פיצול מגרש ברמ"י – מדריך מלא לעסקה משתלמת בנכס חכור

אם אתם בעלי חוזה חכירה של קרקע בבנייה נמוכה ויש על הקרקע מבנה קיים, ייתכן שתוכלו לפצל את הקרקע ולנצל זכויות בנייה נוספות – באמצעות עסקת "פיצול מגרש" מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).

במאמר הבא נסקור בפירוט:

• מהו פיצול מגרש?
• מהם התנאים לביצועו?
• אילו תשלומים כרוכים בתהליך?
• ואיך להימנע מטעויות נפוצות?

מה זה פיצול מגרש ברמ"י?

פיצול מגרש הוא הליך מול רמ"י במסגרתו חוכר של קרקע שעליה בנוי מבנה אחד לפחות, יכול לפצל את הקרקע לשני מגרשים או יותר, בהתאם להוראות תכנית בניין עיר (תב"ע).

המגרש הפנוי – אשר לפי התב"ע ניתן לבנות עליו יחידת דיור נוספת – יפוצל מהמגרש המקורי ויקבל חוזה חכירה חדש, עצמאי ונפרד.

למידע נוסף: איתור תוכניות תבע   

מהם התנאים לביצוע עסקת פיצול מגרש?

✅ חוזה חכירה בתוקף

אם תוקף החכירה פג, יש לחדש את יובל החכירה בטרם פניה לרמ"י.

קראו עוד: חידוש חכירה מהוונת בתום 49 שנים

✅ היעדר הפרות חוזה

לא ניתן לפצל מגרש אם קיימות:

• חריגות בנייה
• שימוש חורג
• פלישה לשטח ציבורי
• חוב לרמ"י

✅ הגשת תשריט חלוקה

יש להגיש תשריט חלוקה על ידי מודד מוסמך, כולל:

• גבולות המקרקעין
• חלוקה ברורה בין החלק הבנוי לפנוי
• אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

• לעיתים נדרש גם אישור השכנים.

למידע על בדיקת תשריט ותנאים של הוועדה המקומית, היכנסו לאתר משרד הפנים.

✅ הסכמת בעל משכנתא

אם רשומה משכנתא על הנכס, יש לקבל את הסכמת הבנק או חברת הביטוח לפיצול, כך שהמשכנתא תחול רק על החלק הבנוי.

✅ היעדר מגבלות משפטיות

לא תתאפשר עסקה אם רשומים:

• עיקולים
• הליכים משפטיים פתוחים
• מינוי כונס נכסים

למידע נוסף כנסו לכאן: רישום הערת אזהרה מדריך מקיף

✅ קיום מבנה או יחידת דיור אחת לפחות

רמ"י לא תאפשר פיצול של מגרש שטרם נבנה עליו מבנה כלשהו.

✅ ביטול רישומים בטאבו

יש למחוק את החכירה , הערות אזהרה, משכנתאות או רישומים לטובת צדדים שלישיים לפני רישום מחדש של חלקי המגרש.

מהם התשלומים הכרוכים בפיצול מגרש?

 דמי היתר לרמ"י

לאחר סיום בדיקות במחלקות  רמ"י  מבוצעת שמאות מקרקעין.
החוכר ישלם 31%  מערך המגרש הפנוי, בתוספת מע"מ. תשלום זה נחשב דמי חכירה מהוונים ל-49 שנה מראש.

 היטל השבחה לוועדה המקומית

בנוסף לדמי ההיתר, יש לשלם גם היטל השבחה לרשות המקומית – לפי ההפרש בשווי המגרש לפני ואחרי הפיצול, בתוספת מע"מ.

למידע נוסף: הסבר מפורט על היטל השבחה באתר מנהל התכנון

מדוע חשוב ייצוג משפטי מקצועי בתהליך מול רמ"י?

ענייני רשות מקרקעי ישראל משתנים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, ומדובר בהליך ביורוקרטי ארוך הכולל דרישות תכנוניות, משפטיות ושמאיות.

עו"ד גלעד א. בר, לשעבר רכז עסקאות במחוז תל אביב ועו"ד במחלקה המשפטית של רמ"י, מציע ללקוחותיו ליווי מלא מול רמ"י:

✔   בדיקת זכאות לפיצול
✔   הנחיה להכנת התשריט והמסמכים הנלווים
 ✔ טיפול מול הגורמים השמאיים והתכנוניים
✔  ייצוג מול הבנק או רשויות המס
✔  רישום בטאבו

היכנסו לעמוד הבית לקריאה על השירותים המשפטיים בנושאי רמ"י

שאלות נפוצות על פיצול מגרש

האם אפשר לפצל מגרש עם שני מבנים קיימים?
לא. ניתן לפצל רק מגרש עליו בנוי מבנה אחד שנבנה לפי היתר כדין.

האם כל שטח פנוי ניתן לפיצול?
לא. רק אם בתב"ע מותר לבנות עליו יחידת דיור נוספת.

האם אפשר לבצע פיצול לפני קבלת היתר בנייה?
כן, אך רמ"י תדרוש תשריט מאושר מהוועדה המקומית.

לסיכום – פיצול מגרש = מקסום זכויות + חיסכון בעתיד

עסקת פיצול מגרש עשויה להניב רווח משמעותי ולשדרג את ערך הנכס – אך דורשת הבנה מעמיקה והקפדה על נהלים.

אל תעשו את זה לבד. ליווי של עו"ד מומחה לרשות מקרקעי ישראל הוא הדרך הבטוחה, היעילה והמשתלמת ביותר.

לתיאום פגישת ייעוץ ראשונית, מלאו את הטופס למטה⇓

המאמר עודכן ב- 29.04.2025