדש של הגבולות הפנימיים בנחלה
- מתן אפשרות חוקית לבניית יחידת דיור נוספת
- מכירת המגרש המפוצל לצד ג'
ליווי משפטי מקצועי מול רמ"י – למידע נוסף >>
אילו תנאים צריך לקיים כדי לפצל מגרש מנחלה?
פיצול מגרש אינו מתאפשר אוטומטית. רמ"י דורשת עמידה בתנאים הבאים:
- ✅ תשלום דמי רכישה
תשלום של 33% משווי חלקה א' מגורים המהווה רכישה של כל זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בחלקת המגורים. תשלום זה מעגן גם את זכויות בעל הנחלה בחלקת המגורים ומאפשר לו לקבל חוזה חכירה עצמאי מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) – בכפוף לרישום פרצלציה.
ראו מידע נוסף באתר רמ"י – דמי רכישה >>
- אין הפרות חוזיות
כל חריגת בנייה, שימוש חורג, פלישה או חוב לרמ"י – מונעים את ביצוע הפיצול עד להסדרתם.
- הגשת תשריט חלוקה מאושר
יש להגיש תשריט חלוקה של מודד מוסמך, הכולל את אופן חלוקת הקרקע בין המבנה הקיים לבין השטח המיועד לפיצול. יש לקבל על התשריט את אישור מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולעיתים גם חתימות מהשכנים הגובלים.
- משכנתא? יש לבדוק
אם קיימת משכנתא על הנחלה – נדרשת הסכמה של הבנק לפיצול ולהפרדת השעבוד, כך שהמשכנתא תחול רק על החלק הבנוי.
- אין מניעה משפטית
כגון עיקולים, הליכי כינוס נכסים, תביעות משפטיות פתוחות או הערות אזהרה שלא טופלו.
מה כוללים התשלומים עבור פיצול מגרש מנחלה?
לאחר סבב בדיקות פנים־ארגוניות ברמ"י, מועבר התיק לשמאות. על פי חוות דעת השמאי, נגזרים התשלומים:
💰 דמי רכישה לרמ"י
ראה כפי המפורט בסעיף 1 לעיל.
💰 היטל השבחה לוועדה המקומית
היטל ההשבחה מחושב לפי עליית הערך של הקרקע בעקבות האפשרות לבנייה נוספת – והוא נפרד מתשלומי רמ"י.
בעבר ניתן היה לקזז חלק מדמי הפיצול מהיטל ההשבחה – אך הסדר זה בוטל, וכיום יש לשלם את שני הסכומים במלואם.
האם כל אחד יכול לבצע פיצול מגרש מנחלה?
לא. חשוב להבין שפיצול מגרש מנחלה מתאפשר רק אם מתקיימים במקביל שני תנאים מהותיים:
- יש מבנה קיים אחד לפחות בנחלה
- יש יתרת קרקע פנויה עם זכויות בנייה לפי תב"ע בתוקף
- אין חובות והפרות חוזיות כלפי רמ"י
בנוסף, נדרש לרוב ליווי תכנוני, משפטי ושמאי – אחרת הבקשה תיתקל בסירוב או תתעכב לשנים.
למה לפנות לעו"ד שמתמחה ברמ"י?
עו"ד גלעד א. בר, לשעבר עו"ד במחלקה המשפטית ורכז עסקאות ברמ"י, מכיר את כל שלבי הפיצול:
מתכנון התהליך, הגשת הבקשה, הכנת התשריט, התנהלות מול הבנק, ועד לחתימה על חוזה החכירה החדש.
ההיכרות עם המערכת מבפנים היא לא רק יתרון – היא תנאי להצלחת התהליך בזמן ובחסכון משמעותי.
לסיכום – אם יש לכם קרקע פנויה בנחלה, אל תפספסו את ההזדמנות
- פיצול מגרש מנחלה יכול לשפר משמעותית את ערך הנחלה
- ניתן לבנות יחידה נוספת, להשכיר או למכור בעתיד
- התהליך מחייב דיוק משפטי ותכנוני
- תכנון נכון יחסוך חודשים – ולעיתים גם עשרות אלפי שקלים
רוצים לבדוק אם גם הנחלה שלכם מתאימה לפיצול?
📞 לחצו כאן וצרו קשר עם עו"ד גלעד בר – מומחה לפיצול מגרשים מול רמ"י »