טיפים והנחיות לקנייה ומכירת דירה בישראל
מתכננים לקנות או למכור דירה? מזל טוב! גם אם זאת לא הפעם הראשונה שלכם, בכל עסקת קנייה ומכירת דירה בישראל עלולים להסתתר "מוקשים" משפטיים, ולכן מומלץ להיעזר בעורך דין נדל"ן מנוסה שזה עיקר תחום עיסוקו והתמחותו.
נדל"ן הוא הנכס היקר ביותר שאדם קונה בחייו, ובמשפט הישראלי קיים עיקרון ברור "יזהר הקונה" כלומר, האחריות לבדיקת הנכס לפני הרכישה מוטלת קודם כול על הקונה.
בדיקות חשובות לפני חתימה על חוזה קנייה או מכירה
- על שם מי רשום הנכס?
- בדיקה בנסח טאבו או באישור זכויות מיהו הבעלים.
- ודאו שפרטי ת"ז או הדרכון תואמים לרישום – כאשר הבעלים הוא אזרח חוץ מצב שכיח הוא שהוא רשום בטאבו עם מספר דרכון ישן ויש לוודא היטב כי מדובר באותו אדם.
- אם מוצג ייפוי כוח – בדקו שהוא נוטריוני, בתוקף, ואומת מול הבעלים , במיוחד אם הוא מתגורר בחו"ל.
- האם הבעלים כשיר למכור?
אם הבעלים קטין, חסוי, או מיופה כוח שהופעל, יש צורך באישור בית משפט לביצוע העסקה.
- כיצד הדירה רשומה?
- בטאבו: ודאו שהרישום תואם לדירה הנכונה לפי תשריט הבית המשותף.
- ברמ"י בלבד: דרשו אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל.
- ברמ"י + חברה משכנת: דרשו אישורי זכויות משני הגופים.
- דירה בבנין של חברת גוש/חלקה: עסקאות כאלה דורשות בדיקת נסח רשם החברות, חובות חברה ומורשי חתימה – ופחות מומלצות.
למידע נוסף:
📎 הקניית בעלות ושדרוג חכירה ברמ"י
התחייבויות, עיקולים וחובות
- בדקו קיומן של משכנתאות, עיקולים, צווי הריסה, חריגות בנייה, חובות לרשויות או הערות אזהרה.
- משכנתא על הדירה – דרשו דו"ח יתרת סילוק של המשכנתא ומכתב כוונות מהבנק .
- במקרה של עיקול – דרשו התחייבות כתובה של המעקל להסרתו כנגד תשלום חוב העיקול.
מיסוי בקנייה ומכירת דירה בישראל
- מס שבח – על המוכר.
- מס רכישה – על הקונה, בהתאם למדרגות.
- היטל השבחה – במידה ותכנית בניין עיר משביחה את ערך הנכס. יש לבדוק במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית או לבדוק עם שמאי מקרקעין.
ייעוד הנכס, חריגות בנייה ותוספות
- בדקו שהשימוש בפועל תואם את היתר הבנייה, לא רק את הרישום בטאבו.
- ודאו שאין חריגות או תוספות בנייה ללא היתר, במיוחד בבניה צמודת קרקע.
📎 תוספת בנייה בנכס של רמ"י – מה חשוב לבדוק
דמי הסכמה, דמי היתר ודמי שימוש ברמ"י
- בדירות לא מהוונות או בנכסים עם תוספת בנייה שלא אושרה על ידי רמ"י, עשויים לחול תשלומים לרמ"י.
- גם אם הבנייה נעשתה בהיתר עירוני – ללא אישור רמ"י תחויבו בדמי שימוש ודמי היתר.
ליקויים בדירה ובדיקות הנדסיות
- מומלץ להזמין מהנדס בדק לבדיקת רטיבויות, נזילות או פגמים נסתרים.
- אם קיימת אחריות קבלן – דרשו תיקון.
- פגם מהותי (כגון שטח קטן מהמצוין) עלול להצדיק הפחתת מחיר.
היזהרו מחתימה על זיכרון דברים
זיכרון דברים הוא מסמך מחייב, וחתימה מוקדמת לפני ביצוע הבדיקות עלולה לכבול אתכם לעסקה גם אם יתגלו בעיות משפטיות או תכנוניות. מומלץ לחתום רק על חוזה מכר סופי לאחר ביצוע הבדיקות ובליווי עורך דין.
הערת אזהרה, הערות על מכר או משכון – לא לוותר
- רישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 בטאבו חיוני למניעת "עסקה נוגדת".
- אם אין רישום טאבו – רשמו משכון ברשם המשכונות והערות אצל רמ"י או אצל החברה המשכנת.
שכר טרחת עורך דין בקנייה ומכירת דירה
- שכר הטרחה המקובל נע בין 0.5%–1% + מע"מ.
- עדיף לבחור עו"ד המתמחה במקרקעין ולא להסתפק במחיר זול – מרבית תביעות הרשלנות המשפטית בישראל הן בתחום הנדל"ן והתחומים הנלווים לו – מיסוי מקרקעין, תכנון ובניה.
📎 שירותים משפטיים בתחום מקרקעין – גלעד בר
⚖️ למה לבחור בעו"ד גלעד בר לקנייה ומכירת דירה בישראל?
עו"ד גלעד בר הוא מומחה בתחום המקרקעין עם ניסיון עשיר ברמ"י, בחברות יזמיות ובמתן ליווי משפטי לעסקאות נדל"ן מורכבות. המשרד מלווה את לקוחותיו משלב בדיקות הנכס, דרך ניסוח חוזה רכישה או מכירה, ועד לרישום מלא בטאבו או ברמ"י.
בין אם אתם קונים ובין אם אתם מוכרים – אל תוותרו על ליווי משפטי צמוד של עורך דין נדל"ן מנוסה ומקצועי.
📧 [email protected]
📞 076-5404456
צור קשר עם המשרד
אודות גלעד א. בר משרד עורכי דין ונוטריון
- בוגר אוניברסיטת בר-אילן במשפטים ובמדעי החברה
- חבר לשכת עורכי הדין משנת 1997
- בעבר יועץ משפטי בחברה קבלנית-יזמית
- בעבר עו"ד במינהל מקרקעי ישראל
- נוטריון משנת 2013
- בעבר יועץ משפטי בחברה לניהול נכסים ופרויקטים
- השתתף בכתיבת הספר "הנחיות לתכנון הבית המשותף" עבור משרד השיכון
- דובר עברית, אנגלית, צרפתית וגרמנית