רישום מקרקעין – טאבו

תהליך רישום המקרקעין בספרי המקרקעין (טאבו, בלשון העממית) הנו תהליך מורכב, ארוך וסבוך אשר עשוי לארוך פרק זמן של שנים רבות מנקודת הפתיחה שלו ועד לשלב שבו הנכס הנו "כשר לרישום", דהיינו, השלב שבו ניתן לבצע פעולות של רישום בעלי הנכס ובעלי הזכויות האחרים בנכס מסוים בלשכת רישום המקרקעין (משרדי הטאבו).

קיימים שלושה שלבים ברישום מקרקעין:
1. שלב ראשון, על הקרקע לעבור הליך של איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע לחלקות חדשות בהתאם לתכנית בנין עיר (תב"ע) החלה על המקרקעין, דהיינו רישום פרצלציה.
התהליך מבוצע על בסיס תכנית מדידות ("תכנית לצרכי רישום" או בקיצור "תצ"ר") הנערכת על-ידי מודד מוסמך ומבוססת כאמור על תכנית בנין עיר תקפה. התכנית מגדירה ומפרטת את החלקות הישנות ואת המגרשים החדשים בגבולות התכנית, את פעולות האיחוד והחלוקה בין החלקות השונות בגבולות התכנית אשר על בסיסן נולדות החלקות החדשות. החלקות החדשות משקפות לרוב את גבולות המגרשים השונים לפי תכנית בנין עיר, דהיינו כל מגרש המוגדר לפי תב"ע שווה ערך לחלקה חדשה.
על התצ"ר לעבור ביקורת של המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) ושל ועדה מקומית לתכנון ובניה ובסופה מקבלת התצ"ר מעמד של תצ"ר כשר לרישום. הליך אישור התצ"ר בתור כשר לרישום אורך בד"כ בין חצי שנה לשנה. רק לאחר אישור התצ"ר בתור כשר לרישום יש לרשום על בסיסה את החלקות החדשות בלשכת רישום המקרקעין, פעולה המבוצעת לרוב ע"י עורכי-דין המומחים בתחום זה.
רישום הפרצלציה בלשכת הרישום על בסיס התצ"ר הכשר לרישום יכול לארוך גם כחצי שנה עד שנה ויותר, תלוי במורכבותה של התכנית לרישום והיקף התכנית.

2. שלב שני, לאחר רישום הפרצלציה, ככל שבחלקה החדשה בנויה יותר מיחידת דיור אחת, יידרש לרשום צו בית משותף.  אם לדוגמא מדובר בבית דו משפחתי הבנוי על חלקה אחת, אזי יידרש לרשום צו בית משותף ותקנון מוסכם של בעלי דירות.
פעולת רישום צו הבית המשותף מחלקת למעשה את החלקה לתתי חלקות כמספר היחידות שעל אותה חלקה ,כאשר כל תת חלקה מהווה יחידת רישום עצמאית שאינה תלויה ביחידה/בתת חלקה האחרת. יחידת רישום יכולה להיות דירה או חנות או מחסן, כלומר תא שטח מקורה שיש אליו כניסה עצמאית.
כל חלק בבית אשר אינו מוגדר כחלק מדירה כלשהיא או כהצמדה לדירה (כגון: חניה, מחסן, מרפסת, גינה) יוגדר בתור הרכוש המשותף של הבית המשותף, כגון: חדר מדרגות משותף, מקלט, גג, לובי, מעלית וכדומה. הרכוש המשותף אף הוא מוגדר כתת חלקה המסומנת ברישומי הטאבו כתת חלקה "0" . הבית המשותף וכל הקשור לרישומי הדירות נרשם בפנקס הבתים המשותפים שבלשכת רישום המקרקעין -משרדי הטאבו.
צו ותקנון הבית המשותף מפרטים נתונים פיזיים בעיקר כגון: מספר הקומות, מספר הדירות, שטחי הדירות, השטחים הצמודים לכל דירה (חניה, מחסן, מרפסת, גינה) וכן את שעור החלק היחסי של כל דירה ברכוש המשותף שנגזר בדרך כלל משטח הדירה חלקי סך כל שטחי הדירות בבנין. לדוגמא, בבנין שבו 4 דירות בשטח זהה, לכל דירה יהיה 1/4 חלקים ברכוש המשותף. חשוב לציין כי השטחים בצו הבית המשותף הם שטחי נטו, כלומר שטח ריצפה מקיר לקיר שאינם כוללים שטחים מתחת לקירות, מרפסות פתוחות, שטחי שירות וכדומה, זאת להבדיל משטח הדירה כפי הרשום בעירייה , שהם בדרך כלל שטחי ברוטו וגדולים בשיעורים של 10%-20% מהשטח הרשום בספרי הטאבו.
בנוסף על צו הרישום יירשם לבית המשותף גם תקנון מוסכם, המהווה מעין הסכם בין בעלי הדירות לבין עצמם על אופן ניהול הבית המשותף ומפרט את הזכויות והחובות של כל בעל דירה בבית המשותף כגון: הוראות לגבי הוצאות לניהול ואחזקת הרכוש המשותף (מסי ועד) , אופן חלוקת ההוצאות בין בעלי הדירות, אופן חלוקת אחוזי הבניה בין בעלי הדירות, אופן בחירת נציגות הבית המשותף (הועד) וכל נושא אחר הקשור לניהול הבית ותחזוקתו.
ניתן גם לאמץ את התקנון המצוי (תקנון סטנדרטי) המהווה נספח בחוק המקרקעין, אולם רוב רובם של הבתים המשותפים כיום בוחרים לרשום תקנון מוסכם המוסיף על הוראות התקנון הסטנדרטי.

3. שלב שלישי, לאחר רישום הפרצלציה ורישום הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים, ניתן להתחיל לרשום את זכויות הקניין של בעלי הדירות ויתר בעלי הזכויות (כגון בעל זכות משכנתא) בפנקסי הטאבו . מרגע שבעל זכויות בנכס נרשם בטאבו הוא בעל זכות קניינית כנגד כל העולם, זכות שקשה מאוד לערער על תקופתה, דהיינו, לטעון שבעל הנכס אינו הבעלים, למעט במקרים קיצוניים של זיוף, מירמה וכדומה.
חוק המקרקעין התשכ"ט-1969 קובע כמה סוגי זכויות קניין במקרקעין: בעלות, חכירה, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה.
זכות הבעלות מוגדרת בסעיף 2 לחוק המקרקעין מוגדרת בתור הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עיסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם. זוהי זכות הקניין ברמה הגבוהה ביותר, והיא נרשמת בטאבו לפי שטר מכר, בדרך כלל בקרקע בבעלות פרטית.
זכות החכירה מוגדרת בסעיף 3 לחוק המקרקעין ומוגדרת בתור זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות". גם החכירה היא זכות קניין לכל דבר ונפוצה בקרקע בבעלות מינהל מקרקעי ישראל. זכות החכירה נרשמת בטאבו לטובת החוכר על בסיס הסכם החכירה עם המינהל לתקופה של 49 או 98 שנים לפי שטר שכירות / חכירה לדורות.
זכות המשכנתא מוגדרת בסעיף 4 לחוק המקרקעין בתור מישכון של מקרקעין. זכויות בעל המקרקעין משועבדות ומשמשות כבטחון (בטוחה) להתחייבויות של בעל הנכס (הלווה) כלפי בעל המשכנתא (המלווה).
זכות זיקת הנאה מוגדרת בסעיף 5 לחוק המקרקעין בתור שיעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם. בדרך כלל הזכות משמשת למתן זכות מעבר לכלי רכב, הולכי רגל או הזכות להעביר תשתיות ומתקנים מתחת לקרקע.
כיום רשות מקרקעי ישראל (המינהל) מאפשר לרשום זכויות בעלות לפי שטר מכר בדירות בבניה רוויה (בניה בקומות) ובלבד שמדובר בחכירה מהוונת, חכירה ששולם עליה מראש לכל תקופת החכירה (49 או 98 שנה) ובלבד שהקרקע היא בבעלות המדינה או רשות הפתוח. לעומת זאת קרקע בבעלות קרן קיימת לישראל נחשבת כקרקע לאום (בבעלות העם היהודי) ולא ניתן לרשום אותה בטאבו בבעלות אלא לרשום עליה זכות חכירה לדורות בלבד.
בנוסף במסגרת הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל שהונהגה משנת 2012, רשות מקרקעי ישראל מאפשר להעביר מחכירה לבעלות גם בבניה צמודת קרקע (קוטג'ים, וילות) ובלבד שמדובר בחכירה מהוונת ושטח הקרקע המוחכרת אינו עולה על 540 מ"ר (החלטת מועצת מקרקעי ישראל מיום 22/6/2014).

ראוי לציין שהבעלות בדירה על קרקע מינהל מועברת בכפוף לרישום הערת אזהרה לטובת רשות מקרקעי ישראל בהתאם להתחייבות של בעל הנכס שלא למכור ו/או להעביר בכל צורה אחרת את הזכויות בנכס לאדם או חברה או גוף כלשהו שאינו אזרח ו/או תושב המדינה ו/או למי שאינו זכאי לעלות לארץ מכח חוק השבות.

עקב מורכבותו הרבה של הליך הרישום בטאבו, כפי המתואר לעיל, חשוב ביותר למסור נושא זה אך ורק לידיים מקצועיות ומנוסות בתחום, שכן טעות או תקלה כלשהי באחד משלבי הרישום עשויה לגרום לעיכובים ולנזקים ארוכי טווח לבעלי הדירות או לבעלי הקרקע.
משרדנו המתמחה בתחום הנו מן המובילים בארץ בתחום זה.
בין לקוחותינו בעבר ובהווה:
שיכון ובינוי , עמידר, אפריקה ישראל מגורים, י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ.

שירותי רישום המקרקעין של משרדנו כוללים:

1. הכנת תצ"ר – עד קבלת אישור כשר לרישום.
2. רישום תצ"ר בלשכת רישום המקרקעין
3. רישום צו ותקנון בתים משותפים או תיקון צו ותקנון בתים משותפים
4. רישום זכויות במקרקעין כגון: בעלות, חכירה, זיקת הנאה, משכנתא
5. תיקון רישומי זכויות שגויים בלשכת רישום המקרקעין- טאבו
6. ייצוג מול הרשויות המוסמכות: טאבו- לשכות המקרקעין והמפקחים על רישום המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל, מיסוי מקרקעין, ועדות לתכנון ובניה.
7. הזמנת שירותי מדידות : הכנת תצ"ר, תשריט בית משותף, תשריט זיקת הנאה, תשריט לרישום חכירה ועוד.