כ-93 אחוז מקרקעות מדינת ישראל הן בבעלות ציבורית, כלומר בבעלות: מדינת ישראל, רשות הפיתוח (זרוע נדל"ן של המדינה) וקרן קיימת לישראל. הגוף המנהל את כל הקרקעות הציבוריות הנ"ל היא רשות מקרקעי ישראל או בשמה הקודם, מנהל מקרקעי ישראל (להלן רמ"י או המנהל) וזאת לפי חוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 ו/או לפי החוק המתוקן – חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960.
תפקידו העיקרי של רמ"י הוא לנהל את הקרקעות הציבורית האלה לטובת הציבור ובעלי הקרקעות. למשל לתכנן את הקרקעות לשימושים וייעודים שונים: מגורים, תעשיה, מסחר, תעסוקה, תיירות ועוד, לשווק ולהקצות קרקעות שונות לתושבי ואזרחי המדינה ו/או גופים מוסדיים של המדינה, אם במכרזים או בהקצאות קרקע בפטור ממכרז במקרים מיוחדים, לפקח על הקרקעות מבחינת כל הבנוי עליהם או מבחינת מי המחזיק והמשתמש בהם, ובעיקר למנוע השתלטות של אנשים או גופים זרים (חסרי זיקה למדינת ישראל) על מלאי הקרקעות הציבוריות.
הקצאות הקרקע נעשית על בסיס חוזה חכירה (שכירות ארוכת שנים) ל-49 או 98 שנה. החכירה יכולה להיות מהוונת, שכירות ששולם עליה מראש לכל תקופת החכירה של 49 או 98 שנה או חכירה לא מהוונת המשולמת על בסיס דמי שכירות שנתיים (דח"ש) של 1% מערך הקרקע מדי שנה בשנה. מאמצע שנות ה-90 של המאה הקודמת ואילך רמ"י מבצע עסקות חכירה על בסיס חוזה חכירה מהוון בלבד, והסכמי חכירות לא מהוונים הן לרוב חכירות ישנות מלפני שנות ה-90 של המאה הקודמת.
בין החוכר לבין רמ"י קיים קשר חוזי על בסיס תנאי הסכם החכירה. חוזה החכירה קובע את סוג השימוש בקרקע, מה קיבולת הבנייה/אחוזי הבנייה, תקופת החכירה ומהם התנאים לשינוי תנאי החכירה כגון תוספת בנייה נוספת, שינוי ייעוד או ניצול הקרקע.
במקביל למערכת היחסים החוזית בין החוכר לרמ"י חלים שורה של הוראות מנהל ופסיקה כגון:
החלטות מועצת מקרקעי ישראל – מועצה מטעם הממשלה המפקחת על פעולתה של רשות מקרקעי ישראל, קובעת את מדיניותו ומאשרת את תקציבו, בראשה עומד שר האוצר ומכהנים בה עוד 9 חברים, 7 שרי ממשלה ו-2 נציגי קק"ל. החלטות המועצה ניתנות מזמן לזמן ויכולות לשנות את תנאי החכירה לסוג מסוים של חוכרים, לתקופה מסוימת בקרקעות מסוימות.
החלטות הנהלת רשות מקרקעי ישראל – החלטות אופרטיביות שהמתבססות על החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
פסיקה של בתי משפט – שורה של פסקי דין של בתי משפט בעיקר בכל הנוגע לדיני מנהל ציבורי ובדגש על יחסים בין חוכר לרמ"י. כך למשל פסיקה הקובעת שלא ניתן להשמיט/לבטל זכויות לפי תנאי חוזה חכירה.
*ענייני רמ"י הם נושא רחב יריעה ומורכב המתעדכן מפעם לפעם בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. עו"ד גלעד א. בֶּר , בעל ניסיון רב שנים וידע מקצועי נרחב בענייני רמ"י אותם רכש כרכז במחלקת עסקאות במנהל מקרקעי ישראל מחוז תל-אביב וכעו"ד במחלקה המשפטית במנהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז. כל אלו בנוסף להכרת המערכת המנהלית מבפנים הם הערך המוסף המוענק ללקוחות המשרד בנושאי רשות מקרקעי ישראל.
למידע נוסף על הארכת חכירה ראה >>