חוזה חכירה של נכס מרשות מקרקעי ישראל קובע את קיבולת הבניה המאושרת לבניה ע"י החוכר, ואת השימושים המותרים לפי חוזה החכירה . קיבולת הבניה בחוזה חכירה לא תמיד תואמת את אחוזי הבניה המאושרים לבניה ולא תמיד תואמת את מלוא השימושים המותרים בנכס לפי תב"ע (תכנית בנין עיר). יתכן שחוזה החכירה יקבע קיבולת בניה זהה לזכויות הבניה לפי תב"ע אך גם יתכן שתקבע זכויות בניה מופחתות מאלה המאושרות לפי תב"ע. יתכן שחוזה חכירה יקבע כי השימושים המותרים לפי חוזה הם למשל מלאכה ותעשיה בלבד בעוד שהתב"ע מאשרת שימושים נוספים בנכס כגון: מסחר, תעסוקה, תיירות ועוד. בכל מקרה מה שגובר לרוב ביחסים בין החוכר למחכיר (רמ"י) הם זכויות הבניה והשימושים הקבועים בחוזה ולא הזכויות והשימושים לפי תב"ע אלא אם נקבע אחרת במפורש בחוזה החכירה.
מכאן שלרוב קיימת הגבלה מובנית בחוזה חכירה באופן השימוש במקרקעין ובאופן ניצול זכויות הבניה בחוזה חכירה, הגבלות שמוטלות ע"י המחכיר בעל הקרקע – מדינת ישראל/רשות הפתוח/קק"ל המיוצגת ע"י רמ"י. כל חריגה מתנאי השימוש ו/או מקיבולת הבניה המותרת לפי החוזה הינם בגדר הפרה של חוזה החכירה ולמחכיר (רמ"י) הזכות לגבות דמי היתר על כל תוספת בניה שהיא מעבר לקיבולת הבניה שנקבעה בחוזה ו/או דמי היתר לשימוש חורג שאינו בהתאם לקבוע בחוזה. בנוסף רמ"י אף נוהג לקנוס את החוכרים בגביית דמי שימוש על תוספות בניה שלא אושרו על ידו ו/או על דמי שימוש שלא לפי חוזה החכירה בשיעור של 6% לשנה באופן רטרואקטיבי עד 7 שנים אחורה, סנקציה כספית כבדה לכל הדעות.
מכאן שיש לנהוג במשנה זהירות בכל הקשור לנכס רמ"י שכן החוכר כפוף הן למגבלות לפי חוזה החכירה והן למגבלות הועדה המקומית.
כדי להמנע מתקלות שעשויות לעלות לכם כסף רב, בעת בניה או בעת ביצוע כל תוספת בניה בנכס בחכירה מרמ"י חשוב להחתים את רמ"י על כל תוכנית להיתרי בניה ואין להסתפק רק בחתימת הועדה המקומית. אמנם בפרקטיקה רוב הועדות המקומיות דורשות את חתימת רמ"י על תכנית היתר הבניה כתנאי מקדמי לאישור שלהן להיתר הבניה אך לא כולן תמיד מקפידות על כך. כבר היו מקרים מעולם שחוכרים בנו תוספות בניה לפי היתרים כדין, שילמו היטלי השבחה, השקיעו הון עתק על בניה אולם בדרך שכחו להחתים את רמ"י על תוכניות הבניה. לאחר שנים בעת מכירת הנכס או בעת בקשה לביצוע פעולה אחרת בנכס ע"י החוכר התגלו לרמ"י תוספת הבניה "הלא מאושרת" (לרוב בעקבות שליחת פקח שלה לשטח) ובעקבות כך רמ"י לא מאשרת כל פעולה בנכס עד להסדרת הנושא ע"י גביית דמי היתר ודמי שימוש רטרואקטיביים.
כך גם לגבי שימושים בנכס. יש להקפיד להשתמש בנכס לפי השימוש הנקוב בחוזה החכירה. ככל שהשימוש לפי החוזה כבר אינו רלבנטי רצוי לבדוק אפשרות לתשלום בעד שינוי ניצול וייעוד הנכס מול רמ"י גם כאשר השימוש המבוקש נכלל בין השימושים המותרים לפי התב"ע.
אפשרות נוספת היא לבדוק אפשרות להקניית בעלות בנכס ללא תמורה או בתמורה ובאופן זה החוכר משדרג את הזכויות שלו בנכס לדרגת בעלות ומנתק את יחסי התלות וההגבלות שלו מול רמ"י. נכון להיום לא ניתן לבצע הקניית בעלות בכל סוגי הנכסים.
ענייני רמ"י הם נושא רחב יריעה ומורכב עם שינויים ועדכונים תמידיים ומחייבים ידע וניסיון רב שנים יחד עם מעקב והתעדכנות עקבית . עו"ד גלעד א. בֶּר , בעל וותק מקצועי משנת 1997 הנו בעל ניסיון רב שנים וידע מקצועי נרחב בתחום ענייני רשות מקרקעי ישראל ובכלל זה ייצוג חוכרים ובעלי קרקעות פרטיות גובלות בקרקעות רמ"י במקרים בהם נדרשת התערבות משפטית. בעברו המקצועי שימש עו"ד בֶּר כיועץ משפטי במינהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז, וכן כיועץ משפטי לחברה המעניקה שירותים משפטיים ומקצועיים לרמ"י. בנוסף שימש עו"ד גלעד בֶּר כיועץ משפטי בחברה קבלנית-יזמית-ציבורית מהגדולות בארץ ובמסגרת תפקידו זה עבד רבות בייצוג החברה ורוכשי דירות שלה מול רשות מקרקעי ישראל. כל אלה נותנים בידי עו"ד גלעד א. בֶּר את הכלים הטובים ביותר לייעוץ ולייצוג בנושאי רשות מקרקעי ישראל.
*ענייני רמ"י הם נושא רחב יריעה ומורכב המתעדכן מפעם לפעם בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. עו"ד גלעד א. בֶּר , בעל ניסיון רב שנים וידע מקצועי נרחב בענייני רמ"י אותם רכש כרכז במחלקת עסקאות במינהל מקרקעי ישראל מחוז תל-אביב וכעו"ד במחלקה המשפטית במינהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז. כל אלו בנוסף להכרת המערכת המנהלית מבפנים הם הערך המוסף המוענק ללקוחות המשרד בנושאי רשות מקרקעי ישראל.