לאחרונה פורסמה החלטת הנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מס' 5785, העוסקת בנושא חשוב לבעלי נחלות במושבים ומבקשי העברת זכויות בנחלות : המועד הקובע לשומת דמי רכישה בנחלה. החלטה התקבלה בעקבות בג"ץ 2834/23 קריין נ' רשות מקרקעי ישראל, ומטרתה לייצר ודאות בשאלה – מתי בדיוק "ננעל" המועד שלפיו תערך השומה לתשלום דמי הרכישה.
עבור משפחות חקלאיות או יורשים שמעוניינים למכור או להעביר זכויות בנחלה, מדובר בהחלטה שיש לה השפעה כלכלית ישירה ומשמעותית – ולכן חשוב להכיר את עיקרי ההנחיות ולהבין מה בדיוק נדרש כדי לשמור על זכויותיכם.
מהם דמי הרכישה ?
דמי רכישה הם מעין מס המהווים תחליף לתשלום דמי ההסכמה שהיה נהוג בעבר עבור קבלת הסכמת מינהל/רשות מקרקעי ישראל להעברת זכויות בנחלה, ולמעשה מאפשר כיום את רכישת מלוא הזכויות קיימות ועתידיות בנחלה מרשות מקרקעי ישראל. התשלום הוא בשיעור 33% משווי קרקע חלקת המגורים לפי שמאות של שמאי מטעם רמ"י. שווי הקרקע הוא למעשה שווי זכויות הבניה בנחלה, המאושרת והפוטנציאלית.
המועד הקובע לשומת דמי רכישה בנחלה – למה זה כל כך חשוב?
שומת דמי רכישה היא למעשה תמחור של התשלום שעל המבקש לשלם לרשות מקרקעי ישראל בעסקת העברת זכויות. השומה מבוססת על שווי הקרקע במועד מסוים – וכאן בדיוק טמון העניין: ככל שמחירי הקרקעות עולים, כך גוברת החשיבות של הגדרת מועד מוקדם לשומה.
החלטת רמ"י 5785 קובעת כי המועד הקובע הוא המועד שבו מוגשת בקשה מלאה, כלומר בקשה הכוללת את כל המסמכים הנדרשים. מרגע זה, הרשות תחשב את שווי הקרקע לצורך השומה בהתאם לנתוני השווי שהיו בתוקף באותו מועד – ולא לפי מועד מאוחר יותר שבו עלולים המחירים כבר לעלות.
בכך נוצרת ודאות ותמריץ לפעול בצורה מהירה ומדויקת כבר בתחילת הדרך.
מהם המסמכים הנדרשים להגשת בקשה מלאה?
כדי שרמ"י תראה בבקשה כבקשה מלאה לעניין המועד הקובע לשומת דמי רכישה בנחלה, יש לצרף את כל המסמכים הבאים:
- טופס בקשה להעברת זכויות במגזר החקלאי
בצירוף תעודות זהות (כולל ספח) של המעביר והמקבל, וכן ייפוי כוח לשני הצדדים – לעו"ד או לנציג אחר המטפל בהעברה. - מפת מדידה מצבית עדכנית של חלקה א'
המפה חייבת לכלול את כל הפרטים הנדרשים לפי ההנחיות שבטופס. - הסכם מכר חתום או פסק דין רלוונטי
כגון צו לפי סעיף 34א לחוק המכר – אם מדובר בהעברה מכוח פסיקה. - דף מידע תכנוני
הכולל פירוט של זכויות הבנייה ותכניות בניין עיר בתוקף בנוגע לשטח המגורים בנחלה.
רק לאחר קבלת כל המסמכים – רמ"י תתייחס למועד ההגשה כמועד הקובע לשומה. כל חסר במסמכים עלול לעכב את הטיפול – ולהביא לכך שהשומה תתבצע לפי מועד מאוחר ויקר יותר.
מקרים שבהם ההחלטה אינה חלה
למרות עקרון המועד הקובע, קיימים חריגים ברורים שבהם ההחלטה לא תחול, בין אם מסיבות תכנוניות, משפטיות או תפעוליות:
- קיום חריגות בנייה או שימושים חורגים אשר לא ניתן להסדירם לפי חוק.
- שימושים לא מוסדרים (כגון פל"ח – פעילות לא חקלאית) שלא הוסדרו מול רמ"י.
- אי תשלום שובר או ביטול עסקה מטעמים כספיים – מבטל את תוקף השומה.
במקרים אלה, יש להשלים את ההסדרה קודם, ורק לאחר מכן ניתן יהיה לחזור למסלול רגיל של הזמנת שומה.
איך עו"ד יכול לעזור לכם לשמור על המועד הקובע?
בשל המורכבות של ההליך וההשפעה הכספית הרבה שיש למועד הקובע, חשוב מאוד לפנות לעורך דין שמכיר לעומק את נוהלי רמ"י. עורך דין מנוסה ידע:
- לבדוק מראש אילו מסמכים חסרים ולוודא שהכול מוכן לפני ההגשה;
- לייעץ כיצד להתמודד עם חריגות בנייה או שימושים חורגים;
- לעקוב מקרוב אחר תהליך הטיפול מול הרשות ולוודא שלא מתפספסים מועדים חשובים.
הטיפול המשפטי לא רק מייעל את התהליך – אלא יכול בפועל לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים.
לסיכום
החלטת רמ"י 5785 מביאה עמה בשורה חשובה – היא קובעת כללים ברורים לעניין המועד הקובע לשומת דמי רכישה בנחלה. הכללים הללו מספקים ודאות, אך גם דורשים הקפדה ודייקנות מצד מבקשי ההעברה. המלצתנו: אל תנסו לבד – פנו לליווי משפטי מקצועי שיבטיח שהכול יתבצע בזמן הנכון ובאופן הנכון.
בנוסף לכך, חשוב להבין שהשומה אינה רק עניין טכני – היא חלק בלתי נפרד מתכנון מס נכון, תזמון העסקה ובחינת הכדאיות הכלכלית. לעיתים, הקדמת הגשת הבקשה המלאה אף משפיעה על אפשרות מימון העסקה מול בנקים. לכן, ליווי משפטי מקצועי אינו בגדר מותרות – אלא כלי עבודה חיוני להצלחת ההליך כולו.
מידע נוסף וקישורים רלוונטיים: