זכות חכירה לדורות היא זכות שכירות במקרקעין לתקופה של 25 שנים ויותר – מוגדרת בסעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969.
זכות החכירה היא הסדר בין הבעלים של הקרקע בו הוא מעביר לחוכר את הזכות לעשות שימוש בנכס לטווח הארוך. רשות מקרקעי ישראל (להלן: " רמ"י " ) מחכירה קרקעות לאזרחי ישראל ו/או לחברות וגופים עסקיים שבעלי השליטה שלהם אזרחי ישראל לתקופה של 49 שנה או 98 שנה בחוזי חכירה לדורות בו מפורטים התנאים, ההסכמות, ההגבלות ומשך החכירה. לרוב בתום תקופת החכירה ובכפוף לתנאי החוזה, ניתן לחדש את תקופת החכירה לתקופת חכירה לדורות נוספת.
תקופות החכירה הארוכות של חוזי החכירה שבמהלכן חלים שינויים במדיניות הקרקעית של רמ"י יוצרת מתח בין הצורך לדבוק בלשון החוזה המקורי לבין רצונה של הרשות לעגן תנאים נוספים בחוזה אשר יתאימו למדיניותה החדשה.
השאלה – האם שינויים במדיניות רמ"י מעניקים לה את הסמכות להוסיף תנאים חד צדדיים לחוזה, כאשר חוכרת מבקשת לממש אופציה בחוזה חכירה קיים כאשר התנאי החדש לא עולה בקנה אחד עם חוזה החכירה המקורי.
נסיבות המקרה:
חוכרת שהיא חברה יזמית בתחום הנדל"ן ( להלן "החברה" ) מחזיקה בחוזה חכירה במקרקעין ברחוב אחד העם בתל אביב . החברה בונה על המקרקעין פרויקט מגורים ובו 69 דירות שמרביתן כבר נמכרו לרוכשים. חוזה החכירה המקורי על המקרקעין נחתם בשנת 1938 לתקופה של 99 שנים בין החוכרת המקורית לבין קק"ל שקרקעותיה מנוהלות כיום על ידי רמ"י (להלן: "החוזה המקורי" ).
בשנת 2015 החברה רכשה את זכויות החוכרת המקורית במקרקעין ובכך "נכנסה" בנעליה. בחוזה המקורי מעוגנת זכותה של החוכרת (ושל הנכנסים בנעליה) לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 99 שנים נוספות – והכול לפי תנאי החוזה המקורי (ובכפוף למסירת הודעה על כך מראש לרשות).
בשנת 2021, קיבלה רמ"י את בקשת החברה להארכת תקופת החכירה ב-99 שנים, אך התנתה את אישורה בחתימה על תוספת בה נוספו סעיפים אשר לא נכללו בחוזה החכירה המקורי. בתוספת לחוזה קבעה רמ"י כי על החוזה החדש יחול סעיף 2.26 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
סעיף זה קובע כי : " חוכר המבקש למצות זכויות שבהסכם החכירה הפרטני אשר הוא צד לו המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו על ידי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, לא יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהגת הרשות על פי החלטות המועצה המאוחרות למועד תחילת החכירה, ויחולו עליו, לכל דבר ועניין הוראות הסכם החכירה הפרטני ".
רמ"י אף פירשה בתוספת לחוזה את סעיף 2.26 באופן רחב ביותר אשר מטיל על החברה הגבלות שונות. הגבלות הכוללות את שלילת הזכאות להקניית בעלות וכן קובעות שיעורי תשלום מלאים במקרה בו יבקשו בעלי היחידות להוון או לרכוש את הבעלות בנכסיהם.
החברה סירבה לחתום על התוספת בטענה כי מדובר בשינויים מרחיקי לכת שאינם עולים בקנה אחד תנאי החוזה המקורי. בהיעדר הסכמות פנו הצדדים לבית המשפט המחוזי.
החברה טענה שרמ"י אינה מוסמכת לשנות התחייבויותיה בחוזה באופן חד צדדי ובהיעדר הסכמת החוכרת והתנהלותה של רמ"י נראית כניסיון לבצע "מקצה שיפורים" לחוזה המקורי באופן שנוגד את ההסכמות בחוזה המקורי.
רמ"י טענה כי התוספת לחוזה אינה מהוויה "תנאים נוספים" לחוזה ואין הם משנים דבר מהמערך ההסכמי בין הצדדים ומטרת התוספת להעניק הבהרה מחייבת בהתאם למדיניות החדשה של רמ"י. לחילופין טענה רמ"י טענה חלופית לטענת "ההבהרה", לפיה השינוי הנ"ל הוא הכרחי לטובת הקופה הציבורית וכן הצורך בשיקוף המשמעות הכספית הנגזרת מסעיף 2.26.
דיון החלטה:
הוראות החוק והפסיקה קובעות כי כל זמן שניתן ללמוד על אומד דעת הצדדים מתוך לשון החוזה באופן ברור וחד משמעי, הפירוש הניתן לחוזה יהא בהתאם ללשונו. ואין לייחס לחוזה כל פרשנות אחרת שאיננה מתיישבת עם לשונו.
לטענת הרשות כי התוספת נועדה לצורך הבהרה בלבד של מציאות משפטית שקיימת ממילא, קבע בית המשפט כי לשון החוזה בין הצדדים ברורה דיה ולפיכך, כי אין כל הצדקה להבהיר את החוזה ולפרשו מחדש, מקום בו הוא בהיר ומפורש דיו.
יותר מכך, בית המשפט קבע כי התוספת אינה נראית כהבהרה, ונראה כי מטרתה היא החלתו בהכרח של סעיף 2.26 על החוזה. לא בכדי בחרה הרשות לציין בסיפא לתוספת: "יתר תנאי חוזה החכירה יישארו על כנם". כלום לא עולה מכאן סתירה לטענת הרשות שמדובר בהבהרה ותו לא? שכן אם חלק מתנאי החוזה נותר על כנו, הרי שבהכרח החלק האחר שונה.
יוצא מכך שדרישת רמ"י מאלצת למעשה את החברה ואת כל מי שייכנס בנעליה, לרבות רוכשי הדירות, לקבל על עצמם בהכרח את המשמעויות הכספיות הנגזרות מסעיף 2.26, והכול מבלי שנקבע כי הסעיף חל בענייננו לכתחילה. מכאן שניסיון זה של רמ"י לביצוע מהלך חד צדדי ובניגוד להסכמת הצד השני הוא ניסיון לא הגון, לא ראוי, ונטול כל בסיס משפטי נורמטיבי. הפגיעה עמוקה אף יותר כאשר ברור כי הדבר משפיע על צדדים שלישיים שהתקשרו עם החברה על יסוד החוזה הקיים אולם בפועל אינם צד לחידושו.
ביחס לטענת הרשות בדבר "טובת הציבור", קבע בית המשפט כי דווקא משום בהירות לשון החוזה המקורי והסתמכותם של צדדים שלישיים על לשון זו – הרי שטובת הציבור, הוודאות והאחידות מחייבות כי חידוש החוזה ייעשה בתנאים המקוריים וללא הוספת כל תנאי נוסף.
העיקרון המנחה את בית המשפט בהחלטתו הוא הצורך בקיום הוודאות והאחידות במקרה של חוזה חכירה פרטני. והדרך להגן על עיקרון זה היא ההגנה והשמירה על החוזה באופן שלא ישונו תנאיו ולא תיפגע מהותו. לפיכך פסק בית המשפט כי על הרשות להאריך את תקופת החכירה לתקופה של 99 שנים, וללא כל תנאי נוסף.
(ת"א 61072-02-22 ב.ו.ב מדף 35 בע"מ נ' מדינת ישראל).