קרקע חקלאית ברשות מקרקעי ישראל

כעשרים וחמש אחוז מקרקעות המדינה המנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל הן קרקעות לשימוש חקלאי. רמ"י מנהלת את החכרת הקרקע החקלאית ב 2 מגזרים עיקריים :

1. המגזר הכפרי – קיבוץ, מושב, כפר שיתופי – החכרה בחוזה משבצת או נחלה.
2. קרקע חקלאית שלא בתנאי נחלה – נמסרת להשכרה לשימוש פרטי לטווח ארוך או קצר.

משבצת חקלאית היא מכסת הקרקע של יישוב חקלאי מתוכנן (מושב עובדים, כפר שיתופי, קיבוץ) הנגזרת ממכפלת תקן מספר הנחלות שביישוב ותקן שטח הנחלה -תקן הנקבע במשרד החקלאות בשיתוף רשות מקרקעי ישראל. למשל מושב בעל 40 נחלות ותקן גודל של 60 דונם לנחלה יהיה זכאי למשבצת בשטח של 2400 דונם. המשבצת היא למעשה חטיבת הקרקע המושכרת או מוחכרת לאגודה השיתופית חקלאית (מושב, קיבוץ) או מוחזקת על ידה בתור ברת רשות.

מהי קרקע חקלאית ?

בחוק ההתיישבות "קרקע חקלאית" מוגדרת כך:

" קרקע שנועדה לשמש לייצור תוצרת חקלאית, לגידול פרחים, למשתלה, לגידול בעלי חיים או להחזקתם או למרעה, או להחזקת ציוד חקלאי או מלאי חקלאי "

חוק ההתיישבות קובע הגדרה ל "איסור שימוש חורג" בקרקע חקלאית:

"המחזיק או הזכאי להחזיק קרקע חקלאית ממקרקעי ישראל …  (להלן – מחזיק), לא ינהג בקרקע  שימוש חורג אלא על פי היתר בכתב מאת שר החקלאות או מאת מי שהשר הסמיכו לכך ברשומות…"  

מהו "שימוש חורג" ? מוגדר בתוספת הראשונה של חוק ההתיישבות :  

1. העברה או הקנייה של כל זכות שיש למחזיק בקרקע או בחלק ממנה, או שעבוד הזכות , אולם עיבוד הקרקע על ידי שכירים או על ידי קבלנים ועל חשבון המחזיק לא יראו אותה כשימוש חורג.
2. יצירת שותפות בקרקע או ביבול, אלא אם השותפות היא בין תושבי אותו ישוב והשותפים עובדים במידה שווה.
3. הקניית זכות אריסות בקרקע או ביבול – איסור מתן אחוזים קבועים למעבד מהרווחים הנובעים מהעיבוד החקלאי.
4. הקנית זכות רכישת היבול בשדה – איסור מתן זכות בלעדית לקנית היבול.
5. שעבוד התוצרת החקלאית
6. הקניית זכות מגורים

פרק 8 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל קובע את המדיניות להקצאת קרקע חקלאית וההחכרה שלה  בדרך של נחלות במושבים וכן קובע את ההגדרה לשימוש שניתן לבצע בקרקע חקלאית.  

העקרונות של חכירת קרקע חקלאית במסגרת נחלה

קרקע חקלאית תוקצה במסגרת של נחלות. גודל נחלה ייקבע על ידי הרשות לתכנון ופיתוח במשרד החקלאות ופיתוח הכפר.

מבנה נחלה (במושב)

חלקה א' – חלקה למגורים של המתיישב ובני משפחתו ולמבני משק עזר (לול, רפת)

חלקה ב' ו- ג'  – לשימוש חקלאי בלבד.

שינוי ייעוד – בהסכם חכירה חקלאית, קיים סעיף כי עם שינוי ייעוד הקרקע החקלאית לייעוד אחר, יבוא הסכם החכירה לסיומו והקרקע תוחזר לרשות .עם השבת הקרקע יהיה המחזיק זכאי לפיצוי

עבור השקעותיו בקרקע ועבור ביטול זכותו בשיעור שתקבע מועצת מקרקעי ישראל. סעיף זה ידוע בתור "מגבלת סעיף 15" , כי ברוב בסכמי החכירה החקלאיים הוא מופיע כסעיף 15.

תקופת החכירה – היא ל 4 תקופות מתחדשות של 49 שנים כל אחת.

מטרת החכירה –   ייצור מוצרים חקלאיים , הקמת מבנים ומתקנים הדרושים למגורי החקלאים  וכן לצרכי הייצור החקלאי.

חוזה חכירה מהוון בנחלה

כיום לפי החלטה מס' 1523 של מועצת מקרקעי ישראל ניתן לקבל חוזה חכירה מהוון לנחלה על שם המתיישב עצמו, לעומת המצב בעבר בו המתיישב היה מקבל זכות של בר-רשות בלבד על הנחלה מהאגודה השיתופית החקלאית (המושב) – בעלת חוזה המשבצת מול רמ"י. כלומר למתיישב בר הרשות לא היתה זכות קניינית משפטית בנחלה שניתן לסחור בה או להוריש אותה.

היוון הנחלה על שם המתיישב מתייחס רק לחלקת המגורים -חלקה א' – ששטחה הממוצע הוא 2.5 דונם. כנגד תשלום של "דמי רכישה" שהם למעשה תשלום דמי היוון בנחלה חקלאית , מקבל המתיישב חוזה חכירה מהוון לדורות על שמו , זכויות הקרובות לזכויות של בעלות מלאה ואפשרות לרישום הזכויות שלו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

שיעור דמי הרכישה עומד על כ 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים ללא שווי המבנים בתוספת פוטנציאל, כאשר הפוטנציאל נקבע על ידי השמאי הממשלתי לפי זכויות הבניה שלדעתו קיימות באותו יישוב להוספת בתים בנחלות. למעשה בתשלום דמי הרכישה בעל הנחלה רוכש, את חלקת המגורים מרשות מקרקעי ישראל ובכך הוא משוחרר מכל המגבלות של הרשות הנוגעות לבניה ומגורים בנחלה.

מסלול הצטרפות נוסף להסדר זה הוא בתשלום דמי חכירה של 3.75% משווי חלקת המגורים אשר מקנה לבעל הנחלה:

1. זכויות לבניה נמוכה בשטח של 375 מ"ר. בניה מעבר ל 375 מ"ר כרוכה בתשלום דמי חכירה מהוונים של בגובה 91%.
2. ביטול הדרישה לרצף בין-דורי והתרת בניה לבעל הנחלה ולקרובים אחרים.
3. פיצול מגרש יהיה בשיעור 33% לפי שומה עדכנית ויחושב באופן הבא :

 3.1  תשלום של 29.25% לקיבולת בניה של עד 160 מ"ר במגרש.

  3.2 תשלום של 33% עבור זכויות בניה קיימות או עתידיות שטרם נרכשו על ידי החוכר.

4. דמי החכירה בגובה 3.75% לא ייחשבו כדמי היוון.

היתרונות בהיוון נחלה :

1. פיצול מגרשים מחלקת המגורים ללא תשלום נוסף (כפוף להגבלות התב"ע)
2. בניית מבני מגורים מעל 160 מ"ר ללא הגבלה במספר המבנים ללא תשלום נוסף (כפוף למגבלות של התב"ע החלה על היישוב)
3. ביטול דרישת הרצף הבין דורי – לא נדרש עוד רצף דורי בין המתגוררים בחלקת המגורים כגון : סבא-בן-נכד. הבניה לא מוגבלת לקרוב משפחה וניתן גם להשכיר לצד שלישי, למעט יחידת דיור של בעל הנחלה.
4. פטור מתשלום דמי הסכמה עבור חלקת המגורים בעת מכירת הנחלה.
5. בחלקת המגורים לא תחול ההגבלה על השבת הקרקע לרשות מקרקעי ישראל בעת שינוי ייעוד.

תנאי החכירה בנחלות :        

1. במושב יוחכרו נחלות ישירות למתיישב בתיאום עם האגודה השיתופית (המושב).
2. חוכר של קרקע חקלאית, חייב להתגורר בנחלה, לעבד אותה ברציפות ובקביעות למטרה שלטובתה הוחכרה הקרקע.
3. זכות חכירה של חוכר שהפסיק להתגורר בנחלה והפסיק לעבד את הקרקע החקלאית , זכותו תפקע זכותו (לפי החלטה של ועדה מיוחדת שמינה שר החקלאות) והנחלה תוחזר לרמ"י אשר תפצה את החוכר ותשלם לו עבור השקעותיו בנחלה, בסכום שתקבע מועצת מקרקעי ישראל.

במקרה שהחוכר הזניח את עיבוד הקרקע בגלל מחלה, זיקנה או מסיבות שאינן תלויות בו, הוא יהיה זכאי לפיצוי בשיעור השווה לערך הריאלי של  הנחלה.

4. חוכר ובני משפחתו הסמוכים על שולחנו לא יהיו זכאים להחזיק יותר מנחלה אחת של מקרקעי ישראל. הגיעה לידי חוכר יותר מנחלה אחת, הוא חייב להותיר בידו נחלה אחת בלבד ואת היתר להשיב לרמ"י. .
5. חוכר של קרקע חקלאית לא רשאי להחכיר החכרת משנה של קרקע חקלאית שנמסרה לו, אלא אם כן נאלץ להפסיק את עיבוד הקרקע באופן זמני לתקופה של עד 3 שנים מתוך תקופה של 10 שנות חכירה רצופות ולאחר שקיבל את הסכמת רמ"י לכך.
6. שנת שמיטה – חוכר קרקע חקלאית רשאי להשכיר בהשכרת משנה קרקע חקלאית שנמסרה לו או חלק ממנה, לתקופה שתחילתה ביום כ"ט באלול בשנה הקודמת לשנת השמיטה וסיומה ביום א' בתשרי בשנה שלאחר שנת השמיטה.
7. פטירה – נפטר חוכר נחלה, לא תפוצל זכות החכירה על הקרקע בין יורשיו והנחלה תושב לרשות. היורשים זכאים לפיצוי בעבור השקעות שנעשו בקרקע, בשיעור השווה לערך הריאלי של הנחלה… על אף האמור, לא תוחזר נחלה לרשות אם יימצא הסדר בין יורשי נחלה, לפיו יקבל את הנחלה אחד היורשים למשך כל תקופת החכירה (בן ממשיך) לאחר שיוכח להנחת דעתה של הרשות כי יש ליורש האמצעים והיכולת להמשיך בעיבוד הנחלה ביעילות. באגודה שהיא מושב עובדים לא תימסר הקרקע ליורשים אלא בתיאום עם האגודה.

תנאי שימוש או חכירה של קרקע חקלאית שלא בתנאי נחלה

הקצאת קרקע חקלאית לזמן ארוך

הסכם לעיבוד יעיל

הסכם לעיבוד חקלאי לשלוש תקופות של 7 שנים, כולל תקופת הכשרת הקרקע.  הארכת הסכם מעבר ל-21 שנה תיבחן לאור יישום תנאי ההסכם, השימוש היעיל בקרקע והמדיניות הקרקעית באותה תקופה. מטרת ההקצאה לקרקע יכולה להיות לגידולים שונים ארוכי טווח, מטעים ובתי צמיחה. התנאים להקצאת קרקעות לעיבוד יעיל:

• אזורים שאינם מוטי פיתוח (לרבות תשתיות לאומיות)
• קיימים במקום פתרונות לאספקה של מים לחקלאות ולהשקיה.
• אם ההקצאה היא לאגודת ישוב- הוסדרה משבצת הקבע של הישוב.
• הזכות אינה נעברת, ברת הורשה או שעבוד.
• עיבוד עצמי או ע"י שותפות שקיבלה אישור בהתאם לחוק ההתיישבות החקלאית
• על המעבד לעמוד בתנאי סף מסוימים כתנאי להקצאה
• שינוי סוג הגידול במהלך תקופת ההסכם כפוף לאישור מראש של רמ"י ומשרד החקלאות ורק במקרים חריגים.
• בתום 21 השנים, המעבד לא יהיה זכאי לפיצוי כלשהו, למעט אם התבקש להשאיר מתקנים שבגינם יקבל פיצוי.

הקצאת קרקע חקלאית למטרות שונות

הקצאות שונות כגון: כוורות, בריכות דגים, ניסיונות חקלאיים, חוות חקלאיות ובתי צמיחה חקלאיים. תקופות שונות להקצאה, בהתאם לסוג הגידול (לדוגמא: בננות- 7 שנים, הדרים- 49 שנים).חוכר של קרקע לצורכי מטעים יוכל להקים מבנים חקלאיים על פי תוכנית שאושרה בועדה המקומית  ובאישור של רשות מקרקעי ישראל.

חוזי מטעים קיימים – תקופת חכירה נוספת והקלה בעיבוד החקלאי

החלטת מועצת מקרקעי ישראל הקובעת הסדרים חדשים בחוזי מטעים אשר אורכם מעל ל- 21 שנים. נקבע כי החוכר רשאי להשתמש במוחכר לכל עיבוד חקלאי, והדבר לא יחשב כהפרת הסכם. חוכר שההסכם עמו פג זכאי לחתום על הסכם נוסף לתקופה נוספת של 49 שנים. הזכאות היא גם במקרים באם קיים הליך תכנוני שמטרתו שינוי יעוד הקרקע או חלק ממנו. במקרה כזה יתווספו תנאים מיוחדים ובהם התחייבות להשבת הקרקע.

הקצאת קרקע חקלאית לזמן קצר

הקצאה למתן זכויות שימוש בקרקע חקלאית לצרכי עיבוד עונתי או מרעה, שאינן כוללות זכות לבניה, והכל לתקופה שאינה עולה על שלוש שנים, ובתנאי ששווי ההתקשרות אינו עולה על 100,000 שקלים חדשים לשנה. ההקצאה הינה לעיבוד עצמי בלבד, לא ניתן להעביר אותה לצד ג', להוריש או למשכן אותה. מטרת ההקצאה הינה לגידולי שדה (גידולים של עד 3 שנים), קטיף ועיבוד של פרדס קיים, מרעה והצבת כוורות. נדרש אישור משרד החקלאות על יכולת מקבל ההקצאה לקיים את העיבוד החקלאי או המרעה. ככלל, לא תאושר הצבת מתקנים חקלאיים על הקרקע.

למידע נוסף על חכירה של קרקע חקלאית ראה >>

למידע על שירותי המשרד לגבי קרקע חקלאית ראה >>