רכישת זכויות בנייה נוספות ושינוי ייעוד הקרקע יכולים להגדיל את ערך הנכס בצורה משמעותית, אך יחד עם זאת, מדובר בתהליך מורכב שמחייב התמודדות עם בירוקרטיה לא פשוטה מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). אם אתם בעלי נכס המעוניינים לנצל את הקרקע בצורה חכמה יותר ולהשביח אותה, חשוב שתכירו את המסלול לשינוי ייעוד וניצול, ואת התמיכה המשפטית שתוכלו לקבל מעו"ד גלעד א. בר, מומחה לענייני רמ"י.
מהו שינוי ייעוד קרקע?
בכל חוזה חכירה מוגדרות מטרות החכירה והשימושים המותרים בקרקע בעת חתימת החוזה. עם השנים, ייעוד הקרקע והשימושים בה עשויים להשתנות בהתאם לשינויים במדיניות מוסדות התכנון, בהתאם ליוזמות מצד רמ"י, רשויות מקומיות או בעלי הקרקע ובהתאם לאישור תב"ע חדשה (תוכנית בניין עיר). כל אלה עשויים להוביל עם הזמן לשינויים בשימושים בקרקע ואופן אפשרויות הניצול שלה.
שינוי ייעוד
שינוי ייעוד מתרחש כאשר במוסדות התכנון מאושרת תב"ע חדשה, שמאפשרת ייעודים נוספים במקרקעין מעבר למה שהוגדר בחוזה החכירה המקורי. כך למשל, קרקע ביעוד לתעשיה ומלאכה השימוש שלה עשוי להשתנות למסחר או תעסוקה – דבר שמשביח את שווי הקרקע ואת פוטנציאל הרווח ממנה.
שינוי ניצול
תב"ע חדשה יכולה לאפשר הגדלת זכויות הבנייה במקרקעין, מעבר למה שהותר בחוזה החכירה המקורי :
- בנייה נמוכה למגורים – הוספת יחידת דיור שניה לשטח המוחכר מעבר ליחידה אחת מותרת.
- המרה מבנייה נמוכה לבנייה רוויה למגורים – שינוי קיבולת הבניה ומס' היחידות המותרות לבניה. למשל, במקום בית דו-משפחתי מלפני 50 שנה ניתן לבנות כיום בנין בן 8 קומות ובו 30 דירות.
- תעסוקה ומסחר – הרחבת מבנה קיים או הקמת מבנה נוסף, המגדילים את אחוזי הבנייה (עיקרי + שירות) פי שניים או יותר ממה שהוגדר בחוזה החכירה.
מהם התנאים וההטבות בעסקת שינוי ייעוד קרקע וניצול?
- חוזה חכירה בתוקף – אם חוזה החכירה פג תוקף יש לדאוג לחידוש יובל חכירה קודם להגשת בקשה לשינוי יעוד וניצול.
- אי הפרת חוזה החכירה – העדר הפרות כגון: חריגות בניה, שימושים חורגים, חובות כספיים לרמ"י, פלישות מעבר לגבולות הנכס המוחכר.
- העדר מניעה משפטית – כגון: עיקולים, כונס נכסים, תביעות משפטיות על הנכס.
- תשלום דמי היתר מהוונים לרמ"י – במסגרת ביצוע עסקת שינוי ייעוד ו/או שינוי ניצול, על החוכר לשלם דמי היתר מהוונים המאפשרים לו לקבל חוזה חכירה מהוון בניצול גדול יותר (יותר זכויות בניה ) או בייעוד/שימוש החדש לתקופה של 49 שנה תקופה זו מתחילה ביום אישור העסקה ואינה תלויה באיזו תקופה מצויה החכירה (ראשונה, שנייה או אחרת). התהליך כולל סבב בדיקות במחלקות רמ"י (תכנון, מיפוי, פיקוח, משפטי) ולאחר מכן חוות דעת שמאית. על בסיס השומה, ישלם החוכר לרמ"י דמי היתר בגובה 31% מערך הנכס השמאי, תוך קיזוז שווי הקרקע במצבה הקודם.
נוהל b35.14 – שינוי ייעוד/ניצול או פיצול מגרש
נוהל זה מתייחס לשינוי ייעוד או ניצול במגרשי מגורים בבנייה נמוכה, תעסוקה ומוסדות ציבור. הנוהל קובע את התנאים, הדרישות והפרוצדורה הנדרשים לצורך ביצוע העסקה מול רמ"י. לעיון בהנחיות המלאות והחישובים ניתן לעיין במדריך המלא באתר רשות מקרקעי ישראל – שינוי ייעוד/ניצול או פיצול מגרש מגורים בבנייה נמוכה, תעסוקה ומוסדות ציבור
היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום חובה שמוטל על בעלי נכסים או חוכרים כאשר ערך הקרקע עולה בעקבות אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע), הקלה, או שימוש חורג. ההיטל מחושב על פי מחצית ההפרש בין שווי הקרקע לפני השינוי לבין השווי החדש לאחר הגדלת הזכויות. התשלום מתבצע לוועדה המקומית לתכנון ובניה, כאשר בעבר היה ניתן לקזז כשליש מתשלום היטל ההשבחה מדמי ההיתר לרמ"י, אך הסדר זה בוטל.
כיצד מחושב היטל השבחה?
החישוב מתבצע על ידי שמאי מקרקעין בהתאם לתקנות הקבועות בחוק, כאשר נהוג לבצע הערכה לשווי הקרקע לפני ואחרי אישור הזכויות הנוספות. לדוגמה:
אם ערך הקרקע לפני שינוי הייעוד היה 1 מיליון ש"ח ולאחר שינוי הייעוד הוא הוערך ב-1.5 מיליון ש"ח – ההפרש הוא 500,000 ש"ח. ההיטל יעמוד על 50% מההפרש, כלומר 250,000 ש"ח שיש לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
מדוע חשוב להבין את משמעות היטל ההשבחה?
בעסקת שינוי ניצול וייעוד, על החוכרים לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובניה בנוסף לתשלום דמי היתר לרמ"י. היטל ההשבחה עשוי להוות הוצאה כספית משמעותית ולכן חשוב להבין מראש את העלויות הכרוכות בכך. בעזרת ייעוץ משפטי ומיסויי מתאים, ניתן לבצע תכנון מס מיטבי ולהפחית את ההוצאות הכספיות הצפויות.
תהליך הגשת בקשה לשינוי ייעוד וניצול קרקע
כדי לבצע שינוי ייעוד או ניצול קרקע, יש לעבור דרך מספר שלבים בירוקרטיים מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י):
- בדיקת זכויות ובעלות בנכס – ראשית, יש לבדוק האם החוכר רשום כבעל זכויות בנכס והאם ישנן מגבלות משפטיות כמו עיקולים או חובות. חשוב לוודא שחוזה החכירה בתוקף.
- הכנת מסמכים נדרשים – יש להכין מסמכים הכוללים: חוזה חכירה, נסח טאבו מעודכן, תשריט מדידה, אישורי מיסים, ואישורים רלוונטיים נוספים.
- הגשת בקשה לרמ"י – לאחר איסוף המסמכים, מגישים בקשה מסודרת לרשות מקרקעי ישראל לבחינת שינוי ייעוד או ניצול הקרקע.
- בדיקת הוועדה המקומית לתכנון ובניה – הוועדה המקומית בוחנת את הבקשה ומבצעת הערכה שמאית על מנת לקבוע את גובה היטל ההשבחה.
- אישור עקרוני – במידה והבקשה מאושרת עקרונית, עוברים לשלב תשלום דמי היתר מהוונים בהתאם להערכת השמאי.
- חתימה על חוזה מעודכן – לאחר ביצוע התשלום, רמ"י מנפיקה את חוזה החכירה החדש הכולל את זכויות הבניה העדכניות ו/או השימושים המותרים העדכניים.
- רישום בטאבו – השלב האחרון הוא רישום הזכויות המעודכנות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין).
חשיבות הייעוץ המשפטי בתהליך
הגשת בקשה לשינוי ייעוד או ניצול קרקע יכולה להיות מורכבת ומלווה בקשיים בירוקרטיים. עו"ד גלעד א. בר, בעל ניסיון רב שנים בתחום, יודע בדיוק איך לעבור את התהליך במהירות וביעילות, תוך צמצום עיכובים וחסמים משפטיים.
שינוי ייעוד וניצול הקרקע מהווים מנוף כלכלי משמעותי עבור בעלי נכסים. תהליך זה מאפשר להרחיב זכויות בנייה, להגדיל שטחים מסחריים, ולמקסם את ערך הנכס . עם הידע הנכון והליווי המשפטי המתאים, ניתן לממש את הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע בצורה אופטימלית.
שינוי ייעוד וניצול הקרקע מאפשרים לבעלי הנכסים למקסם את הפוטנציאל הכלכלי של הנכס בצורה משמעותית. הגדלת זכויות הבנייה, הרחבת מבנים קיימים, או שינוי ייעוד לתעסוקה, מגורים או מסחר, יכולים להעלות את ערך הנכס בצורה דרמטית. לדוגמה, בעל נכס שהצליח להוסיף יחידת דיור באמצעות שינוי ניצול, הגדיל את הכנסותיו מהשכרת הנכס בכ-20% בשנה. בנוסף, בעלי קרקעות באזורי מסחר שהרחיבו את המבנים לצורכי תעשייה או מסחר, דיווחו על עלייה של כ-30% בהכנסות החודשיות שלהם לאחר השינוי.
התמודדות עם התנגדויות והליכי ערעור
תהליך שינוי ייעוד או ניצול לא תמיד עובר בצורה חלקה ולעיתים מתעוררות התנגדויות מצד שכנים, רשויות מקומיות או גורמים ממשלתיים. במקרה של התנגדות, יש להגיש תגובה מסודרת לוועדה המקומית, ולעיתים יש צורך להגיע לדיון התנגדויות בוועדות התכנון והבניה המקומית או המחוזית או בוועדות ערר לתכנון ובניה.
עו"ד גלעד א. בר מתמחה בייצוג בעלי קרקעות בתהליכים מול רמ"י ורשויות התכנון, תוך הקפדה על שמירה על זכויות הלקוח וצמצום סיכונים משפטיים. הניסיון הרב שלו בטיפול בהתנגדויות מאפשר לו לגבש אסטרטגיה משפטית נכונה ויעילה להתמודדות מול רשויות מקומיות וגורמים ממשלתיים.
דוגמה לשינוי ייעוד וניצול מוצלח:
חוכר שברשותו מגרש בבנייה נמוכה הצליח באמצעות שינוי ניצול להוסיף יחידת דיור נוספת, ובכך העלה את ערך הנכס באופן משמעותי. דוגמה נוספת – בעל קרקע באזור תעשייה שהרחיב את המבנה הקיים בכ-30%, מה שאפשר לו להשכיר שטח נוסף לחברות הייטק – והכפיל את ההכנסה החודשית מהנכס.
מתי ניתן לבצע שינוי ניצול וייעוד?
ככל שחלות על הנכס המוחכר תב"עות חדשות המעניקות זכויות בניה נוספות או מאשרות שימושים חדשים וככל שהנכס המוחכר נקי מחובות, הפרות או מניעות משפטיות, זכאים החוכרים להגיש בקשה לשינוי ייעוד או ניצול. עם זאת, התהליך מורכב ומצריך הבנה מעמיקה של דיני תכנון ובניה, נהלי רמ"י והגשת מסמכים בצורה מדויקת. כאן בדיוק נכנס עו"ד גלעד א. בר עם הניסיון והידע שצבר לאורך שנים של טיפול בתיקים מורכבים מול רשות מקרקעי ישראל.
איך עו"ד גלעד א. בר יכול לעזור לכם?
ענייני רמ"י הם נושא רחב ומורכב שדורש ידע וניסיון רב. עו"ד גלעד בר, בעל ניסיון של למעלה מ-25 שנים בתחום המקרקעין בכלל וענייני רמ"י בפרט, הוא הכתובת הנכונה לכל מי שמעוניין לממש את זכויותיו מול רשות מקרקעי ישראל. בעזרת הידע הנרחב והניסיון שצבר כמשפטן ברמ"י וכיועץ משפטי בתחום המקרקעין, הוא מסייע ללקוחותיו לעבור את התהליך בצורה מהירה ויעילה יותר.
במהלך שנותיו כעו"ד, גלעד א. בר ייצג בהצלחה לקוחות רבים מול רמ"י בתהליכים מורכבים של שינוי ייעוד וניצול קרקע, פיצול מגרשים והארכת חוזי חכירה. ההיכרות המעמיקה שלו עם הנהלים והדרישות המשפטיות של רמ"י מאפשרת לכם לקבל ליווי משפטי מדויק ונטול עיכובים.