הסכם שיתוף במקרקעין: מתי צריך ולמה זה חשוב
שני אחים שיורשים מאמא ז״ל דירה בתל אביב. שני זוגות צעירים שמתאחדים לקנות מגרש בפרברים כדי לבנות שני בתים נפרדים. בן ובת זוג שרכשו יחד נכס לפני שהתחתנו. בכל אחת מהסיטואציות האלה, יש יותר מבעלים אחד לאותו נכס, ובלי כללי משחק כתובים, כל שיחה על "מי משתמש במחסן" או "מי משלם על תיקון הגג" עלולה להתגלגל לסכסוך משפטי ארוך ויקר.
הסכם שיתוף במקרקעין הוא הכלי שמונע בדיוק את זה. הוא לא מסמך טכני יבש, הוא חוזה שמגדיר מראש איך השותפים יחלקו ביניהם את השימוש בנכס, איך יחלקו את ההוצאות, מה יקרה אם מישהו ירצה לצאת, ובעיקר, איך יפתרו מחלוקות לפני שהן מגיעות לבית המשפט. במאמר הזה נסביר מתי באמת חייבים הסכם כזה, מה חייב להופיע בו, איך רושמים אותו בטאבו וכמה זה עולה.
צריכים ליווי משפטי למכרז של רמ"י?
עו"ד גלעד בר מתמחה בייצוג יזמים ובעלי נכנסים מול רשות מקרקעי ישראל. שיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות.
מהו הסכם שיתוף במקרקעין?
על פי חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, כאשר מספר אנשים הם בעלים משותפים של מקרקעין, הבעלות שלהם היא "בעלות במושע", כלומר, כל אחד מהשותפים הוא הבעלים של חלק יחסי בלתי מסוים מן הנכס, אבל לא בחלק פיזי מסוים שלו. אם שני אחים יורשים מגרש בגודל דונם, לאף אחד מהם אין "חצי דונם משלו" בקצה הצפוני או הדרומי, לשניהם יש זכות ב-50% מכל סנטימטר.
המצב הזה יוצר חיכוך מובנה. מי גר באיזה חלק של הבית? מי בונה כשאחד רוצה להגדיל יחידת דיור והשני לא? מי משלם כשהמזגן המרכזי קורס? הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם בין השותפים שממיר את הבעלות הרעיונית-המופשטת לכללים פרקטיים, מי משתמש במה, מי משלם על מה, ומה מותר ומה אסור לעשות בלי הסכמה. הסכם השיתוף מגדיר את החובות והזכויות של כל שותף במקרקעין : מה מותר, מה אסור , היכן החלק המסוים של כל שותף במקרקעין, חלוקת ההוצאות בין השותפים.
מתי באמת צריך הסכם שיתוף?
הסיטואציות הקלאסיות שבהן מומלץ, ולעיתים הכרחי, לערוך הסכם שיתוף הן:
- ירושה משותפת של נכס: אחים שיורשים נכס כגון : מגרש או נכס מסחרי. ככל שיש יותר יורשים וככל שלכל אחד יש מציאות חיים אחרת (גרים בארץ או בחו״ל, יש או אין צורך בהכנסה מהנכס), כך הסכם שיתוף קריטי יותר.
- רכישה משותפת על ידי שותפים שאינם בני זוג: שני חברים, בני משפחה או שותפים עסקיים שקונים יחד מגרש או נכס מסחרי. כל אחד מהם רוצה לדעת מראש מה החלק המסוים שלו בנכס, היחס בין השקעתו הכספית לזכויות שלו, וכיצד יחולקו הרווחים.
- בני זוג שרוכשים נכס יחד לפני נישואין: במיוחד כאשר המימון אינו שווה, או כאשר אחד הצדדים מביא הון עצמי משמעותי יותר. הסכם שיתוף, יחד עם הסכם ממון, יכול למנוע סכסוכים בעתיד.
- מגרש לבנייה צמודת קרקע עם שתי יחידות דיור: שתי משפחות שבונות על אותו מגרש שני בתים נפרדים, למעשה צריכות הסכם שיתוף שמתפקד כתשתית להפרדה עתידית של המגרש.
הכלל הוא פשוט: אם יש יותר מבעלים אחד לנכס מקרקעין, ושני הבעלים האלה לא משתמשים בו באופן זהה, הסכם שיתוף מסיר את חלק הארי של החיכוך מראש.
הסעיפים שחייבים להופיע בהסכם
הסכם שיתוף שמועתק מתבנית גנרית אינו שווה את הנייר שעליו הוא נכתב. הסכם איכותי נכתב כך שיענה על מצבים שעוד לא קרו. אלה הסעיפים שעורך דין מנוסה יקפיד עליהם:
חלוקת השימוש בפועל: מי משתמש בכל חלק מסוים של הנכס. אם מדובר בבית עם שתי קומות, מי גר באיזו קומה. אם מדובר במגרש המיועד לפיצול עתידי, מה הקווים המתוכננים. הסעיף הזה ממיר את "המושע" לחלוקה מעשית בעין, גם אם הנכס אינו מפוצל פיזית.
חלוקת הוצאות אחזקה: ארנונה, ביטוח, תיקונים, ועד בית. רצוי לקבוע יחס קבוע (לרוב לפי אחוזי הבעלות הרשומים) ולציין הוצאות חריגות הדורשות הסכמה משותפת.
זכויות בנייה ופיתוח: סוגיה רגישה במיוחד. אם המגרש נכלל בתב״ע חדשה והוקצו לו זכויות בנייה נוספות, למי הן שייכות ? מה קורה אם רק אחד השותפים רוצה לממש אותן ? סעיף שאינו ערוך מראש יכול להפוך למחלוקת משפטית יקרה.
זכות סירוב ראשונה והגבלות העברה: רצוי שההסכם יקבוע שאף שותף לא ימכור את חלקו לצד שלישי בלי להציע תחילה לשותפים האחרים, ובאיזה מחיר. זה מונע מצב שבו פתאום מצטרף שותף זר ולא רצוי לחבילה.
מנגנון יישוב סכסוכים: גישור או בוררות במקום פנייה ישירה לבית המשפט. מנגנון מוסכם מראש חוסך זמן וכסף משמעותיים כשהמחלוקת מגיעה.
סעיף מניעת פירוק: סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין קובע כי בהגבלה על פירוק שיתוף במקרקעין בהסכם שיתוף העולה על 3 שנים , רשאי בית המשפט לאשר לפי בקשת אחד השותפים את פירוק השיתוף כעבור
3 שנים – למרות ההסכם – אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין.
הסדרים למקרי קיצון: מה קורה אם שותף נפטר, מוכרז כפושט רגל, או נכנס להליכים משפטיים? ההסכם צריך לכלול מנגנון ברור לפירוק השיתוף במקרים כאלה.
רישום בטאבו: ההבדל הקריטי
ההסכם הוא תקף בין הצדדים שחתמו עליו מרגע החתימה. אבל סעיף 29(א) לחוק המקרקעין קובע שהסכם שיתוף שנרשם במרשם המקרקעין (טאבו) מחייב גם כל מי שיהפוך לשותף בעתיד: למשל קונה שירכוש את חלקו של אחד השותפים, או יורש של שותף שנפטר.
המשמעות: ללא רישום בטאבו, ההסכם על כל סעיפיו, אינו חל על קונה חדש שלא היה צד לחתימה עליו. עורך דין שמשאיר את ההסכם "במגירה" משאיר את הלקוחות חשופים.
תהליך הרישום כולל הגשת בקשה ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית, צירוף תרשים חלוקה (אם נדרש), אישורי מסים, ולעיתים אישור רשות מקרקעי ישראל אם המגרש מוחכר ולא בבעלות פרטית.
חשוב לזכור: עלות הסכם איכותי היא חלק זניח מהשווי של הנכס. עלות סכסוך משפטי מתמשך, לרבות תביעת פירוק שיתוף בבית המשפט, יכולה להגיע למאות אלפי שקלים לכל צד, מבלי לדבר על הזמן ועוגמת הנפש.
פירוק שיתוף: מה קורה כשההסכם נשבר
על פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, כל שותף רשאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. אם השותפים אינם מצליחים להגיע להסכמה על אופן הפירוק, בית המשפט יורה על אחת משתי דרכים:
- פירוק בעין: חלוקה פיזית של הנכס בין השותפים. אפשרי כשהנכס ניתן לחלוקה מבחינת תכנית בנין עיר (תב"ע) .
- מכירה וחלוקת התמורה: כשפירוק בעין אינו אפשרי או אינו הוגן, בית המשפט יורה על מכירת הנכס לצד ג' וחלוקת הכספים בין השותפים לפי חלקיהם.
תביעת פירוק שיתוף היא הליך משפטי שיכול לארוך שנתיים ויותר, ועלול להסתיים במכירה במחיר נמוך מהשווי הריאלי. הסכם שיתוף איכותי, הכולל מנגנון יציאה הוגן ומוסכם, חוסך את כל ההתדיינות הזו והעלויות הכרוכות.
ליווי משפטי בעריכת הסכם שיתוף
הסכם שיתוף הוא מסמך משפטי שצריך להחזיק מעמד שנים, לעיתים עשורים. ניסוח לקוני, חוסר התייחסות למצבי קיצון, או שכחה לרשום אותו בטאבו, הם הטעויות שמתגלות בשעה הכי גרועה. משרד עו״ד גלעד א. בר מומחה בחוזים והסכמים במקרקעין, כולל ניסוח הסכמי שיתוף מותאמים אישית לכל נכס, החל מדירות יורשים בעיר, דרך מגרשים פרטיים לבנייה צמודה, ועד נחלות חקלאיות ונכסים מסחריים.
לייעוץ של עורך דין מקרקעין ובדיקת הסיטואציה הספציפית שלכם, ניתן לפנות לטלפון 076-5404456 או להשאיר פרטים באתר.
שאלות נפוצות
האם חובה לרשום הסכם שיתוף בטאבו?
מבחינה משפטית, לא חובה, וההסכם תקף בין הצדדים החתומים מרגע החתימה. אבל מבחינה מעשית, הרישום הוא קריטי. בלי רישום, קונה חדש שירכוש חלק מהנכס לא יהיה כפוף לסעיפים ההסכם, וכל ההגנות שבניתם נמחקות.
האם אפשר לערוך הסכם שיתוף אחרי שכבר התגלעו סכסוכים בין השותפים?
אפשר ורצוי, ובמקרים כאלה הסכם השיתוף מתפקד למעשה כהסכם פשרה. עם זאת, ככל שהיחסים מתחומים יותר, כך קשה יותר להגיע להסכמות, וייתכן שיהיה צורך בליווי של מגשר בנוסף לעורך הדין.
מה ההבדל בין הסכם שיתוף לבית משותף?
בית משותף הוא הסדר משפטי נפרד החל על בניינים שנרשמו ככאלה ברישום מיוחד (פנקס הבתים המשותפים ) , כאשר כל דירה בבניין היא נכס נפרד ועצמאי (תת חלקה ) לחובות וזכויות עם זכויות משותפות ברכוש המשותף.
הסכם שיתוף חל כאשר אין רישום של בית משותף והשותפים הם בעלים במושע של אותו נכס, למשל מגרש בבעלות משותפת.
האם מס רכישה חל על הסכם שיתוף?
הסכם שיתוף לכשעצמו, שאינו משנה את אחוז הבעלות ברישום, אינו אירוע מס. אם ההסכם כולל העברת חלקים בין השותפים (למשל אחד מקבל יותר בתמורה לויתור על זכות אחרת), אז יחול אירוע מס , ומומלץ להיוועץ בעו"ד או מומחה למיסוי לפני החתימה.
שותף סירב לחתום על הסכם: מה עושים?
לא ניתן לכפות על שותף לחתום על הסכם שיתוף. במקרה של סירוב, האפשרויות הן: גישור (לעיתים שותף מסכים אחרי שמבין את היתרונות לעצמו), הגשת תביעת פירוק שיתוף ככלי לחץ, או הסדרת היחסים בדרכים אחרות (למשל רכישת חלקו של הסרבן).
האם ניתן לבטל הסכם שיתוף שכבר נחתם?
הסכם שיתוף ניתן לביטול בהסכמת כל הצדדים החתומים. אם ההסכם נרשם בטאבו, יש לבצע גם ביטול רישום. ביטול חד-צדדי אינו אפשרי, אלא אם ההסכם עצמו מאפשר זאת בתנאים מסוימים, או שמתקיימים תנאים משפטיים מיוחדים לביטול חוזה (כגון: הטעיה או טעות יסודית).
