דמי היוון ודמי הסכמה – עדיף להוון במכירה

מינהל מקרקעי ישראל ( "המינהל" ) הוא הגוף המנהל את הקרקעות אשר בבעלות המדינה, רשות הפיתוח וקק"ל והמהווים כ 90% מקרקעות המדינה. המינהל פועל מכח חוק מינהל מקרקעי ישראל התש"ך 1960 וחוק יסוד: מקרקעי ישראל. אחד מתפקידו העיקריים של המינהל הוא החכרה של קרקעות לחוכרים וגביית דמי שימוש שונים עבור החכרת הקרקע. אחד מדמי השימוש הנפוצים הנגבים ע"י המינהל הנם דמי החכירה.

קיימים כמה סוגים של דמי חכירה:

דמי חכירה ראשוניים (דח"ר) – התשלום שהיה משולם בעבר למינהל ע"י החוכר בעת רכישת החכירה מהמינהל ( בד"כ בשיעור 40% עד 80% מערך הקרקע ).

דמי חכירה שנתיים (דח"ש) – יתרת התשלום עבור השימוש בקרקע המשולמת בתשלומים שנתיים. לדוג' , אם שולם דח"ר בשיעור 80% מערך הקרקע יתרת הדח"ש נגזרת משיעור של 20% מערך הקרקע כשהיא מתפרסת על פני תקופת  החכירה (49 שנה).

 דמי חכירה מהוונים – תשלום חד פעמי מראש עבור כל תקופת החכירה בשיעור של 91% מערך הקרקע בעת חתימת החוזה עם המינהל המקנה לחוכר "חכירה מהוונת" או "חוזה מהוון", והפוטר את החוכר מתשלום דמי חכירה שנתיים (דח"ש) ומתשלום "דמי הסכמה" למינהל בעת מכירת הנכס.

דמי הסכמה הנם תשלום בעד הסכמת המינהל למכירת הזכויות בנכס. דמי ההסכמה שנקבעו לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 הנם כשליש (1/3) מההפרש בין ערך הקרקע בעת מכירת הנכס לבין ערכה בעת רכישתה מהמינהל.

בשנים האחרונות חלה מגמה של המינהל לצמצם את החיכוך שבין המינהל לחוכרים. במסגרת זו ננקטו פעולות  לעידוד ההיוון כגון: התקשרות בחוזי חכירה מהוונים בלבד ומבצעי היוון לחוכרים בבניה רוויה ובבניה נמוכה.

מבצעי ההיוון האחרון בבניה הנמוכה אשר הסתיים בשנת 2002, איפשר לחוכרים לשלם דמי היוון בשיעור של 4.8% מערך הקרקע כאשר התשלום הנ"ל היווה תשלום גם עבור תקופת חכירה נוספת בתנאי היוון (49 שנים נוספות) מתום תקופת החכירה המקורית. דמי ההיוון כאמור, משחררים את החוכר גם מתשלום דח"ש ומתשלום דמי הסכמה בעת מכירת הנכס.

כיום קיימת אופציה להיוון הנכס בעת המכירה בעלות נמוכה בהרבה מהיוון הנכס ללא מכירה.

על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 844 יכול חוכר שבידו חוזה חכירה לא מהוון למכור את דירת מגוריו ולשלם דמי הסכמה בשיעור שבין 0.5% לבין 2% משווי עסקת המכר לפי מדרגות בדומה למדרגות לחישוב מס רכישה. תשלום דמי ההסכמה הנ"ל יראו אותם גם כדמי היוון ליתרת תקופת החכירה המקורית ולתקופה של 49 שנים נוספות.

לעומת זאת, מי שיבקש להוון את הנכס ללא מכירתו, המינהל יחשב את דמי ההיוון לפי שיטה שונה של מקדמים. ככל שתקופת החכירה שנותרה גדולה יותר , כך דמי ההיוון גבוהים יותר. אם בשנים הראשונות של החכירה יחושבו דמי ההיוון לפי מכפלה של 18 בדמי החכירה השנתיים. סכום זה הולך ויורד עם השנים עד שמגיע ל- 5.5% מערך הקרקע ב- 7 השנים האחרונות לחכירה.

צורות החישוב השונות במקרה של היוון בזמן מכירה לעומת היוון ללא מכירה מביאות למסקנה כי אין כל כדאיות כלכלית בביצוע היוון ללא פעולת מכר ועדיף כיום לדחות את פעולת ההיוון לעת מכירת הדירה.

× איך אפשר לעזור?