חידוש חכירה מהוונת בתום 49 שנים – איך בעלי עסקים יכולים להבטיח את עתיד הנכס שלהם

רבים מבעלי העסקים בישראל מחזיקים בנכסי מסחר, תעסוקה ותעשיה המשרתים את עסקיהם – נכסים בחכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) , נכסים כגון : מחסן, משרד, חנות, שטח מסחרי או מבנה תעשייתי. ולמרות שמדובר בנכס עם זכויות חכירה (שכירות לטווח של 49 שנה) , גם לזה יש שעון מתקתק.

רבים מבעלי הנכס מגלים זאת לעיתים קרובות באיחור:
החכירה הסתיימה או עומדת להסתיים – וללא חידוש, העסק עלול לאבד את הזכויות בנכס המשרת אותו.

נשמע דרמטי? זה בדיוק מה שזה.

אם תקופת החכירה  הסתיימה – לא ניתן למכור את הנכס, לא לשעבד אותו לצורך הלוואה עסקית, לא ניתן להעביר אותו במתנה או בירושה, לא ניתן להכניס שותף לחוזה ולא לבצע בו פעולות תכנוניות.

אז מה עושים? חידוש חכירה מהוונת בתום 49 שנים – זו הדרך הנכונה לפעול

בעלי זכויות בנכסים חכורים לתקופה של 49 שנים, יכולים להגיש בקשה לחידוש חכירה מהוונת לתקופה נוספת של 49 שנים. אם נותרו פחות מ-8 שנים לסיום החכירה, ניתן לפעול מול רשות מקרקעי ישראל על מנת להאריך את תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות. ההליך נקרא גם "חידוש יובל חכירה".
זהו הליך רשמי מול רמ"י, במסגרתו מתבצע תשלום דמי היוון חד-פעמי , המהווה תשלום מראש לכל תקופת החכירה החדשה – ללא צורך להמשיך לשלם לרמ"י את דמי החכירה מדי שנה (דח"ש). תשלום חכירה מהוונת פוטרת מתשלום דמי הסכמה למינהל בעת מכירה.

למה זה כל כך קריטי לעסקים?

• כי זה מסדיר את הזכויות בנכס.
• כי זה מאפשר שימוש בנכס כבטוחה פיננסית מול בנקים.
• כי זה חוסך כסף בטווח הארוך ומונע תשלומים שנתיים ודמי הסכמה.

חכירה מהוונת מול דמי חכירה שנתיים – מה עדיף?

אם המטרה שלך היא להחזיק בנכס לצרכי העסק, לפתח אותו או להשתמש בו כהון פעיל – אין ספק שחידוש חכירה מהוונת בתום 49 שנים עדיף משמעותית.

מי יכול להגיש את הבקשה לחידוש יובל חכירה?

בעלי זכויות בנכסים באחד מהמצבים הבאים:

• נכס שאינו מהוון (משולמים עליו דמי חכירה מדי שנה בשנה).
• נכס שתקופת החכירה שבו הסתיימה.
• נכס שתקופת החכירה שלו עומדת להסתיים.

התנאים להגשת בקשה לחידוש חכירה:

ניתן להגיש בקשה מוקדמת לחידוש תקופת חכירה (פחות מ 8 שנים לפני סיום).

תקופת החכירה הנוספת (49 שנה) תחל מיום תשלום דמי ההיוון.

חוכרים בעלי חוזה חכירה המשלמים דמי חכירה שנתיים (דח"ש) זכאים לבצע היוון של החכירה – תשלום חד פעמי ומראש של דמי החכירה השנתיים, הפוטר אותם מתשלום דמי חכירה שנתיים ומדמי הסכמה בזמן מכירת/העברת הזכויות.

רשות מקרקעי ישראל מאשרת תשלום היוון בחידוש יובל חכירה אם מתקיימים התנאים הבאים:

א. המבקש את הארכת החכירה הוא החוכר – בעל הזכויות בנכס.

ב. החוכר אינו בהפרת חוזה – אין שימוש חורג בנכס, אין חובות, אין חריגות בנייה, אין פלישות.

ג. אין הגבלות משפטיות בנכס כגון: הליך משפטי, כונס נכסים, צווי הריסה, צווים משפטיים.

הליך חידוש החכירה אורך בממוצע כ-3 עד 6 חודשים שבמהלכו רמ"י בודקת כי לא קיימים בנכס: שימושים חורגים בנכס, חריגות בניה, חובות דח"ש, הגבלות משפטיות. בסופו של ההליך מועבר התיק למתן חוות דעת של שמאי מקרקעין המעריך את שווי המקרקעין ללא בניה ופיתוח.

על בסיס שווי הנכס ונוסחה לחישוב ההיוון המשתנה לפי סוג הנכס ותנאי החוזה תגיש רמ"י לחוכר מפרט כספי לתשלום דמי היוון וחידוש החכירה.

לפני שנכנסים להליך חידוש החכירה חשוב ביותר שהחוכר ידאג להסיר מהנכס כל חריגת בניה, יפסיק לעשות כל שימוש חורג בנכס (למשל, נכס שהוא למסחר לא ישתמש בו לאחסנה) וידאג להסדרת הזכויות שלו בנכס או חובות שיש לו מול רמ"י. 

כמה זה עולה – ומה התמורה?

העלות מחושבת לפי שווי הקרקע ללא בניה ופיתוח, כפי שנקבע ע"י שמאי מקרקעין מטעם רמ"י, בהתחשב במיקום, ייעוד, גודל ומצב הנכס.
לרוב מדובר בסכום הנע בין עשרות למאות אלפי שקלים – אך זהו תשלום חד-פעמי שנפרש על פני 49 שנים. מדובר בהשקעה לטווח ארוך שמשביחה את הנכס משמעותית :

• ערך הנדל"ן העסקי עולה משמעותית.
• אין תשלומים שנתיים צמודים למדד.
• ניתן למכור או לשעבד את הנכס ביתר קלות.
• דמי ההיוון ניתנים לניכוי/קיזוז ממס השבח בעת מכירה.

בניגוד לתשלומים תקופתיים ש"נבלעים" בהוצאות, כאן מדובר במהלך שמשפיע באופן ישיר על שווי העסק והנכסים שלו.

טעויות שבעלי עסקים עושים – ואיך להימנע מהן

1. התעלמות מהתראה או דחיית טיפול – וכניסה להליך חידוש מתוך לחץ של זמן.
2. אי הסדרת חריגות בנייה או שימושים חורגים – שמונעים את אישור רמ"י.
3. העדר התאמה בין הרישום במינהל או בטאבו למציאות בשטח – מה שמוביל לעיכובים.
4. התנהלות עצמאית מול רמ"י – בלי הכרות עם המערכת והאפשרות לערער, לדרוש שומה מעודכנת או להשיג תנאים טובים יותר.

מי שמכיר את רשות מקרקעי ישראל מבפנים – יודע איפה מתעכבים תיקים, מתי אפשר לזרז ומה אסור לפספס.

איך יודעים אם ההליך הצליח?

התוצאה הרצויה היא קבלת חוזה חכירה חדש לתקופה של 49 שנים נוספות, יחד עם:

• אישור של רמ"י להיוון המלא של הנכס.
• רישום הזכויות בטאבו – זכויות החכירה הופכות לזכויות קניין דבומה לבעלות.
• הסדרת כל חובות, חריגות או מגבלות.
• היכולת לפעול בנכס כאילו הוא בבעלות – מבחינת מכירה, שיעבוד או תכנון עתידי.

איך תבחרו עורך דין שילווה אתכם נכון?

חידוש חכירה מהוונת בתום 49 שנים הוא תחום מאוד נקודתי. לא כל עו"ד מכיר את רמ"י לעומק – וזה הבדל שמורגַש מהר מאוד.

חפשו מישהו ש:

• טיפל בעשרות תיקים מול רמ"י, במיוחד בנכסים מסחריים.
• מכיר את המערכת מבפנים – עדיף מישהו שעבד ברשות עצמה.
• יודע להסביר לכם כל שלב – ולא רק "לטפל בזה בשבילכם".
• מבין גם את הצד הקנייני וגם את הצד העסקי.

לסיכום – אל תחכו לרגע האחרון

אם יש לכם נכס עסקי שחכירתו עומדת להסתיים – אל תמתינו.
הזמן הוא מרכיב קריטי בהליך חידוש חכירה מהוונת. ככל שתפעלו מוקדם יותר, כך תוכלו להימנע מעיכובים בירוקרטיים מיותרים הגוזלים זמן מיותר וקריטי לעסק שלכם. הליך הארכת חכירה מהוונת עשויה לקחת מספר חודשים לאור העובדה שהנכס עובר סבב בדיקות במחלקות השונות של רשות מקרקעי ישראל ולאחר מכן נשלח לעריכת שמאות לקביעת גובה דמי ההיוון.

בואו נדבר על הנכס שלכם

עו"ד גלעד א. בר, לשעבר עו"ד ברמ"י מחוז מרכז, מלווה בעלי עסקים בהליכי חידוש חכירה מהוונת – עם ניסיון פרקטי, היכרות עם המערכת והבנה עמוקה של הצרכים העסקיים.

רוצה לבדוק מה המצב של הנכס שלך?
אפשר להתחיל בשיחה אחת – קצרה, לא מחייבת – שתעשה לך סדר ותעזור להבין מה בדיוק צריך לעשות.

📞 דבר איתנו עוד היום.
📩 או השאר פרטים לבדיקת מצב הנכס שלך – ונחזור אליך עם תשובות.