הארכת יובל חכירה ברמ"י

הסכם חכירה במקרקעין הינו הסכם שכירות של קרקע לתקופה ארוכת שנים. בעל הקרקע המחכיר מעניק זכויות לשימוש בקרקע לצד שני החוכר בקרקע. בתמורה לקבלת הזכויות במקרקעין החוכר משלם למחכיר "דמי חכירה" כאשר דמי החכירה עשויים להיות משולמים על בסיס שנתי (דח"ש – דמי חכירה שנתיים) או בתשלום מראש לכל תקופת החכירה, דמי חכירה מהוונת.

הסכם שכירות במקרקעין לתקופה ארוכה מ-25 שנים מכונה בחוק המקרקעין חכירה לדורות". מכאן שחוזה חכירה של 49 שנה כפי המקובל ברמ"י הוא חוזה חכירה לדורות והוא מעניק לבעל החכירה על הנכס זכויות קניין: היכולת למכור, לשעבד, להעביר בירושה או במתנה את הזכויות. זכויות החכירה לדורות ניתנות לרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כמו זכות בעלות ואולם בשונה ולהבדיל מזכות הבעלות החכירה היא זכות המוקצבת בזמן.

אם נותרו פחות מ-8 שנים לסיום החכירה, ניתן לפעול מול רשות מקרקעי ישראל על מנת להאריך את תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות. ההליך נקרא גם "חידוש יובל חכירה".

מי יכול להגיש את הבקשה לחידוש יובל חכירה?

בעלי זכויות בנכסים למטרת: מגורים, תעסוקה (משרדים), מוסד ציבורי בעלי חוזה חכירה באחד מהמצבים הבאים:

1. נכס שאינו מהוון (משולמים עליו דמי חכירה מדי שנה בשנה).
2. נכס שתקופת החכירה שבו הסתיימה.
3. נכס שתקופת החכירה שלו עומדת להסתיים.

התנאים להגשת בקשה לחידוש חכירה

ניתן להגיש בקשה מוקדמת לחידוש תקופת חכירה (פחות מ 8 שנים לפני סיום).

תקופת החכירה הנוספת (49 שנה) תחל מיום תשלום דמי ההיוון.

חוכרים בעלי חוזה חכירה המשלמים דמי חכירה שנתיים (דח"ש) זכאים לבצע היוון של החכירה – תשלום חד פעמי ומראש של דמי החכירה השנתיים, הפוטר אותם מתשלום דמי חכירה שנתיים ומדמי הסכמה בזמן מכירת/העברת הזכויות.

רשות מקרקעי ישראל מאשרת תשלום היוון בחידוש יובל חכירה אם מתקיימים התנאים הבאים:

א. המבקש את הארכת החכירה הוא החוכר – בעל הזכויות בנכס.

ב. החוכר אינו בהפרת חוזה – אין שימוש חורג בנכס, אין חובות, אין חריגות בנייה, אין פלישות.

ג. אין הגבלות משפטיות בנכס כגון: הליך משפטי, כונס נכסים, צווי הריסה, צווים משפטיים.

הליך חידוש החכירה אורך בממוצע כ-3 עד 6 חודשים שבמהלכו רמ"י בודקת כי לא קיימים בנכס: שימושים חורגים בנכס, חריגות בניה, חובות דח"ש, הגבלות משפטיות. בסופו של ההליך מועבר התיק למתן חוות דעת של שמאי מקרקעין המעריך את שווי המקרקעין ללא בניה ופיתוח.

על בסיס שווי הנכס ונוסחה לחישוב ההיוון המשתנה לפי סוג הנכס ותנאי החוזה תגיש רמ"י לחוכר מפרט כספי לתשלום דמי היוון וחידוש החכירה.

לפני שנכנסים להליך חידוש החכירה חשוב ביותר שהחוכר ידאג להסיר מהנכס כל חריגת בניה, יפסיק לעשות כל שימוש חורג בנכס (למשל, נכס שהוא למסחר לא ישתמש בו לאחסנה) וידאג להסדרת הזכויות שלו בנכס או חובות שיש לו מול רמ"י.  

*ענייני רמ"י הם נושא רחב יריעה ומורכב המתעדכן מפעם לפעם בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. עו"ד גלעד א. בֶּר , בעל ניסיון רב שנים וידע מקצועי נרחב בענייני רמ"י אותם רכש כרכז במחלקת עסקאות במינהל מקרקעי ישראל מחוז תל-אביב וכעו"ד במחלקה המשפטית במינהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז. כל אלו בנוסף להכרת המערכת המנהלית מבפנים הם הערך המוסף המוענק ללקוחות המשרד בנושאי רשות מקרקעי ישראל.