עסקת שינוי ניצול וייעוד ברשות מקרקעי ישראל

בכל חוזה חכירה נקבע מהי מטרת החכירה והשימוש בקרקע כאשר במהלך השנים ייעוד הקרקע והשימושים המותרים בה עשויים להשתנות במוסדות התכנון בעקבות תכנון חדש (תב"ע) אם ביוזמת רשות מקרקעי ישראל, הרשות המקומית או בעלי הקרקע.

עסקת שינוי ניצול ויעוד מאפשרת לחוכרים לרכוש זכויות בניה וזכויות שימוש נוספים  שנוצרו בעקבות התכנון החדש בנוסף לזכויות והשימושים הקבועים בחוזה החכירה המקורי.  הזכויות החדשות לפי התכנית החדשה יעוגנו בחוזה חכירה חדש.

בעד הזכויות החדשות ישולמו דמי היתר מהוונים במסגרת ביצוע עסקת שינוי ייעוד ו/או שינוי ניצול ואלה מקנים לחוכרים זכויות חכירה מהוונות לתקופה של 49 שנה, שתחילתן מיום אישור העסקה, ללא תלות באיזו תקופה מצויה החכירה (ראשונה או שנייה ואחרות).

שינוי ייעוד

ייעוד הקרקע כפי שמוגדר בחוזה החכירה, שונה במוסדות התכנון ואושרה תוכנית חדשה המתירה ייעודים נוספים במקרקעין, או שינוי שימוש ממטרת החכירה בחוזה, בהתאם לתוכנית התקפה במועד ההקצאה.

שינוי ניצול

תוכנית חדשה במוסדות התכנון, שבמסגרתה הוגדלו זכויות הבנייה במקרקעין באופן הבא:

בבנייה נמוכה למגורים – הוספת יחידת דיור לשטח המוחכר מעבר לתוספת של יחידה אחת מותרת. כלומר אם התכנית החדשה הגדילה את זכויות הבניה ליותר מ  2 יחידות.

בתעסוקה (תעשייה, משרדים, מסחר, תעשיית עתירת ידע ומלונאות) – הרחבת מבנה קיים או הקמת מבנה נוסף, שבעקבות מימושם יגדלו אחוזי הבנייה (עיקרי + שירות) שנוספו למגרש, למעלה מפי שניים מאלה שהוקנו בהסכם החכירה.

יש לקחת בחשבון שבעסקה כזו על החוכרים לשלם גם היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה – ראה סעיף 5 להלן.  

על מנת להנות מעסקת שינוי ייעוד וניצול יש לעמוד בכמה תנאים :

1. חוזה חכירה בתוקף – אם חוזה החכירה פג תוקף יש לדאוג לחידוש יובל חכירה קודם להגשת בקשה לפיצול – ראה פרק הארכת יובל חכירה ברמ"י 

2. אי הפרת חוזה החכירה – העדר הפרות כגון : חריגות בניה, שימושים חורגים, חובות כספיים לרמ"י, פלישות מעבר לגבולות הנכס המוחכר.

3. העדר מניעה משפטית – כגון: עיקולים, כונס נכסים, תביעות משפטיות על הנכס.

4. תשלום דמי היתר לרמ"י – לאחר סבב בדיקות במחלקות רמ"י (תכנון, מיפוי, פיקוח, משפטי) התיק מועבר לחוות דעת של שמאי מקרקעין מטעם רמ"י. על בסיס השומה ישלם החוכר לרמ"י דמי פיצול בגובה 31% מערך הנכס השמאי לאחר רכישת מלוא הזכויות הנוספות לפי התב"ע ו/או לאחר שינוי הייעוד ובקיזוז/זיכוי שווי הקרקע במצבה הקודם ( שווי הזכויות על פי החוזה, כולל זכויות נוספות שנרכשו במהלך תקופת החכירה ).

5. היטל השבחה – יש לקחת בחשבון כי בנוסף לתשלום דמי היתר לרמ"י בגין עיסקת שינוי ניצול וייעוד על החוכר לשלם גם היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה. היטל ההשבחה מבטא את ההפרש בשווי המקרקעין בין השווי החדש של המקרקעין עם תוספת זכויות הבניה הנוספות לבין השווי הישן של המקרקעין לפני אישור תוספת הזכויות הבניה ו/או שינוי הייעוד , כאשר ההפרש הזה מחולק ל 2 ובתוספת מע"מ כחוק. בעבר ניתן היה לקזז כ 1/3 מתשלום דמי ההיתר לרמ"י מהיטל ההשבחה, אולם הסדר זה בוטל לפני שנים.

להנחיות מפורטות ופירוט חישובים ראו באתר רמ"י

נוהל b35.14 – שינוי ייעוד/ניצול או פיצול מגרש מגורים בבנייה נמוכה, תעסוקה ומוסדות ציבור.

ענייני רמ"י הם נושא רחב יריעה ומורכב עם שינויים ועדכונים תמידיים ומחייבים ידע וניסיון רב שנים יחד עם מעקב והתעדכנות עקבית . עו"ד גלעד א. בֶּר , בעל וותק מקצועי משנת 1997 הנו בעל ניסיון רב שנים וידע מקצועי נרחב בתחום ענייני רשות מקרקעי ישראל ובכלל זה ייצוג חוכרים ובעלי קרקעות פרטיות גובלות בקרקעות רמ"י במקרים בהם נדרשת התערבות משפטית.  בעברו המקצועי שימש עו"ד בֶּר כיועץ משפטי במינהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז, וכן כיועץ משפטי לחברה המעניקה שירותים משפטיים ומקצועיים לרמ"י. בנוסף שימש עו"ד גלעד בֶּר כיועץ משפטי בחברה קבלנית-יזמית-ציבורית מהגדולות בארץ ובמסגרת תפקידו זה עבד רבות בייצוג החברה ורוכשי דירות שלה מול רשות מקרקעי ישראל. כל אלה נותנים בידי עו"ד גלעד א. בֶּר את הכלים הטובים ביותר לייעוץ ולייצוג  בנושאי רשות מקרקעי ישראל. 

*ענייני רמ"י הם נושא רחב יריעה ומורכב המתעדכן מפעם לפעם בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. עו"ד גלעד א. בֶּר , בעל ניסיון רב שנים וידע מקצועי נרחב בענייני רמ"י אותם רכש כרכז במחלקת עסקאות במינהל מקרקעי ישראל מחוז תל-אביב וכעו"ד במחלקה המשפטית במינהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז. כל אלו בנוסף להכרת המערכת המנהלית מבפנים הם הערך המוסף המוענק ללקוחות המשרד בנושאי רשות מקרקעי ישראל.