פיצול מגרש ברשות מקרקעי ישראל

חוכר של קרקע בבניה נמוכה שעליה בנוי מבנה או יחידת דיור אחת וניתן לבנות על החלק הפנוי של הקרקע יחידה נוספת אחת או יותר לפי הוראות תכנית בניין עיר (תב"ע), זכאי לבצע מול רמ"י עסקה הקרויה "פיצול מגרש". כלומר חלוקת הנכס המוחכר לפי חוזה חכירה לשני מגרשים או יותר באופן המאפשר לבנות על המגרשים החדשים מספר יחידות או מספר מבנים גדול יותר ממה שהותר לפי חוזה החכירה המקורי. המגרש/החלק הפנוי בקרקע המיועד לפי תב"ע לבנית יחידת דיור נוספת יפוצל מחוזה החכירה המקורי הקיים ויקבל חוזה חכירה חדש, עצמאי ונפרד מחוזה החכירה המקורי.

על מנת להנות מעסקת פיצול מגרש יש לעמוד בכמה תנאים:

1. חוזה חכירה בתוקף – אם חוזה החכירה פג תוקף יש לדאוג לחידוש יובל חכירה קודם להגשת בקשה לפיצול – ראו פרק הארכת יובל חכירה ברמ"י.
2. אי הפרת חוזה החכירה – העדר הפרות כגון: חריגות בניה, שימושים חורגים, חובות כספיים לרמ"י, פלישות מעבר לגבולות הנכס המוחכר.
3. הגשת תשריט (תכנית) חלוקה עם אישור ועדה תכנון מקומית – הכנת תכנית מדידה ע"י מודד מוסמך המציגה את המקרקעין המיועדים לפיצול ואת המקרקעין הגובלים. התשריט יציג את המקרקעין עם חלוקה פנימית של החלק הבנוי והחלק הבלתי בנוי (מגרש הבניה). יש להחתים את הועדה המקומית לתכנון ובניה על תשריט החלוקה ובמקרים מסוימים יתבקש החוכר להחתים גם את בעלי המקרקעין/החוכרים הגובלים במקרקעין המיועד לפיצול. 
4. משכנתא במקרקעין – ככל שקיימת משכנתא במקרקעין המיועדים לפיצול יש לקבל את הסכמת בעל המשכנתא (לרוב הבנק או חברת הביטוח) לביצוע פיצול המגרש באופן שבעל המשכנתא מסכים שהמשכנתא תחול רק על החלק הבנוי של המקרקעין.
5. העדר מניעה משפטית – כגון: עיקולים, כונס נכסים, תביעות משפטיות על הנכס.
6. קיום מבנה/יחידת דיור אחת בנכס המוחכר – רמ"י לא יאפשר פיצול במקרקעין שטרם נבנה עליהם מבנה אחד לפחות.
7. ביטול רישומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) – ככל שהמקרקעין רשומים בטאבו בחכירה על שם החוכר או רשומה לטובתו הערת אזהרה או רשומים אחרים לטובת מי מטעם החוכר (כגון: הערת אזהרה לקונה, משכנתא לבנק), על החוכר לדאוג למחיקת כל הרישומים בטאבו. הרישומים בטאבו יירשמו מחדש לאחר סיום עסקת פיצול המגרש, כלומר לאחר הגדרת המגרש החדש לאחר הפיצול בחוזה חכירה חדש ורישום החלוקה של המקרקעין בטאבו.
8. תשלום דמי היתר לרמ"י – לאחר סבב בדיקות במחלקות רמ"י (תכנון, מיפוי, פיקוח, משפטי), התיק מועבר לחוות דעת של שמאי מקרקעין מטעם רמ"י. על בסיס השומה ישלם החוכר לרמ"י דמי פיצול בגובה 31% מערך המגרש הלא מבונה בתוספת מע"מ כחוק. הערך השמאי של המגרש מבטא את שווי המגרש עם מלוא זכויות הבניה עפ"י התב"ע. דמי ההיתר המשולמים למגרש החדש ייחשבו בתור דמי חכירה מהוונים ל-49 שנה מראש.
9. היטל השבחה – יש לקחת בחשבון כי בנוסף לתשלום דמי היתר לרמ"י בגין פיצול מגרש על החוכר לשלם בנוסף גם היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה. היטל ההשבחה מבטא את ההפרש בשווי המקרקעין בין השווי החדש של המקרקעין עם תוספת זכויות הבניה הנוספות לבין השווי הישן של המקרקעין לפני אישור תוספת זכויות הבניה החדשות, כאשר ההפרש הזה מחולק ל-2 ובתוספת מע"מ כחוק. בעבר ניתן היה לקזז כ 1/3 מתשלום דמי ההיתר לרמ"י מהיטל ההשבחה, אולם הסדר זה בוטל לפני שנים.

*ענייני רמ"י הם נושא רחב יריעה ומורכב המתעדכן מפעם לפעם בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. עו"ד גלעד א. בֶּר , בעל ניסיון רב שנים וידע מקצועי נרחב בענייני רמ"י אותם רכש כרכז במחלקת עסקאות במינהל מקרקעי ישראל מחוז תל-אביב וכעו"ד במחלקה המשפטית במינהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז. כל אלו בנוסף להכרת המערכת המנהלית מבפנים הם הערך המוסף המוענק ללקוחות המשרד בנושאי רשות מקרקעי ישראל.