עובדות המקרה- בין מוכרים לקונים נכרת הסכם למכירת בית צמוד קרקע ביהוד. המוכרים הצהירו בחוזה כי הבית נבנה לפי היתר בניה כדין וכי לא ידוע לו על כל אי התאמה , תוספות בניה או ליקוי נסתר בדירה. הקונים הצהירו מצידם בחוזה כי בדקו את הנכס לגופו לרבות מצבו התכנוני ברשויות וכי הם מוותרים על כל טענת אי התאמה, טענת מום וכולי. למרות הצהרתם של הקונים בפועל הם לא בדקו כלל את הבית מבחינה פיזית ולא בדקו את תיק הבנין של הבית לפני חתימת החוזה. לאחר חתימת החוזה ותשלום מלוא התמורה ורק לאחר שהבית נמסר לקונים התברר להם כי לבית אין כלל היתר בניה ושיש בו ליקויים בניה רבים.
האם הקונים זכאים להסתמך על הצהרת המוכרים ולדרוש את ביטול החוזה ולדרוש פיצויים למרות שהם התרשלו ולא בדקו את הנכס כפי שקונה סביר אמור לנהוג לפי הכלל הנהוג "יזהר הקונה". האם קיים אשם תורם מצד הקונה?
התביעה של הקונים נדונה בבית המשפט המחוזי. ביהמ"ש סבר, כי התקיימו היסודות בסעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, אשר קובע:
"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה"
ולפיכך אין תוקף להצהרתם של הקונים כי בדקו את המצב הפיזי והתכנוני של הנכס. בית המשפט המחוזי גם לא מחייב את הקונים ב"אשם תורם" ובכך גם לא מטיל אחריות חלקית על אי בדיקת הנכס בטרם רכישתו. המוכרים ערערו לבית המשפט העליון על פסיקת בית המשפט המחוזי.
בית המשפט העליון קובע כי סעיף 16 לחוק הוא בלתי ניתן להתניה ולא ניתן לוותר עליו באמצעות הסכמה סותרת בחוזה. בית המשפט העליון קובע כי למרות שהקונים התרשלו ולא בדקו את הנכס, עדיין אין חשיבות למידת רשלנותם של הקונים לצורך תחולת הסעיף. בית המשפט אף מחמיר עם המוכרים ומדגיש כי לשון סעיף 16 לא מחייב את המוכר לדעת בפועל על הליקוי או אי ההתאמה אלא מספיק כי "היה עליו לדעת" בתור בעלים באופן אובייקטיבי.
פסק הדין למעשה קובע כי גם כאשר קונה לא בדק את הנכס וכל עוד הוא פעל בתום לב (ביושר) הוא לא יחויב במסגרת אשם תורם על ליקויים שהתגלו בנכס שלא ידע על קיומם במעמד החתימה על החוזה. הקביעה של פסק הדין היא מחמירה עם המוכר ומקלה עם הקונה. כך למשל, גם כאשר, בדיקה פשוטה של הנכס על ידי הקונה הייתה יכולה לגלות את הליקוי בנכס ולמנוע את העסקה, בכל זאת, חוסר תום הלב של המוכר המתבטאת באי גילוי או הסתרת ליקויים בנכס שידע או היה עליו לדעת עליהם , משליך על המצב ויפטור את הקונה מאשם תורם והוא יוכל להסתמך על הצהרות המוכר.
החידוש בפסק הדין הוא כי הקונה זכאי להגנה רחבה יותר במסגרת חוק המכר, לפיה האחריות על אי התאמה של הנכס למרות הסכמות בין הצדדים מוטלת, רובה ככולה על המוכר. לפי ההלכה המשפטית הקודמת גם על הקונה הייתה מוטלת אחריות במסגרת הצורך לבדוק את הנכס כחלק מאחריותו וכי ניתן לזקוף לחובתו "אשם תורם". פסק הדין הנ"ל ביטל למעשה את האחריות של הקונה לבדיקת הנכס טרם קנייתו.
ע"א 8068-11 עיני נגד שיפריס מיום 11/2/2014