רישום הערת אזהרה הוא כלי משפטי חשוב המגן על זכויות של רוכשי ובעלי נכסים בישראל. מדובר בפעולה רישומית בטאבו, המציינת כי קיימת התחייבות חוזית/משפטית בין בעל הזכויות בנכס לבין צד ג'. רישום הערת אזהרה באה להגן על זכויות הקונה מפני עסקאות נוגדות, כלומר מכירה של הנכס לקונה שני בזמן שבעל הנכס כבר התחייב לקונה אחר מקודם בזמן. בנוסף רישום הערת אזהרה מאפשרת לבעל עניין בנכס להגביל את בעל הנכס מלעשות פעולות בנכס (מכירה, שעבוד) ללא ידיעתו או הסכמתו של בעל העניין בנכס.
רישום הערת אזהרה – מספר סוגי הערות:
- הערה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין (להלן "החוק" ) – יכולה להתבצע ב 2 אופנים:
- הערה על התחייבות לעשות עסקה – הערת אזהרה חיובית.
משמשת לרוב להבטחת זכויות הקונה בעסקת מקרקעין.
- הערה על הימנעות מעשיית עסקה – הערת אזהרה שלילית.
משמשת לרוב להבטחת חיובים כספיים או משפטיים של צד ג' כלפי בעל הנכס, למשל להבטחת הלוואה שניתנה לבעל הנכס.
- הערה לפי סעיף 128 לחוק – הערה על צורך בהסכמה של צד ג'.
ביצוע עסקה בנכס מותנית בהסכמת בעל הערת האזהרה. שימוש בהערה מסוג זה נעשית לרוב בקרב בני משפחה המעבירים נכס במתנה לבן משפחה אחר ומעוניינים להבטיח כי מקבל המתנה לא יעשה כל פעולה בנכס ללא ידיעתם ואישורם מראש.
- הערה לפי סעיף 129 לחוק – הערה על הגבלה או שלילת כשרות משפטית של בעל הזכויות בנכס. למשל, אדם שמונה לו אפוטרופוס או אדם שמונה לו מיופה כוח לפי ייפוי כוח מתמשך שנכנס לתוקף, תירשם הערה על כך לפי בעל עניין או היועץ המשפטי לממשלה.
- הערה לפי סעיף 130 לחוק- הערה לפי צו בית משפט, רשאי בית המשפט לרשום הערה בכל הליך שנדון לפניו שעניינו זכויות במקרקעין.
תוצאות רישום הערת אזהרה
סעיף 127 לחוק מפרט את תוצאות רישום הערת אזהרה :
נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט. הערת האזהרה מגינה על מוטב הערת האזהרה גם במקרה של עיקול המקרקעין, פשיטת רגל , כינוס נכסים או צו פירוק של בעל המקרקעין ובלבד שהערת האזהרה נרשמה קודם לכן כאשר בעל הערת האזהרה נהג בתום לב (בדק את רישום המקרקעין) ובתמורה (שילם תמורה על הזכות במקרקעין).
יתרה מכך בפסק דין תקדימי של בית המשפט העליון משנת 2020 קבע בית המשפט כי רישום הערת אזהרה על זכויות של חייב הרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) , די ברישום הערת אזהרה – חיובית או שלילית – כדי להקנות לבעל הערת האזהרה עדיפות במקרקעין על פני נושים אחרים בהליכי פשיטת רגל או כינוס נכסים. בית המשפט העליון הזכיר בהקשר זה כי רישום הערת אזהרה מהווה "נורה אדומה מהבהבת" המתריעה בפני צדדים שלישיים על התחייבות של בעל הזכות כלפי בעל הערת האזהרה ומקנה לו מעמד של נושה מובטח ביחס למקרקעין בהליכי חדלות פירעון.
ראו נא כאן: עא 3042/19 אביחי ורדי, נאמן לנכסי החייב יצחק יפה נ' אלימלך רייכמן
איך מבצעים רישום הערת אזהרה
יש למלא טופס בקשה לרישום הערת אזהרה למלא את כל הפרטים הרלוונטים כגון: גוש, חלקה, תת חלקה, פרטי המתחייב (המוכר או בעל המקרקעין), פרטי הזכאי (הקונה או מי שבעל המקרקעין התחייב כלפיו) ולחתום עליו. עורך הדין יאמת את החתימות של הצדדים.
יש לצרף את החוזה או את ייפוי הכוח שעל בסיסו רושמים את הערת האזהרה.
יש לשלם אגרה רישום הערת אזהרה.
ניתן כיום לבצע רישום הערת אזהרה באופן מקוון.
רישום הערת אזהרה – קישורים רלוונטיים
מידע נוסף על רישום הערת אזהרה באתר משרד המשפטים:
בקשה לרישום או ביטול הערת אזהרה | הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין – Gov.il
אם ברצונך לוודא שהנכס שתרצה לקנות או למכור נקי משעבודים/הערת אזהרה, תוכל להיכנס לכאן: https://www.gov.il/he/service/real-estate-registration-status
או שפשוט תיצור קשר עם משרדנו ונוכל לספק לך את המידע המדויק הרלוונטי.
למידע נוסף: