עורך דין לדיני מקרקעין – נדל"ן
דיני מקרקעין-נדל"ן הנו אחד מתחומי ההתמחות הרחבים ביותר בתחום המשפט האזרחי.
תחום המקרקעין-נדל"ן הוא גם אחד מתחומי ההתמחות היותר מורכבים בתחום המשפט האזרחי
אשר כוללים בתוכם כמה ענפי משנה כגון:
- דיני תכנון ובניה.
- התחדשות עירונית.
- מיסוי מקרקעין.
- מיסוי מקרקעין עירוני (היטלי השבחה ).
- ענייני רשות מקרקעי ישראל (מינהל, רמ"י) ועוד.
לאור היקפם הרחב ומורכבותם של דיני מקרקעין-נדל"ן , זהו אחד מתחומי ההתמחות שבו מוגשים
מספר התביעות הגדול ביותר של רשלנות מקצועית נגד עורכי דין.
לאור ריבוי התביעות נגד עורכי דין בתחום המקרקעין חברות הביטוח גובות מעוה"ד פרמיה גבוהה
יותר על רכיב הביטוח המקצועי עבור טיפול בתיקי מקרקעין – נדל"ן וקובעות השתתפות עצמית גבוהה יותר של עורכי הדין במקרה של תביעה על רשלנות מקצועית במקרקעין – נדל"ן.
מהי אחריותו המקצועית של עורך דין הנדל"ן?
למעשה האחריות המקצועית המוטלת על כתפיו של עו"ד מקרקעין-נדל"ן היא אחריות כמעט אבסולוטית, אחריות על כל תקלה שעשויה לקרות במהלכה של עסקת מקרקעין-נדל"ן.
בתי המשפט כבר קבעו שאחריותו של עורך הדין בעסקת מקרקעין היא אחריות כבדה ורחבה מאוד.
כך למשל בתי משפט קבעו שעורך דין מקרקעין-נדל"ן אחראי גם על בדיקת אותנטיות של מסמכים, כגון ייפויי כח של תושבי חוץ , שנחזו להיות אותנטיים לחלוטין התבררו לאחר מעשה כמסמכים מזויפים. בית המשפט קבע שבמקרה של בעל נכס תושב חוץ , אשר פועל בארץ באמצעות מיופה כח , שזאת אחריות עורך הדין לבדוק היטב את מהימנות המסמך, בכל דרך שהיא, ובכלל זה יצירת קשר ישיר עם בעל הנכס בחו"ל ובדיקת זהותו.
מעבר לכך כל עסקת מקרקעין יכולה להיות סוג של "שדה מוקשים" שיש למפות אותו היטב לטובת
הקונה , ומידת מקצועיותו וניסיונו של עורך הדין בתחום המקרקעין-נדל"ן היא קריטית למיפוי מוקשים ומידת הסיכונים הכרוכה בעסקת מקרקעין-נדל"ן.
דוגמאות למוקשים בעסקת מקרקעין :
- נכס למכירה הנחזה להיות דירת מגורים לפי שימושו הפיזי ולפי הרישום בטאבו, אך למעשה אותה
"דירת מגורים" היא למעשה מחסן או חדר כביסה לפי היתר הבניה המקורי של הבנין. במקרה כזה מי
שרוכש את הנכס הנ"ל מבלי שעורך הדין בדק את היתר הבניה לא יוכל לקבל משכנתא על הנכס
ויצטרך להגיש בקשה לרשות המקומית לשימוש חורג למגורים ויחוייב לשלם היטל השבחה לרשות
המקומית , הוצאה כספית ניכרת בנוסף לכספי רכישת הנכס.
- בית צמוד קרקע המוצע למכירה הכולל תוספות בניה ללא היתר כדין. לא תמיד הרשויות המקומיות עולות בזמן על חריגות הבניה ורושמות הערה על החריגות בטאבו. מכאן החשיבות הרבה בבדיקת היתר הבניה המקורי של הבית וככל וקיימות חריגות בניה אלה יכולות לגרום לאי אישור משכנתא ע"י הבנק בנוסף לתשלום קנסות לרשות המקומית ו/או הליכי פליליים וצו הריסה.
- בית צמוד קרקע בחכירה של רשות מקרקעי ישראל. גם אם הבית בנוי לפי היתרי בניה כדת וכדין, אך לפי חוזה החכירה לבית יש 160 מ"ר אחוזי בניה כאשר בפועל הוא בנוי על 220 מ"ר , במקרה כזה העברת הזכויות (המכירה) לא תאושר ברשות מקרקעי ישראל עד לתשלום דמי שימוש על ההפרש של 60 מ"ר ל 7 שנים אחורה ותשלום דמי היתר לרכישת 60 מ"ר נוספים.
- טעות ברישום זכויות בדירה בטאבו – דירת מגורים רגילה בבית משותף. נסח הטאבו מראה שבעל הדירה , המוכר, רשום כבעלים של דירה בתת חלקה X. יש לבדוק האם תת חלקה X עליה רשום הבעלים היא אכן הדירה הנכונה במציאות. יתכנו מקרים בהם בעלי דירות נירשמו בטעות על הדירות של השכנים כתוצאה מזיהוי שגוי ו/או טעות סופר. הבדיקה נעשית באמצעות זיהוי הדירה לפי מסמך בטאבו הקרוי "תשריט בית משותף". זיהוי הדירה נעשה דרך מיקום הדירה בתשריט (קומה וכיווני אוויר). אי ביצוע בדיקה כזו ע"י עורך הדין יכולה לגרום שוב לנזק קשה לקונה הדירה , אי אישור משכנתא ע"י הבנק והליכים לתיקון הטעות בטאבו הכרוכים בזמן ובכסף רב.
לסיכום וכעולה מן הדברים , מקרקעין נדל"ן הינו הנכס היקר ביותר מבחינה כספית אשר אדם רוכש בימי חייו. רובנו בארץ רוכשים נכס מקרקעין בין פעם בחיים לבין שלוש פעמים בחיים. מאחר ומדובר בעיסקה גדולה בה אנשים משקיעים את מיטב ומירב כספם ועל מנת למנוע סיכונים מיותרים בעסקה יש חשיבות גדולה מאוד לבחירת בעל המקצוע המיומן והמנוסה ביותר שיבצע את מיפוי שדה המוקשים בעסקת מקרקעין על הצד הטוב ביותר.
בדיוק כפי שתבקשו להתייעץ ולהיבדק אצל המומחה הרפואי הטוב ביותר בתחום במקרה של בעיה רפואית שלכם, כך יש לכל קונה נדל"ן אינטרס מובהק להתייעץ ולהיות מיוצג אצל עו"ד מקרקעין-נדל"ן מומחה ומנוסה בתחום לפני שהוא משקיע מיליוני ₪ בעסקה.
חיסכון של כמה אלפי ₪ בודדים לשכירת עו"ד זול שאינו בקיא ומנוסה דיו בתחום המקרקעין-נד"ן מול נזקים של מאות ועד מיליוני ₪ שעשויים להיגרם בעסקה ללקוח עקב רשלנות עורך הדין, אינם שווים ואינם מצדיקים את החיסכון. בסופו של יום הזול יכול לעלות ללקוח ביוקר רב.