חוזה חכירה לנכס מוחכר בין חוכר לרשות מקרקעי ישראל מגדיר את זהות הקרקע המוחכרת לפי מספר גוש, חלקה, ו/או מגרש לפי תכנית בנין עיר (תב"ע), את תקופת החכירה (49 או 98 שנה) תאריך תחילת החכירה ותאריך סיומה, השטח המוכר במ"ר, השימוש המותר בקרקע (כגון: מגורים או מסחר או תעשיה) ומגדיר מהן זכויות הבנייה על הנכס המוחכר. זכויות בנייה בחוזה חכירה של רמ"י מוגדרות בחוזה כ-"קיבולת בנייה". זכויות הבנייה יכולות להיות זהות לזכויות הבנייה לפי תב"ע ובמקרים מסוימים יכולות להיות גם מופחתות מהזכויות הקבועות בתב"ע. חוזי חכירה בהם נקבעו זכויות בנייה מופחתות מהקבוע בתב"ע נובעות לרוב מהעובדה שהן שווקו במקור ע"י רמ"י במחירים נמוכים יותר מהשווי השמאי שלהן. הדבר שכיח בקרקעות למגורים ששווקו ונמכרו לעמותות של יוצאי צה"ל, משטרת ישראל וכוחות הבטחון ביישובים הגובלים בקו הירוק.
כך למשל, חוזה חכירה מהוון סטנדרטי לבית צמוד קרקע, זכאי לרוב ל-160 מ"ר זכויות בנייה ללא תשלום נוסף. כל תוספת בנייה מעל ל-160 מ"ר, ככל שניתן לבנות לפי זכויות בנייה לפי התב"ע, יהא על החוכר לשלם לרמ"י דמי היתר לתוספת בנייה שנגזר משווי קרקע מבונה X המ"ר המבוקש X 31 אחוז ובתוספת מע"מ כחוק (להלן "דמי היתר בגין תוספת בנייה").
מאידך בית צמוד קרקע בחוזה חכירה מהוון שנקבעה בו קיבולת בנייה מופחתת של 120 מ"ר, והחוכר יבקש לבנות תוספת בנייה של 40 מ"ר, יידרש לשלם לרמ"י דמי היתר בגין תוספת בנייה החל מהמטר הרבוע הראשון עבור 40 מ"ר תוספת על אף שהתב"ע מתירה לו לבנות 160 מ"ר.
יתכן מצב שהחוכר בנה תוספת לפי היתר כחוק מהרשות המקומית אולם לא שילם דמי היתר לתוספת בנייה ברמ"י. במצב כזה עשוי החוכר לשלם לרמ"י בנוסף לדמי היתר גם דמי שימוש בגובה 6% לשנה עד 7 שנים רטרואקטיבית בגין השימוש בתוספת הבנייה שלא שולם עליה דמי היתר. תוספות בנייה לא מאושרות מתגלות לרוב בעת ביצוע עסקת מכר והליך העברת זכויות בנכס המוחכר מהמוכר לקונה בספרי רמ"י. במרבית המקרים (אם כי לא תמיד) רמ"י שולח פקחים לבדוק האם הנכס המוחכר תואם את זכויות הבנייה שבחוזה החכירה ו/או את היתר הבנייה שבתיק הנכס המוחכר. ככל שמצב הנכס בפועל אינו תואם את היתר הבנייה שבתיק הנכס המוחכר, המינהל יעצור את הליכי העברת הזכויות ויפעל לגביית תשלום דמי שימוש חורג ודמי היתר בגין תוספת הבנייה.
על מנת למנוע מקרים כגון אלה על החוכר להקפיד ולהגיש את הבקשה להיתר הבנייה הן לאישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה והן לאישור רשות מקרקעי ישראל. על החוכר לקחת בחשבון שיצטרך לשלם הן היטל השבחה לוועדה המקומית והן דמי היתר לרמ"י.
כדי למנוע הפתעות לא נעימות מעין אלו חובה על קונה נכס לבדוק היטב לפני כל עסקה של נכס מוחכר מרמ"י, האם קיימות תוספות/חריגות בנייה לא מאושרות ואף רצוי להשתמש לצורך כך בשירותי שמאי מקרקעין ו/או אדריכל.
*ענייני רמ"י הם נושא רחב יריעה ומורכב המתעדכן מפעם לפעם בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. עו"ד גלעד א. בֶּר , בעל ניסיון רב שנים וידע מקצועי נרחב בענייני רמ"י אותם רכש כרכז במחלקת עסקאות במינהל מקרקעי ישראל מחוז תל-אביב וכעו"ד במחלקה המשפטית במינהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז. כל אלו בנוסף להכרת המערכת המנהלית מבפנים הם הערך המוסף המוענק ללקוחות המשרד בנושאי רשות מקרקעי ישראל.
*ענייני רמ"י הם נושא רחב יריעה ומורכב המתעדכן מפעם לפעם בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. עו"ד גלעד א. בֶּר , בעל ניסיון רב שנים וידע מקצועי נרחב בענייני רמ"י אותם רכש כרכז במחלקת עסקאות במינהל מקרקעי ישראל מחוז תל-אביב וכעו"ד במחלקה המשפטית במינהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז. כל אלו בנוסף להכרת המערכת המנהלית מבפנים הם הערך המוסף המוענק ללקוחות המשרד בנושאי רשות מקרקעי ישראל.