הקניית בעלות פירושה המרה של זכות החכירה שבידי החוכר (49 או 98 שנה שכירות) לזכות בעלות. הקניית הבעלות יכולה להיות ללא תמורה או בתמורה.
תנאי מוקדם להקניית הבעלות הוא תשלום דמי היוון – ראה היוון חוזה חכירה ברמ"י
במקרים בהם לא ניתן לרשום את זכות הבעלות בטאבו (כגון כאשר הקרקע בבעלות קק"ל) , תירשם ברמ"י בספרי הנכס "חכירה משודרגת". משמעות חכירה משודרגת היא שהחוכר לא יידרש לשלם לרמ"י תשלום כספי בגין כל תוספת בניה, שינוי ייעוד, שינוי ניצול, פיצול מגרש , שימוש חורג או חידוש חכירה.
הקניית בעלות היא זכות ולא חובה.
א. הקניית בעלות ניתן לבצע בנכסים הבאים :
- נכסי מגורים בבניה רוויה (בתי קומות ) או צמודת קרקע.
- נכסים תעסוקה במגזר העירוני (משרדים, תעשיה, מלאכה)
- נכסי מגורים ביישוב קהילתי או ביישוב חקלאי.
- נכסי מגורים בהרחבות במושבים ובקיבוצים.
- נכסי מגורים שעברו פיצול – מגרשים שפוצלו מנחלה במושב או בחלקת מגורים.
ראוי לציין שכל חוכר המבקש לבצע עסקת פיצול ו/או עסקת שינוי ניצול וייעוד והעומד בתנאי רמ"י לבצע עסקות מעין אלה, יוצע לו במקביל ע"י רמ"י לבצע גם עסקת הקניית בעלות. במקרה שהחוכר מסכים להקניית בעלות בעת ביצוע עסקת פיצול או שינוי ניצול וייעוד, הוא זכאי להחזר דמי ההיתר ששולם על הפיצול או על שינוי הניצול/הייעוד. באם יבצע עסקת פיצול ו/או עסקת שינוי ניצול וייעוד ללא הקניית בעלות ויבקש רק בשלב מאוחר יותר לבצע אותה, אזי לא יהיה זכאי עוד לקבל את החזר דמי ההיתר.
ב. מניעות להקניית בעלות או שדרוג חכירה :
- שטח מגרש – ניתן להעביר בעלות בשטח של עד 16 דונם.
- סיום תקופת החכירה – החוכר יפעל להאריך את החכירה ויהוון את החכירה לתקופה נוספת, אך אם החכירה היתה בתוקף עד 8.2.2010 והחוכר עמד בכל התנאים להקניית בעלות בתמורה או ללא תמורה, תחודש החכירה ללא תשלום דמי היוון ובתנאי שתבוצע הקניית בעלות.
- הפרת הסכם – חריגות בניה, שימוש שלא לפי הסכם החכירה, חוב כספי, שימושים חורגים.
- מגבלה משפטית – רישום שעבוד/משכון , צו כונס נכסים, אפוטרופוס, נאמן או מפרק – על החוכר להביא לרמ"י את הסכמת צד ג' שההערה נרשמה לטובתו כתנאי להקניית בעלות.
ג. נכסים בהן תבוצע הקניית בעלות ללא תמורה :
- דירה בבניה רוויה למגורים עם חוזה מהוון.
- מגורים בניה נמוכה בשטח מגרש עד 280 מ"ר
- נכס למטרת תעסוקה (תעשיה, מלאכה, מסחר, משרדים, תיירות, מלונאות) בשטח עד 280 מ"ר
- נכס למטרת מגורים בבניה נמוכה באזור עדיפות לאומית בשטח של עד 3 דונם ששולמו עבורו דמי היוון מלאים עבור מלוא זכויות הבניה שהיו בעת ההקצאה.
- נכס בחכירה מהוונת למטרת מגורים או תעסוקה שרכשו בו את מלוא הזכויות הקיימות לפי תב"ע ושטחו עד 16 דונם.
- נכס למטרת מחסן בשטח עד 10 מ"ר הרשום בטאבו כיחידה עצמאית ( כולל הצמדות כגון: חצר, חניה ) הנמצא בבית משותף שכולו למגורים.
- דירות בבניה רוויה המיועדות לדיירי השיכון הציבורי המוקנות למדינת ישראל באמצעות משרד השיכון (עמידר, עמיגור, חלמיש ) בין אם הן בחכירה מהוונת או לא מהוונת.
בכל מקרה לא תירשם בעלות בטאבו אלא בכפוף לרישום הערה על אי העברה לזרים לפי סעיף 2א לחוק מקרקעי ישראל התש"ך -1960. ההערה לא מאפשרת למכור את הנכס בעתיד למי שאינו אזרח או תושב מדינת ישראל ו/או מי שאינו זכאי לעלות לארץ לפי חוק השבות התש"י-1950 לרבות מכירה לתאגיד שהשליטה בו היא בידי מי שאינו אזרח, תושב ישראל או שאינו זכאי לעלות לארץ.
בכל מקרה שבו לא ניתן לרשום את הבעלות בטאבו מסיבות טכניות (כגון: העדר רישום פרצלציה, העדר רישום צו בית משותף, בעלות קק"ל ) רמ"י יפיק לחוכר "איגרת זכאות לבעלות וכן טופס לועדה המקומית לתכנון ובניה אשר פוטרים את החוכר מלקבל את אישורי רמ"י על בקשה לתוספת בניה, פיצול מגרש, שימוש חורג , שינוי ניצול וייעוד. בנוסף ככל שהחוכר רשום בטאבו בחכירה יימסר לחוכר אישור על היוון/הארכת חכירה וביטול הגבלה בדבר העברה וירושה המופנה לטאבו.
להלן פירוט שיעורי תשלום הקניית בעלות בתמורה ( אחוז מערך הקרקע) :
סוג נכס שטח שיעור תשלום באזורי עדיפות לאומית א', ב'
דירה למגורים כל שטח ללא תמורה ללא תמורה
מהוונת בבניה רוויה
נכס צמוד קרקע עד 280 מ"ר ללא תמורה ללא תמורה
למגורים
מעל 280 מ"ר 4.5% ללא תמורה
ועד 540 מ"ר
מעל 540 מ"ר 9% ללא תמורה
ועד 1 דונם
מעל 1 דונם 12% משווי הבעלות ללא תמורה
ועד 3 דונם או 31% מהפער בין
שווי הבעלות המלאה
לבין שווי זכויות החכירה
הגבוה מבין שניהם
מעל 3 דונם 12% משווי הבעלות בתמורה מלאה
ועד 16 דונם או 31% מהפער בין כפי המפורט
שווי הבעלות המלאה בעמודה הקודמת
לבין שווי זכויות החכירה
הגבוה מבין שניהם
נכס צמוד קרקע עד 16 דונם ללא תמורה ללא תמורה
מהוון למגורים
עם מלוא הזכויות
קיימות ועתידיות
לפירוט תנאים, הנחיות, תנאי תשלום ומסלולים ראו באתר רמ"י נוהל 90.01B.
ענייני רמ"י הם נושא רחב יריעה ומורכב עם שינויים ועדכונים תמידיים ומחייבים ידע וניסיון רב שנים יחד עם מעקב והתעדכנות עקבית . עו"ד גלעד א. בֶּר , בעל וותק מקצועי משנת 1997 הנו בעל ניסיון רב שנים וידע מקצועי נרחב בתחום ענייני רשות מקרקעי ישראל ובכלל זה ייצוג חוכרים ובעלי קרקעות פרטיות גובלות בקרקעות רמ"י במקרים בהם נדרשת התערבות משפטית. בעברו המקצועי שימש עו"ד בֶּר כיועץ משפטי במינהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז, וכן כיועץ משפטי לחברה המעניקה שירותים משפטיים ומקצועיים לרמ"י. בנוסף שימש עו"ד גלעד בֶּר כיועץ משפטי בחברה קבלנית-יזמית-ציבורית מהגדולות בארץ ובמסגרת תפקידו זה עבד רבות בייצוג החברה ורוכשי דירות שלה מול רשות מקרקעי ישראל. כל אלה נותנים בידי עו"ד גלעד א. בֶּר את הכלים הטובים ביותר לייעוץ ולייצוג בנושאי רשות מקרקעי ישראל.
*ענייני רמ"י הם נושא רחב יריעה ומורכב המתעדכן מפעם לפעם בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. עו"ד גלעד א. בֶּר , בעל ניסיון רב שנים וידע מקצועי נרחב בענייני רמ"י אותם רכש כרכז במחלקת עסקאות במינהל מקרקעי ישראל מחוז תל-אביב וכעו"ד במחלקה המשפטית במינהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז. כל אלו בנוסף להכרת המערכת המנהלית מבפנים הם הערך המוסף המוענק ללקוחות המשרד בנושאי רשות מקרקעי ישראל.