חוק החוזים קובע כי על צדדים לחוזה לנהוג באופן הדדי בתום לב ובדרך מקובלת (הגינות ויושרה). מחובת תום הלב והחובה לנהוג ביושרה ובהגינות נגזרת גם החובה לגלות כל פרט רלבנטי על הנכס שעליו מנהלים משא ומתן לקראת חוזה. צד שבמהלך משא ומתן לא פועל בהתאם לחובת תום הלב ומפר את חובת הגילוי שנובעת ממנה עשוי להיות חשוף לתביעת פיצויים של הצד השני על נזקים שנגרמו לו עקב אי הגילוי .
חובת תום הלב וחובת הגילוי והיושרה חלה עוד בשלב של המשא ומתן בין הצדדים והיא תחול גם אם וכאשר לא נחתם חוזה בין הצדדים. כלומר ההפרה וחובת הפיצוי עקב ההפרה קיימת עוד בשלב של טרום החוזה.
האם אי גילוי מידע על סכסוך והליכים משפטיים עם השכנים תיחשב הפרה של חובת הגילוי ותום הלב ?
בשנת 2015 הגישה שכנה הגרה בצמוד לדירה של המוכרים, תביעה נגדם בטענה של שימוש שלא כדין בשביל מעבר ופלישה לשטח שלה ע"י המוכרים. התביעה שהוגשה למפקחת על המקרקעין נמחקה מסיבה טכנית של חוסר סמכות והוסכם כי התביעה תועבר לדיון בביהמ"ש השלום.
בשנת 2017 מכרו המוכרים את דירתם ובמסגרתו הצהירו המוכרים לקונים , כי "אין בנכס כל פגם או מום נסתר ". לאחר החתימה, ולפני מסירת הדירה לקונים החלו הקונים לבצע עבודות שיפוץ בנכס, ברשות המוכרים. כחודשיים לאחר הסכם המכר הגישה השכנה לבית המשפט בקשה למתן צו מניעה זמני נגד המוכרים להפסקת עבודות השיפוץ בטענה לפלישה לשטח שלה.
המוכרים שלא גילו לקונים על כתב התביעה, בקשו מהשכנה לסלק את התביעה נגדם בטענה שמכרו את הנכס ולאחר שלא הצליחו לשכנע את השכנה הפנו את התביעה לקונים וטענו כי הקונים הם הנתבעים הנכונים. לאור זאת הגישה השכנה תביעה מתוקנת, שצירפה למעשה את הקונים כנתבעים נוספים לתביעה. למעשה עוד לפני שעסקת מכר הדירה הושלמה , הקונים מצאו את עצמם מנהלים הליך משפטי מול השכנה. לאחר למעלה מ 4 שנים, ההליך המשפטי הסתיים ותביעת השכנה נדחתה.
כשנה אחר כך הגישו הקונים תביעה נגד המוכרים על יסוד טענות להסתרת עובדות בחוסר תום לב ואי גילוי פרטים מהותיים לעסקה שגרמו להם הוצאות רבות הכרוכות בניהול הליך משפטי בעל כורחם. בנוסף תבעו את המוכרים לפיצויים בשל הטרדות השכנה, מניעת שימוש סביר בנכס, מניעת הנאה מהשימוש בנכס.
בכתב ההגנה טענו המוכרים כי לאחר התביעה הראשונה שנמחקה, הם הגיעו להסדר עם השכנה, שלפי הבנתם פתר את המחלוקת מולה ושהתביעה החדשה הפתיעה אותם, ולכן לא היה כל "מום נסתר" בחוזה המכירה. בנוסף טענו כי המידע על התביעה שנמחקה והתנהלות השכנה, הובאו לידיעת הקונים בעת המשא ומתן, וגם נמסרה לקונים פסק דין. בנוסף טענו המוכרים כי מסרו לקונים מידע על השכנה, כי היא אישה בעייתית ולכן ניתנה הנחה במחיר הנכס. לבסוף, טענו המוכרים, כי מדובר בתביעה חדשה הכוללת את עבודות השיפוץ שהמקור שלהן בקונים ולכן מדובר בתביעה חדשה שלא קשורה אליהם.
ביהמ"ש דחה את טענות המוכרים, כי לאחר מחיקת התביעה הראשונה הגיעו עם השכנה להסדר והופתעו מהגשת התביעה השנייה. נקבע כי אין כל עדות לכך שהמוכרים נקטו פעולות כלשהן מול השכנה לאור טענותיה לפלישה לשטחה. ביהמ"ש גם דחה את טענת המוכרים שהמציאו פסק הדין או מידע אחר מהתביעה הראשונה לידי הקונים. טענות השכנה בתביעה הראשונה נוגעות לטענות קניין ושימוש בנכס (שימוש בשביל מעבר, פלישה) – מידע אשר הייתה חובה להביאו לידיעת הקונים וזה לא הובא לידיעתם. מידע כזה הוא מעבר לסכסוך שכנים רגיל, ובעל ערך כלכלי משמעותי שמשפיע, גם לפי גישת המוכרים על מחיר הנכס. נפסק שהיה כאן הפרת חובת תום לב כבר בשלב הטרום חוזי.
עוד נקבע כי עד למועד מסירת הבקשה לצו המניעה לידי הקונים, שהופנתה למוכרים, המוכרים לא גילו לקונים על ההליך המשפטי החדש עם השכנה. בנוסף, למרות שהיו עדיין בעלי הנכס הרשומים בטאבו , המוכרים לא לקחו את האחריות להסדיר את ההליך המשפטי מול השכנה. הם הסתירו את ההליך מהקונים, ואחר כך היפנו את התביעה אל הקונים. כך שלא רק שהפגם בנכס הוסתר, אלא הוא "גולגל" אל הקונים, ללא ידיעתם. ביהמ"ש קבע, כי מדובר היה באי גילוי והסתרה מכוונת, על מנת להשלים את עסקת המכר ולקבל את מלוא התשלומים, תוך הסתרת התביעה מהקונים. מכאן שיש הפרת חובת תום הלב גם בשלב החוזי.
ביהמ"ש דחה גם את טענת המוכרים, כי מדובר בתביעה חדשה. נקבע שמדובר באותן טענות שהועלו ע"י השכנה עוד בתביעה הראשונה , שחובה היה לגלות אותם לקונים כבר במועד הראשון שידעו עליהם . מידע זה לא נמסר בזמן אמת לקונים. ביהמ"ש קבע כי היתה הסתרת מידע המהווה הפרה של סעיף הצהרות המוכרים ובפרט ההצהרה כי "אין בנכס כל פגם או מום נסתר… ".
מכאן שהוכח כי הופרה חובת הגילוי של המוכרים, הן בשלב המשא ומתן, והן לאחר שלב החתימה. הדבר מהווה הפרה של סעיף הצהרות המוכרים, שהינו תנאי יסודי ומהותי להסכם, והפרה של חובת תום הלב. על בסיס העובדה כי הקונים לא ביקשו לבטל את החוזה בשל הפרה יסודית של החוזה, ביהמ"ש פסק לטובתם פיצויים והחזר הוצאות משפט.