לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 מכירה של זכויות במקרקעין כרוכה בתשלום מס שבח אשר מוטל על המוכר המקרקעין.
"מכירה" מוגדרת בחוק כ- "הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה".
השאלה – האם כאשר מוחזרים מקרקעין עקב דרישה להשבתן ע"י רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") לפי סעיף בחוזה החכירה, האם האירוע מוגדר כמכירה, המחייבת תשלום מס שבח.
נסיבות המקרה:
מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע החליט להטיל תשלום מס שבח על חוכרת קרקע בעקבות דרישת רמ"י להחזרתם לידיה בעקבות שינוי ייעוד הקרקע. החוכרת יחד עם בן זוגה שניפטר היו בעלי זכויות חכירה ב-5 חלקות, אשר הוחכרו (הושכרו) להם בשנות ה-50 על ידי אגודת "הדרי אשקלון" לצורך גידול הדרים. וחוזה החכירה היה לתקופה של 49 שנים עם אופציה ל-49 שנים נוספות. בהסכם החכירה שנחתם, נקבע כי ככל שבעתיד ישתנה ייעודם של המקרקעין, תהייה רמ"י רשאית להביא לסיומה של תקופת החכירה ותהא זכאית לדרוש מהחוכר את השבתם לידיה – לרוב תנאי זה קבוע בתור סעיף 15 לחוזה החכירה.
בחלוף השנים שונה ייעודה של הקרקע מחקלאות למגורים. בעקבות כך רמ"י הודיעה לעוררת כי ייעוד הקרקע שונה למגורים ולפיכך דרשה את השבת חלקות הקרקע בהתאם להוראת החוזה יחד עם פיצוי כספי לעוררת, כפי המקובל. בעקבות כך העוררת חתמה על הסכם פינוי עם רמ"י לפיו תקבל פיצוי כספי כנגד ביטול חוזה החכירה , פינוי הקרקע והחזרתה לידי רמ"י.
בעקבות הסכם הפינוי וקבלת הפיצוי הכספי מנהל מיסוי מקרקעין קבע, כי השבת הקרקע מהווה אירוע מס – מכירה לפי החוק, ובהתאם לכך, רווחי הסכם הפיצוי חייבים בתשלום מס שבח.
העוררת הגישה השגה על ההחלטה הנ"ל, וטענה כי ההשבה אינה "מכירת זכות במקרקעין". ומכאן, יש לחייב את העסקה בתשלום מס רווח הון על-פי פקודת מס הכנסה [נוסח חדש], התשכ"א- 1961 (להלן: "פקודת מס הכנסה"). עוד טענה העוררת כי היא זכאית לפטור ממס הכנסה עקב מצבה הבריאותי, ועל כן, לגישתה, היא פטורה מתשלום המס באופן מלא.
מנהל מיסוי מקרקעין דחה את ההשגה ולאור זאת הגישה העוררת ערר על החלטה זאת בפני ועדת הערר למיסוי מקרקעין.
החלטה:
וועדת הערר דחתה את ערר העוררת, ואימצה את החלטת מנהל מיסוי מקרקעין, לפיה מדובר במכירה של ממש של זכויות במקרקעין. נקבע כי אין כל רלוונטיות לנסיבות שלאורן הועברו הזכויות בקרקע , כלומר – האם היה זה מרצון טוב וחופשי וביוזמת העוררת, או שמדובר בהשבה שנכפתה עליה מכוח הסכם החכירה. מכאן, השבת הזכויות לידי רמ״י בעקבות שינוי הייעוד, מכח סעיף השבה בחוזה החכירה, גם היא בגדר "מכירת זכות במקרקעין" החייבת מס שבח.
נדחתה גם טענת העוררת שיש למסות אותה לפי פקודת מס הכנסה, ולא לפי חוק מיסוי מקרקעין. כאשר מדובר ברווח הון (מכירת נכס) , תוענק עדיפות לחוק מיסוי מקרקעין, וככל שמדובר בהכנסה פירותית (הכנסה ממכירת שירותים או מוצרים או השכרת נכס ) תחויב ההכנסה לפי הוראות פקודת מס הכנסה. אם העוררת היתה סבורה שיש לחייב אותה במס הכנסה, היה עליה לפנות מיוזמתה לפקיד השומה ולקבל אישור לכך. העוררת לא עשתה כן. ומכאן, שאין לקבל טענה זו.