עסקת מכר מקרקעין שלא נרשמה בטאבו מול עסקת מתנה במקרקעין מאוחרת שנרשמה בטאבו, איזו מהן גוברת?

עסקאות נוגדות במקרקעין הן מצב שבו שני צדדים טוענים לזכויות במקרקעין, ונשאלת השאלה – למי מבין הצדדים תינתן עדיפות , מי מבין הצדדים יגבר על השני ויוכרז שהוא בעל הזכויות החוקי במקרקעין.

סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע :

 "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב – זכותו עדיפה."

פירוש הסעיף – נחתמה עסקת מכר במקרקעין העדיפות תינתן לקונה הראשון בזמן שחתם על החוזה עם המוכר, החריג הוא אם הקונה השני בזמן עמד בשלושה תנאים מצטברים :

(1) התנהל בתום לב – הסתמך על הרישום בטאבו ולא ידע על עסקת מכר מקרקעין קודמת

(2) שילם תמורה בעד עסקת מכר המקרקעין

(3) עסקת מכר מקרקעין הסתיימה ברישום בטאבו לטובתו בעודו בתום לב.

אך אם הקונה הראשון בזמן גם לא רשם לטובתו הערת אזהרה וגרם ברשלנות לתאונה משפטית, והקונה השני בזמן היה בתום לב ושילם תמורה – תינתן עדיפות לקונה השני בזמן, גם אם הוא לא השלים את העסקה ברישום בטאבו  (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולניאל חברה בע"מ – ( להלן: " הלכת גנז " ).

נסיבות המקרה:

קרקע שהייתה בבעלות ארבעה אחים. אחד האחים נפטר, ושני בניו ירשו את מלוא זכויותיו בקרקע  (להלן: " היורשים " ). מכאן שהבעלות בקרקע היתה של שלושה האחים  ושני היורשים.

היורשים טענו כי בשנת 1980 נחתם בינם לבין שלושת האחים/הדודים עסקת מכר מקרקעין (חוזה) לפיו אחד משלושת האחים (להלן: "המוכר" ) מכר מחצית מחלקו בקרקע לשני היורשים, בחלקים שווים ביניהם ומכר את המחצית השניה שלו לשני אחיו (להלן: "אחיו של המוכר" ). עסקת המכר נעשתה בתמורה לתשלום שהמוכר אישר את קבלתה במסגרת החתימה על עסקת מכר המקרקעין. עסקת מכר המקרקעין לא דווח לרשויות מיסוי מקרקעין, לא נרשמה בעקבותיה הערת אזהרה, ובמרוצת השנים המוכר נפטר.

בחלוף שנים רבות בשנת 2021, נודע ליורשים שאחיו של המוכר העביר עוד בשנת 2010 את מלוא זכויותיו של המוכר בקרקע על שמו בטאבו, על בסיס הסכם מתנה מאוחר בזמן, בניגוד גמור להסכם מכר המקרקעין משנת 1980. מכאן, שני היורשים הגישו תביעה לפסק דין הצהרתי שיקבע שהם הבעלים של מחצית הזכויות של המוכר בקרקע. הם גם עתרו לביטול הסכם המתנה בין המוכר לבין אחיו של המוכר משנת 2003 שנרשמה בטאבו על שם אחיו של המוכר בשנת 2010.

טענות אחיו של המוכר :

(1) עסקת המתנה דווחה כדין ושולמו מיסים.

(2) הסכם המכר אינו ברור – לא פורט בו השטח וחלוקת הזכויות בין הרוכשים.

(3) מכחיש את חתימתו על הסכם מכר המקרקעין.

(4) הוא מחזיק ומעבד במשך שנים את חלקו של אחיו, בידיעת היורשים.

(5) התיישנות ושיהוי בהגשת התביעה – חלפו 25 שנים מאז החתימה לכאורה על הסכם המכר.

(6) היורשים איבדו את עדיפותם במקרקעין – לא טרחו לרשום הערת אזהרה בעקבות הסכם מכר המקרקעין למרות שמדובר בפעולה פשוטה וזולה ולכן, הם חסרי תום לב אובייקטיבי כי הם אלו שהובילו לתאונה המשפטית.

טענות שני היורשים:

(1) הסכם המתנה מזויף, וממילא הסכם המכר גובר על הסכם המתנה.

(2) עדותו של עד העובד בתור מודד, בשנות ה 80 הוזמן, ע"י הצדדים להסכם המכר, לבצע חלוקה, ולקבוע גבולות בחלקה בהתאם להסכם מכר המקרקעין.

(3) עדות בנו של המוכר, שהעיד כי היה נוכח בזמן חתימת ההסכם ב 1980, וראה את אחיו של המוכר חותם, ואת אביו מקבל את הכספים משני הצדדים. גם הוגשה חוות דעת מומחה שקבע שהחתימה על הסכם מכר המקרקעין תואמת את חתימת אחיו של המוכר.

החלטת בית המשפט – עסקת מכר המקרקעין מול הסכם המתנה :

בית המשפט קיבל את התביעה, וקבע שבמישור היחסים שבין הצדדים, עסקת מכר המקרקעין משנת 1980 גובר על הסכם המתנה משנת  2003, המאוחר בזמן.

לעניין בהירות ההסכם, נקבע כי מדובר בהסכם ברור שניתן ללמוד ממנו על אומד דעת הצדדים.

לעניין חתימת אחיו של המוכר על עסקת מכר המקרקעין , נקבע שבהתאם לראיות שהוצגו לו שוכנע ביהמ"ש ששני היורשים עמדו בנטל הראייה, והוכח שאחיו של המוכר חתם על עסקת מכר המקרקעין משנת 1980.

לעניין טענת ההתיישנות, נקבע שתקופת ההתיישנות מתחילה ביום שנולדה עילת התביעה. במקרה זה, העילה נולדה ביום החתימה על הסכם המתנה בשנת 2003, שהרי לפני כן לא הייתה יריבות משפטית בין הצדדים. ולכן טרם חלפה תקופת ההתיישנות.

לעניין סעיף 9 לחוק, נקבע שבמקרה זה אין ספק שעסקת מכר המקרקעין קודמת בזמן, והיא עדיפה על עסקת המתנה המאוחרת בזמן, וזאת מהסיבה שלא שולמה כל תמורה. בהקשר זה, ממשיך ביהמ"ש ומוסיף שגם אם אחיו של המוכר היה מוכיח ששילם תמורה עבור עסקת המתנה – עדיין יש להעדיף את עסקת המכר, זאת לאור חוסר תום הלב בהתנהלות אחיו של המוכר לאורך כל שלבי העסקה ולאור חתימתו על הסכם מכר המקרקעין משנת 1980.

שעה שהרוכש השני  בזמן לא רכש את הזכויות בתום לב, הוא לא יוכל להנות מההגנה של הלכת גנז המהווה חריג לכלל שבסע' 9 לחוק המקרקעין, ובמקרה זה גם אין משקל למחדל הרוכש הראשון בזמן באי רישום הערת אזהרה.

לעיון בפסק הדין ראה

ת"א 71257-11-21 חוראני ואח' נ' חוראני ואח', פורסם בנבו ביום 23.07.24

למותר לציין כי כל הכללים הנ"ל הנוגעים לעסקות נוגדות חלות גם על זכויות חכירה במקרקעין של רמ"י, גם כאשר לא תמיד ניתן לרשום הערת אזהרה על מקרקעי רמ"י.

עסקה במקרקעין היא העסקה הגדולה והמורכבת יותר שאדם מבצע בחייו (הרוב עושים אותה פעמיים-שלוש בחייהם) בעסקת מקרקעין עשויים להיות "בורות ומוקשים" רבים שקל ליפול אליהן הן בתחום התכנון , המיסוי, טיב הזכויות, ליקויי בניה ועוד , ומכאן שיש חשיבות רבה לבחירת עו"ד מקצועי ומנוסה במקרקעין שזה עיקר עיסוקו. ראוי  לציין כי מרבית תביעות על רשלנות מקצועית נגד עורכי דין היא בתחום המקרקעין.

בכל עסקת מכר מקרקעין כדאי לבחור עו"ד ש:

• טיפל במאות עסקות מכר.
• מכיר את תחום המקרקעין, המיסוי ותכנון ובניה הן בפאן הציבורי והן בפאן הפרטי.
• מדבר על הלקוחות בגובה העיניים ומסביר כל שלב.
• מבין גם את הצד הקנייני וגם את הצד העסקי – ויודע להסתכל על הנכס כיחידה כלכלית, לא

            רק כמסמך משפטי.

למה דווקא עו"ד גלעד א. בר?

עו"ד גלעד א. בר, חברת לשכת עורכי הדין משנת 1997 , לשעבר יועץ משפטי בחברת קבלנית-יזמית ועו"ד ברמ"י מחוז מרכז, בעל ניסיון וידע מעמיק בתחום המקרקעין, הן בסקטור הציבורי והן בסקטור הפרטי-עסקי.

מלווה מזה שנים בעלי נכסים ועסקים בתהליכים של עסקות קניה ומכירת מקרקעין , חידוש חכירה, היוון זכויות, הקניית בעלות  וניהול מו"מ מול רשות מקרקעי ישראל.