״זכות סירוב ראשונה״ או ״זכות קדימה״, היא זכות לפי חוק המקרקעין , התשכ"ט-1969 (להלן "החוק" ) והיא מעניקה עדיפות לבעל הזכות לרכוש את הנכס מאת בעליו. כלומר כאשר קיימת זכות קדימה, בעל המקרקעין מחויב להציע תחילה את הנכס לבעל זכות הקדימה, ורק אם בעל זכות הקדימה מסרב או לא מגיב להצעה יוכל להציע את הנכס למכירה לאחרים.
קיימים כמה סוגי זכות קדימה במקרקעין:
- זכות קדימה לפי הסכם בין שותפים במקרקעין
- זכות קדימה לפי חוק בין יורשים של משק חקלאי
- זכות קדימה לפי חוק בין בני זוג
כאמור זכות קדימה בנכס יכולה להיווצר מכוח החוק או על פי הסכם. עד היום היה נהוג לסבור כי כדי שזכות הקדימה תקבל מעמד של זכות קניין אשר תקפה כלפי כולי העולם (כמו זכות בעלות, משכנתא , חכירה לדורות ) עליה להירשם בטאבו- בלשכת רישום המקרקעין.
לאחרונה ניתן בבית המשפט העליון פסק-דין תקדימי אשר דן במהותה ובמעמדה של זכות הקדימה במקרקעין בהקשר לסכסוך משפטי בנושא זכות קדימה בעקבות הסכם שיתוף במקרקעין. בנוסף נבחנה השאלה האם סעיף זכות קדימה בין שותפים במקרקעין בהסכם שיתוף תקף ל 5 שנים אם לאו , לאור סעיף 34 לחוק הקובעת כי :
- (א) כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים.
(ב) תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות כאמור בסעיף קטן (א) אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים. "
נסיבות המקרה
שלושה בעלים משותפים במקרקעין שהוא מבנה הכולל 2 דירות ו 2 חנויות . בהסכם השיתוף בין השותפים שנחתם בשנת 2002 הוסכם כי :
שותפים א' ו ב' נותנים זכות סירוב ראשונה לשותף ג' (בעל החנויות) לרכוש את הדירה במחיר מוסכם ואם לא יסכימו על מחיר מוסכם ימנו שמאי מוסכם שפסיקתו תחייב את הצדדים ואם לא יוסכם על שמאי מוסכם יפנו ליו"ר לשכת שמאי המקרקעין שימנה שמאי. ( להלן " סעיף 12 להסכם" )
הרקע לסכסוך המשפטי היה ניסיונו של אחד השותפים למכור דירה לצד שלישי ללא התחשבות בזכות הקדימה לפי הסכם השיתוף לאחר שחלפו 17 שנה לחתימת הסכם השיתוף. השותפים האחרים התנגדו למכירה, וביקשו לממש את זכותם על פי סעיף 12 להסכם. בעל הדירה הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי וביקש כי ביהמ"ש יצהיר כי זכות הקדימה אינה תקפה מאחר וחלפו מעל 5 שנים לחתימת הסכם השיתוף וכי אותה זכות גם לא נרשמה בטאבו. בית המשפט דחה את התביעה, וקבע כי ההסדר שנקבע בהסכם השיתוף מקיים את התנאים לסיווג הזכות כזכות קדימה קניינית ולכן במקרה זה סעיף 34(ב) לחוק לא חל על זכות הקדימה שהוענקה והיא עומדת בתוקפה. על רקע זה, הוגש ערעור לבית המשפט העליון.
השותף המערער טען בערעור, כי ביהמ"ש שגה כשקבע שסעיף 34 (ב) לחוק, אינו חל על הסכם השיתוף, טען כי סעיף 12 להסכם לא נחשב זכות קדימה לפי החוק מאחר ואין בו את רכיב הוולנטריות (הסכמה) ואת מתן העדיפות לשותף לרכישת הנכס , אין בהסכם השיתוף מחיר מוסכם לרכישת הנכס והמנגנון לקביעת המחיר נותק מתחרות קונים בשוק החופשי , נטען שהזכות שניתנה לשותף היא זכות חוזית-אישית ולא זכות קניין ולבסוף טען כי ההסכם והזכות גם לא נרשמו בטאבו. עוד הוסיף המערער כי גם אם זכות הקדימה היא זכות קניין אזי חל עליה סעיף 34 (ב) לחוק המגביל את תוקף ההגבלה למכור לכל צד ג' ל 5 שנים.
מנגד טענו השותפים האחרים כי יש להסתמך על מה שפסק בית המשפט המחוזי, כי ההסכם מקנה להם זכות קדימה כמשמעותה בחוק, כי ההסכם לא כפוף להגבלה שתוקפה הוא עד 5 שנים, לפי סעיף 34(ב) לחוק מאחר וזכות הקדימה איננה נחשבת בתור "הגבלה" כמשמעותה בסעיף 34(ב).
השאלה המרכזית שנדונה – האם זכות הקדימה שניתנת לשותפים חל עליה הגבלת 5 השנים לפי סעיף 34 (ב) ?
בית המשפט העליון דחה את הערעור, וקבע כי זכות הקדימה היא זכות קניין שתקפה ושרירה לאורך שנים, גם אם לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין . כפועל יוצא סעיף 34 (ב) לחוק אינו חל ואינו מגביל בזמן את זכותו של שותף במקרקעין להעניק לשותפו זכות קדימה כמשמעו בחוק המקרקעין. לפיכך הסעיף בדבר זכות הקדימה שבהסכם השיתוף עומד בתוקפו. זאת, למרות הוראות חוק המקרקעין, הקובע כי מגבלה בהסכם שיתוף מקרקעין למכירת חלקו של אחד השותפים תקפה למשך 5 שנים בלבד.
נימוקי השופט שטיין – "זכות קדימה" היא הגבלה אשר מונעת את העברת הבעלות או החכירה לדורות במקרקעין לאדם אחר מבלי להקדים ולהציעה אותה קודם לבעל זכות הקדימה לפי מחיר השוק או לפי מחיר אחר שנקבע בהסכם. מכאן נובע כי התחייבות חוזית של בעל נכס מקרקעין להציע את רכישת בעלותו בנכס לאדם מסוים, בטרם יאפשר לאדם אחר לרכוש את זכותו בנכס, מהווה "זכות קדימה", כמשמעה בחוק המקרקעין. יש להניח כי אותו שותף שהעניק את הזכות לשותפו לא עשה זאת ללא תמורה כלכלית.
לזכות קדימה יש שני יסודות: (1) כפיפות לשיקול דעת שני הצדדים בכל הקשור לרצונם או אי רצונם למכור/לקנות את הבעלות בנכס (להלן: יסוד הוולונטריות) (2) הענקת עדיפות לבעל זכות הקדימה על-פני מתחרים לרכישת הנכס (להלן: יסוד העדיפות)
בכך נבדלת זכות הקדימה מאופציה, שכן בעליה של אופציה יכול לכפות על הצד השני את המכירה עליה הוסכם בהסכם האופציה, בהתקיים התנאים אשר נקבעו באותו הסכם – וזאת, אף אם הצד השני אינו מעוניין במכירת הנכס בזמן מימוש האופציה.
יסוד העדיפות – זכות הקדימה מעניקה למי שאוחז בה יתרון על-פני רוכשים פוטנציאליים אחרים של הנכס , משמעותה היא שרוכש אחר לא יוכל לרכוש את המקרקעין לפני שבעל זכות הקדימה קיבל ודחה הצעה לרכוש בהתאם לתנאי ההסכם אשר העניק לו זכות זו. זכות שאינה מקיימת דרישה זו אינה בגדר "זכות קדימה".
סעיף 12 להסכם השיתוף מקיים את יסודותיה של זכות קדימה. מבחינת הוולונטריות – שותף א' אינו חייב למכור את הנכס שבבעלותו, ושותפים ב' ג' אינם חייבים לרכוש את הנכס. מבחינת העדיפות – סעיף 12 להסכם מקנה לשותפים ב' ו ג' עדיפות על-פני כל רוכש אחר. לפיכך הזכות שהוענקה בסעיף 12 היא זכות קדימה, כמשמעה בחוק המקרקעין. העובדה כי מחיר העסקה נקבע לפי הערכת שמאי ולא לפי מנגנון מחיר השוק אינה משנה ואינה גורעת מזכות הקדימה.
מתי אם כן תחול יחול סעיף 34 (ב) לחוק?
המדובר על תנאי בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות של שותף להעביר את חלקו במקרקעין משותפים, או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים , כמטרה בפני עצמה, תנאי שהמחוקק הגביל את תוקפה לחמש שנים כדי למנוע מבוי סתום ביחסים בין השותפים ועל-מנת להבטיח ניצול אופטימאלי של הנכס בשוק החופשי. סעיף 34 (ב) לחוק עוסק בהגבלה נגטיבית של הזכות לעשות עסקה כלשהיא בחלקו של השותף במקרקעין, כחלק מהתחייבות חוזית בין השותפים – וכמטרה בפני עצמה – להבדיל מהקנייה פוזיטיבית של זכות במקרקעין לשותף או לאדם אחר. הגבלה על עצם כוח העברת הזכות, כמטרה בפני עצמה, עליה תחול ההגבלה בסעיף 34(ב) לחוק.
השופטת כנפי-שטייניץ הצטרפה לפסק דינו של השופט שטיין, לעניין התוצאה, שלפיה יש לדחות את הערעור. אולם, בה בעת הדגישה בעמדת מיעוט את הצורך להיזהר בסיווג זכות הקדימה כזכות קניינית, וכי לא כל סוגי זכויות הקדימה נולדו שוות. כב' השופטת ציינה, כי גם אם זכות הקדימה המוסדרת בחוק המקרקעין היא זכות קניינית, ספק אם די בכך כדי להוביל למסקנה שסעיף 34(ב) לחוק לא מגביל בזמן את קיומה של זכות הקדימה.
על אף חילוקי הדעות בקביעת מעמדה של זכות הקדימה, נקבע כי דין הערעור להידחות. נראה שע"פ דעת הרוב, קבע לראשונה בית המשפט העליון, כי זכות הקדימה היא זכות קניינית. אשר על כן, ביחסי שיתוף שבין שותפים ע"פ הסכם שיתוף – זכות זו תישאר בתוקף, גם לאחר תום חמש שנים מחתימת הסכם השיתוף.
להורדת פסק הדין המלא – לחצו כאן.
ע"א 4843/23 שלמה אביטל נ' תמיר ומשאט
חוות דעת כותב המאמר – זהו בהחלט פסק דין תקדימי שכן משפטנים בכירים ובתי משפט שונים חלוקים מזה שנים בנושא מעמדה של זכות הקדימה וההשלכה לכך על ההגבלה שבסעיף 34 (ב) לחוק מעוררת שאלות ותהיות. המסקנה המתבקשת מפסק הדין, היא כי יש להימנע בהסכם שיתוף מהכנסת סעיף הנוגע לעצם הגבלת ביצוע עסקה כלשהיא במקרקעין ללא הסכמת השותפים ולהימנע ממתן זכות סירוב ראשונה לשותפים במקרקעין מבלי לקבוע מנגנון ראוי לתמחור העסקה במחיר השוק החופשי.
המאמר נכתב על ידי עורך דין גלעד בר, עורך דין מקרקעין