במהלך ההיסטוריה של מדינת ישראל ועל מנת לעודד את ההתיישבות והחקלאות , המדינה העניקה למתיישבים – חקלאים זכות להקמת משקים חקלאיים פרטיים בדמות נחלות במושבים (להבדיל מהקיבוצים שהיו בגדר משקים חקלאיים משותפים ). הקצאת הנחלה העניקה למתיישבים זכויות בסיס בחלקה א ( חלקת המגורים:
- בית ראשון בשטח עד 160 מ"ר.
- בית שני למגורי הבן הממשיך עד 160 מ"ר.
- עם השנים אישרה רמ"י בניית יחידת דיור שלישית של עד 55 מ"ר עבור הנכד.
אישור הבניה חייבה הוכחת רצף בן-דורי בנחלה ( סבא-בן-נכד).
בנוסף למגבלה הנ"ל , בעלי הנחלה לא נחשבו כבעלי זכות קניין (בעלים, חוכרים) אלא רק בתור "בעלי-רשות" מטעם מינהל/רשות מקרקעי ישראל להתגורר במקום ולעבד את הקרקעות החקלאיות.
מכאן גם שכל בנייה מעבר לזכויות הבסיס שפורטו לעיל, מחייבת את בעלי הנחלות לשלם למדינה דמי היתר, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
צעד לקראת זכויות הקניין: היוון הנחלה
החלטה מס' 1523 שהתקבלה בשנת 2018 הובילה לשינוי מהותי במתן אפשרות לקבלת זכויות קניין – המדינה מאפשרת לכם, מושבניקים בעלי נחלות, לחזק את מעמדכם בחלקת המגורים ולהפוך מ"ברי רשות" ל"חוכרים לדורות", ע"י חתימה על הסכם חכירה ורישום בטאבו (מהלך שמצמצם את ה"חיכוך הבירוקרטי" שלכם מול רמ"י). באופן זה, באפשרותכם ליהנות מהטבות רבות ערך כמו פיצול נחלה, מימוש הבית השלישי וביטול הוכחת רצף בין-דורי – זאת באמצעות אחד משני מסלולים: דמי חכירה או דמי רכישה.
מסלול א' – דמי חכירה בשיעור 3.75%
תשלום של 3.75% מערך הקרקע (לפי חישוב בכלי AI או שומה פרטנית). במסלול זה יעמוד לרשותכם סל זכויות כדלקמן :
- זכות למגורים בבנייה נמוכה בשטח של עד 375 מ"ר ב 3 יחידות דיור : שתי יחידות בנות 160 מ"ר + 160 כל אחת + יחידת דיור בת 55 מ"ר. כל מ"ר נוסף כרוך בתשלום של 91% מערך הקרקע (בהתאם לכלי AI או שומה פרטנית)
- ניוד זכויות הבסיס (375 מ"ר) בהתאם לתוכנית בנין עיר (תב"ע), ללא תשלום דמי היתר לכל מ"ר מעל 160 מ"ר ולמעשה, קבלת אפשרות לבניית בית שלישי בנחלה
- ביטול הצורך בהוכחת רצף בין-דורי, המאפשר גם לשני אחים ממשיכים לגור בנחלה
- הפרדת / פיצול מגרש מהנחלה: תשלום בסך 33% משווי המגרש המפוצל בלבד
- בהעברת זכויות או במועד עתידי אחר – תשלום של 29.25% מערך הקרקע – כלומר השלמה
ל 33%.
מסלול ב' – דמי רכישה בשיעור 33%
תשלום של33% מערך הקרקע (בהתאם לכלי AIאו שומה פרטנית).
מסלול זה יעניק לכם את מלוא זכויות הבניה המגיעות לכם בהתאם לתב"ע וכן את מלוא זכויות בניה העתידיות. מסלול זה יאפשר לכם למקסם את אפשרויות הבנייה למגורים בנחלה שלכם, וליהנות מההטבות הבאות:
- מלוא זכויות הבניה לפי תב"ע + זכויות בניה עתידיות – ללא תשלום.
- אין עוד הגבלה על מס' יחידות הדיור – כמות יחידות הדיור שניתן לבנות היא בהתאם לתב"ע
- הפרדת / פיצול מגרש מהנחלה- ללא תשלום
- ביטול הצורך בהוכחת מגורי רצף בין-דורי
- העברת זכויות – ללא תשלום, למעט תשלום דמי הסכמה לשטחים החקלאיים בנחלה
כיום מקובל לשלם את דמי הרכישה בעת מכירת נחלה חקלאית כתנאי להעברת הזכויות ע"ש קונה הנחלה על אף שניתן כאמור לשלם אותם גם ללא קשר למכירת הנחלה כדי לשדרג את הזכויות הן זכויות בניה והן זכויות קניין. אמנם לא מדובר בתשלום סמלי , אלא בתשלום שיכול להגיע למאות אלפי שקלים, למשל: אם שווי חלקת המגורים מוערכת ב־1.5 מיליון ש״ח, הרי שדמי הרכישה עשויים לעמוד על כ־495,000 ש״ח (33%) בתוספת מע"מ , סכום משמעותי שיש לקחת בחשבון מראש, אולם יש למהלך זה גם יתרון ופוטנציאל כלכלי רב.
שני המסלולים לעיל, מאפשרים גם לעגן את זכויות חבר המושב בחלקת המגורים שלו בנחלה כך שהוא זכאי לחתום על הסכם חכירה מהוון ישיר מול רמ"י ובתנאי שנרשמה פרצלציה היוצרת את שטח וגבולות חלקה המגורים שלו בטאבו. תשלום דמי הרכישה מבטיח גם כי בחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בהסכמים מול רמ"י בדבר השבת קרקע לרשות בעת שינוי ייעודה (כפי שמופיע בכל הסכם חכירה חקלאי או בהסכם בר רשות חקלאי מול רמ"י).
הסדר תשלום דמי רכישה
כאמור קיים הסדר מיוחד לתשלום מקדמת דמי רכישה המאפשר לבעל נחלה לשלם מקדמה של 3.75% משווי חלקת המגורים ולהשלים את יתרת דמי הרכישה – 29.25% במועד מאוחר יותר, אם במועד מכירת הנחלה ואם במועד בו יהיה מעוניין בפיצול מגרש מהנחלה.
למידע נוסף:
🔗 פיצול מגרש מנחלה – כל מה שצריך לדעת\
דמי רכישה בנחלה חקלאית – הפסיקה ששינתה את הכללים
בתאריך 12.5.2025 פסק בית המשפט העליון בשבתו כבית דין גבוה לצדק (בג"ץ), בעתירה שהוגשה ע"י 12 בעלי נחלות נגד רמ"י. העותרים טענו כי רמ"י מעריכה את שומת דמי הרכישה זמן רב לאחר חתימת הסכם המכר – לעיתים אף 4 שנים מאוחר יותר – ובכך נהנית מעליית ערך הקרקע, דבר שפוגע כלכלית במוכרים.
העותרים ביקשו מבית המשפט לחייב את רמ"י לקבוע את מועד השומה ליום חתימת העסקה, ולא ליום עריכת השומה בפועל על-ידי שמאי הרשות.
למידע נוסף על הפסיקה כפי שפורסם באתר גלובס<<
החלטת בג"ץ: מהיום – מועד שומה אחיד וברור
הרכב השופטים (סולברג, שטיין ורונן) קיבל את עמדת העותרים בחלקה. בפסק הדין נקבע כי רמ"י תביא הצעה לתיקון נהלים, כך ש:
- מועד עריכת שומת דמי הרכישה בנחלות יהיה מועד הגשת הבקשה המלאה להעברת זכויות – כפי שיוגדר בנהלי רמ"י
- העותרים וארגוני החקלאים שהצטרפו כ"ידידי בית המשפט" יוכלו להגיש נייר עמדה בתוך 15 יום
- ההצעה לתיקון הנהלים תובא לאישור מועצת מקרקעי ישראל תוך 60 יום
החלטות עבר שגרמו לעיוותים
עד לפני מספר שנים, שומות רמ"י נקבעו לפי מועד חתימת העסקה – כפי שמקובל במרבית תחומי המקרקעין. אולם בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מחודש מרץ 2020, הוגדר כי המועד הקובע לשומה יהיה מועד חתימת השמאי על השומה. שינוי זה, שהוצג כ"תיקון טכני", יצר בפועל עיוות שפגע כלכלית בבעלי נחלות, וגרם לעלויות מיותרות.
העתירה שהובילה לפסק הדין של 2025 נועדה לתקן עיוות זה ולהשיב את ההיגיון וההגינות למנגנון התמחור של דמי הרכישה.
מה המשמעות המעשית של השינוי?
- כל מוכר נחלה צריך לוודא שמועד הגשת הבקשה המלאה לרמ"י מתועד ומסודר, שכן זהו המועד שייקבע את גובה דמי הרכישה. במועד כתיבת מאמר זה עדיין לא ברור מה כוללת "בקשה מלאה" להעברת זכויות בנחלה ברמ"י , שכן הדבר טרם הוגדר בנוהל רמ"י בעקבות פסק הדין.
- המועד שבין עריכת השומה לבין מועד חתימת העיסקה אמור להצטמצם וכך לחסוך את עליית השווי ברצף הזמן .
- חשוב לקבל ליווי משפטי מקיף בעת תכנון עסקת מכר של נחלה, כדי להימנע מהפתעות יקרות.
רוצים למכור נחלה? כך תימנעו מהפסדים מיותרים
מכירת נחלה חקלאית היא עסקה מורכבת שדורשת הבנה של מגוון תקנות והחלטות של רמ"י , תקנונים של אגודות חקלאיות והסכמי משבצת בין אגודת המושב – רמ"י ולעיתים גם עם הגוף המיישב – הסוכנות היהודית. טעות בחישוב העלויות הכרוכות בעיסקה או התנהלות שגויה מול הרשויות עלולה לגרום להפסד של מאות אלפי שקלים או לעיכובים בהשלמת העסקה.
עו"ד גלעד בר – מומחה לדיני נחלות ורמ"י
עו"ד גלעד בר הוא בעל ניסיון רב בליווי בעלי נחלות, מושבים ויישובים חקלאיים מול רשות מקרקעי ישראל. במשרדו תוכלו לקבל:
- ייעוץ אישי על גובה דמי רכישה וצפי עלויות
- ייצוג מול רמ"י בהליכי העברת זכויות
- בדיקת היתכנות לפיצול מגרש או תוספת בנייה
- הגנה על זכויותיכם בכל שלב בעסקה
למידע נוסף ויצירת קשר:
🔗 אודות עו"ד גלעד בר – מקרקעין ונחלות