פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה לאחר קניית דירה חליפית – מה צפוי להשתנות?
פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה לאחר קניית דירה חליפית הוא אחד הכלים המרכזיים שבאמצעותם המדינה מסייעת למשפרי דיור לבצע מעבר לדירה חדשה מבלי לשלם מס שבח על הדירה הישנה. אולם הטבת מס זו אינה אוטומטית, והיא מותנית בעמידה בלוחות זמנים ברורים וביתר תנאי החוק.
עד 31.5.2025, נדרשו משפרי דיור בישראל למכור את דירתם הישנה בתוך 18 חודש ממועד רכישת הדירה החליפית או תוך 18 חודש מיום קבלת מפתח לדירה מקבלן , כדי לשמור על זכאותם להקלות דירה יחידה במס רכישה ולפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה. מדובר בתקופה מוגבלת בזמן שנקבעה כהוראת שעה שהסתיימה ב 31.5.2025.
במאמר זה נסקור את הוראות החוק הקיימות, נבין מה צפוי להשתנות החל מחודש יוני 2025, ונברר איך זה ישפיע עליכם כמשפרי דיור.
מה קובע החוק נכון להיום?
חוק מיסוי מקרקעין בישראל מאפשר ל"משפרי דיור" לרכוש דירה חליפית לדירתם היחידה וליהנות משתי הטבות מס מרכזיות:
- מדרגות מס רכישה מופחתות של דירה יחידה – למרות שבפועל יש למוכר שתי דירות לתקופה קצרה.
- פטור ממס שבח בעת מכירת הדירה הישנה – לפי סעיף 49ב(2) לחוק.
אולם זכאות זו ניתנת רק אם המוכר יעמוד בלוחות הזמנים הקבועים בחוק.
פירוט הוראות החוק:
- סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק קובע כי:
"יחיד תושב ישראל שרכש דירה נוספת, ומכר את הדירה שהייתה דירתו היחידה תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת (או שנה ממועד המסירה כאשר מדובר בדירה מקבלן – לפי המאוחר), יהיה זכאי למדרגות מס רכישה של דירה יחידה."
- סעיף 49ג(1) קובע תנאי דומה:
"אם היחיד מכר את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית, תיחשב הדירה שנמכרה לדירה יחידה לצורך הפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2)."
שני הסעיפים הללו הוספו במסגרת תיקון 102 לחוק מיסוי מקרקעין, כהוראת שעה לתקופה של שנתיים בלבד. התקופה חלה על רכישות דירות שבוצעו בין 1.6.2023 ועד 31.5.2025.
מה צפוי להשתנות בקרוב?
על פי פרסומים עדכניים, תקופת ה-18 חודשים צפויה להפוך ל-24 חודשים כהוראת קבע. כלומר, מי שיבצע רכישת דירה נוספת החל מיום 1.6.2025, צפוי ליהנות מתקופת חסד של שנתיים למכירת הדירה הקודמת – תוך שמירה על זכאות ל:
יחד עם זאת, יש להדגיש כי השינוי עדיין לא נכנס לתוקף וממתין להשלמת ההליך החקיקתי.
כיצד השינוי משפיע עליכם?
אם אתם מתכננים מעבר לדירה חדשה, חשוב להבין את לוחות הזמנים הקיימים והעתידיים:
- אם רכשתם דירה עד 31.5.2025 – עליכם למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים בלבד (או 18 חודשים מקבלת דירה מקבלן).
- אם תרכשו דירה החל מה-1.6.2025 – ככל שהשינוי יאושר, תהיה לכם אפשרות למכור את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים, עם גמישות רבה יותר בהתארגנות למכירה.
המשמעות היא שהשינוי החוקי עשוי להקל מאוד על משפחות שרוכשות דירה חדשה ורוצות למכור את הישנה בקצב שלהן, מבלי להיכנס ללחץ זמן שוק או תנאי מימון קשים.
מתי צריך להיזהר?
ההטבות לא ניתנות באופן אוטומטי. אם לא תמכרו את הדירה הישנה בתוך התקופה הקבועה – תיחשבו כבעלי שתי דירות, ותאלצו לשלם:
- מס רכישה גבוה יותר (מדרגות מס של דירה נוספת)
- מס שבח מלא על מכירת הדירה הישנה
לכן, חשוב לתכנן מראש את העסקה, ולהיעזר בליווי משפטי מקצועי שיוודא שאתם עומדים בכל התנאים החוקיים.
רוצים לוודא שאתם זכאים להטבות?
עו"ד גלעד בר מלווה מאות לקוחות בתכנון מיסוי נכון בעסקאות נדל"ן, כולל ייצוג מול רשות המסים בכל הקשור ל:
- רכישת דירה חליפית תוך שמירה על זכויות בדירה יחידה
- בדיקת עמידה בתנאי הפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב
- הפקת אישורים ממס רכישה ומס שבח
- דיווחים מקוונים בליווי אישי ומקצועי
📞 לשיחת ייעוץ עם עו"ד גלעד בר – השאירו פרטים עוד היום >>
לחצו כאן ליצירת קשר