מהי פרצלציה ולמה היא חשובה?
פרצלציה או בשמה הרשמי תכנית איחוד וחלוקה היא חלק מהליך תכנוני ורישומי שמטרתו לחלק חטיבת קרקע לגושים וחלקות בהתאם להוראות תכנית בנין עיר ( תב"ע ) שאושר כחוק ע"י מוסד תכנוני – ועדה מקומית או מחוזית לתכנון ובניה . הליך זה מאפשר לבצע רישום מסודר של חלקות קרקע בהתאם לייעוד והשימוש שלהם לפי תב"ע, כגון : חלקות למגורים, חלקות לתעשיה ומסחר, חלקות לשימושים ציבוריים. בסופו של ההליך נוצרות חלקות חדשות אשר הן הבסיס לרישום זכויות הקניין בטאבו – לשכת רישום המקרקעין (בעלות , חכירה, משכנתא) וכדי להבטיח שימוש נכון בקרקע בהתאם לתב"ע.
תב"ע נועדה לקבוע שימושים וייעודים מוסדרים של הקרקע כולל תכנון פיזי (מה יבנה ואיך יבנה) , תכנון כלכלי וחברתי ( זכויות בניה, שטחי תעסוקה, מסחר, תעשיה , שטחי ציבור ). התב"ע היא מסמך במעמד של חוק סטטוטורי לאחר שהוא עובר מספר שלבים עד לאישורו הסופי ופרסומו למתן תוקף. התב"ע היא כאמור הבסיס להכנת תכנית לצרכי רישום ( תצ"ר ) שהיא הלכה למעשה הבסיס לרישום פרצלציה.
למידע נוסף בנושא תכנית בנין עיר (תב"ע) או תכנון עירוני מומלץ לקרוא באתר משרד הפנים מינהל התכנון
ישנם מספר סוגי פרצלציות:
פרצלציה רצונית – מוגשת ביוזמת הבעלים ו/או החוכרים בקרקע , נקראת גם "פעולת תכנון" ומתבצעת לפי פרק ד' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
פרצלציה בלתי רצונית – אינה מוגשת ביוזמת הבעלים ו/או החוכרים בקרקע, אלא ביוזמת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ונקראת גם "חלוקה מחדש". פעולה זו מתבצעת לפי סימן ז' לפרק ג' לחוק התכנון והבניה.
פרצלציה לצורך רישום הפקעה – פרצלציה בלתי רצונית הנרשמת באמצעות אחד מגופי תשתיות התחבורה במדינת ישראל כגון: רכבת ישראל, נתיבי ישראל, חוצה ישראל וכדומה.
שלבי הפרצלציה
תהליך הפרצלציה מתבצע בכמה שלבים וכולל:
- הכנת תצ"ר (תכנית לצרכי רישום)– מטרת התצ"ר היא ליצור תכנית לחלוקת חטיבת קרקע למגרשים/חלקות חדשות , בהתאם להוראות ולמסמכי התב"ע החלים על הקרקע. התצ"ר הוא הבסיס לפעולות לחלוקה מחדש של הקרקע בטאבו – לשכת רישום המקרקעין. לצורך הכנת התצ"ר מבוצעות מדידות וסימון גבולות מדויקות של חטיבת הקרקע ע"י מודד מוסמך כדי להגדיר את גבולות החלקות החדשות. המדידות מתבצעות באמצעות טכנולוגיות מתקדמות כמו GPS ולייזר, ומטרתן להבטיח שכל חלקה וחלקה תקבל את הגבולות המתאימים לה בהתאם להוראות התכנון והתב"ע.
- אישור התצ"ר במוסד התכנון המקומי – על התצ"ר לעבור בדיקה ואישור בוועדה המקומית לתכנון ובניה שאישרה את התב"ע, אישור כי התצ"ר תואם את הוראות התב"ע וכי השטחים והגבולות של המגרשים/החלקות החדשות הם בהתאם למה שנקבע במסמכי התב"ע. ככל שהכל תקין הוועדה מאשרת את התצ"ר בפרוטוקול ישיבה ויושב ראש הוועדה המקומית חותם על גבי התצ"ר.
- אישור התצ"ר ברשות מקרקעי ישראל – ככל שהתצ"ר חל על קרקעות בבעלות רשות מקרקעי ישראל אז במקרה כזה יידרש גם אישור של התצ"ר ע"י מודד מחוזי מטעם רשות מקרקעי ישראל.
- אישור התצ"ר במרכז למיפוי ישראל (מפ"י) – המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) הוא הגוף הממונה על מיפוי שטחי מדינת ישראל וחלוקת הקרקעות לצורך רישום המקרקעין בטאבו , ובין היתר, מופקד על תהליכי רישום הפרצלציה ואישור התצ"ר בתור "כשר לרישום". מפ"י הוא גם הגוף הבודק ומבקר את תקינות עבודת המודדים במסגרת הכנת התצ"ר. כיום ניתן לקבל אישור תצ"ר בתור כשר לרישום גם באמצעות שירות "מודד מבקר" , אשר הינו מודד מוסמך שמפ"י קבעו בתור מודד בעל ניסיון ויכולת לבקר תכניות לצרכי רישום שהוכנו ע"י מודדים אחרים. שירות המודד המבקר מאפשר למי שבוחר להשתמש בשירות זה לאשר בלוח זמנים מהיר יותר תכנית לצרכי רישום. רשימה של מודדים מבקרים מפורסמת באתר מפ"י ובאתר לשכת המודדים בישראל.
- הגשת התצ"ר לרישום בטאבו / לשכת רישום המקרקעין – לאחר אישור התצ"ר בתור "כשר לרישום" יש להגיש את התצ"ר לרישום בטאבו/לשכת רישום המקרקעין בהם מתנהלים המקרקעין. ככל שעל המקרקעין רשומים בעלי משכנתאות ו/או שעבודים ו/או הערות אזהרה יש לצרף את הסכמתם בכתב של כל המוטבים/בעלי המשכנתאות/השעבודים/הערות האזהרה לרישום הפרצלציה. ככל ורשומות על המקרקעין הערות תכנוניות כגון: הערות על הפקעות או הערות של רשות העתיקות, יש לצרף תצהיר מודד לצורך שיוך/ייחוד ההערות לחלקות החדשות.
- רישום החלקות החדשות – כל חלקה ארעית כפי שהוגדרה בתצ"ר הופכת עם הרישום לחלקה סופית ומקבלת מספר חלקה חדש ורשמי בטאבו. הטאבו מעדכן ברישומיו את מספרי החלקות ולפעמים גם את רישום מספר הגוש החדש. שלב זה מסמן את השלמת רישום חלוקת הקרקע מבחינה משפטית, ומאפשרת לבעלי הקרקע להשביח את ערך הקרקעות שלהם ולבצע בהם פעולות תכנוניות ומשפטיות עתידיות ביתר קלות ויעילות.
חשוב להדגיש ולציין , הפרצלציה היא רק הבסיס והמסד המשפטי והתכנוני לפעולות רישום נוספות בטאבו שיש לבצע במקרקעין בהתאם לסוג המקרקעין והבנוי עליהם. כך למשל, בחלקה שעליה בנויים יותר מיחידת מגורים אחת יידרש בנוסף ביצוע חלוקה נוספת ע"י הליך רישום צו בית משותף ותקנון מוסכם בין הבעלים. במסגרת הליך רישום בית משותף כל יחידה הבנויה על המקרקעין תירשם בתור תת חלקה והיא תהווה יחידת רישום עצמאית לכל עסקה או פעולה משפטית (מכר, משכנתא, הערת אזהרה).
יתרונות הפרצלציה
לתהליך הפרצלציה יש מספר יתרונות חשובים:
- הסדרת בעלות – מבטיח את הבסיס לרישום מסודר של הזכויות המשפטיות.
- השבחת ערך הקרקע – קרקע שעברה פרצלציה שווה יותר בשוק הנדל"ן.
- מניעת סכסוכי קרקעות – מונע מחלוקות משפטיות בין בעלי זכויות.
- משיכת השקעות – קרקע שעברה פרצלציה מושכת יותר משקיעים שמחפשים נכסים ללא בעיות משפטיות.
למידע נוסף על חשיבות הרישום בטאבו של קרקעות ונכסים, מומלץ לקרוא באתר רשות מקרקעי ישראל.
אם ברשותכם קרקע שטרם עברה פרצלציה, יש לבדוק מול הרשות המקומית או רשות מקרקעי ישראל או החברה המשכנת אם קיימת תכנית לבצע רישום כזה ומה הצפי לרישום כזה. ככל שאין צפי לרישום תכנית איחוד וחלוקה ומדובר בחטיבת קרקע גדולה , מומלץ לבחון באמצעות עו"ד מקרקעין אפשרויות משפטיות אחרות לחלוקת הקרקע בין הבעלים. ככל שמדובר בחטיבת קרקע פרטית קטנה ( 1-2 דונם) עליה יש כמה בעלים, חשוב לשקול לבצע פרצלציה למניעת סכסוכים עתידיים ולהשבחת הקרקע והפוטנציאל שלה.
שירותי משרדנו בתחום פרצלציות
משרדנו עוסק ומתמחה מזה שנים רבות ברישום והסדר מקרקעין בכלל ורישום פרצלציות בפרט עבור גופים מוסדיים כגון : עיריות ורשויות מקומיות, חברות יזמיות ויזמיות , עמותות, חברת משכנות ועוד. זאת ועוד משרדנו עוסק ומתמחה מזה שנים ברישומי טאבו מורכבים נוספים כגון: רישום צו ותקנון בית משותף, תיקון צו בית משותף ותקנון מוסכם, ביטול צו רישום בית משותף ורישום מחדש בעקבות תוספות בניה ו/או התחדשות עירונית.