היטל השבחה הוא סוג של מיסוי עירוני שבעלי נכסים נדרשים לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כאשר ערך הנכס שלהם עולה בעקבות אישור תכנית בנין עיר (תב"ע) אשר משביחה את הנכס ומעלה את ערך הנכס, למשל תכנית אשר מגדילה את אחוזי הבניה שניתן לבנות על המקרקעין או תכנית אשר משנה את השימוש המותר במקרקעין . בנוסף הוועדה המקומית זכאית לגבות היטל השבחה כאשר היא מאשרת מתן הקלה בבניה או מאשרת שימוש חורג בנכס.
מדובר במס עירוני שנועד מחד לפצות את הרשות המקומית על השקעותיה בתשתיות ובפיתוח אשר תרמו לעליית ערך הנכסים ומאידך מס של בעל הנכס עבור ההשבחה על הנכס שלו. בנוסף היטל ההשבחה בא לממן אפשרות לתביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965 מצד בעלי נכסים שכנים שיתכן והתב"ע ו/או ההקלה בבניה ו/או השימוש החורג גרמו לפגיעה בערך הנכסים שלהם.
היטל השבחה – המקור החוקי
המקור החוקי להיטל השבחה הוא התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965.
למידע נוסף על החוק ועל היטל השבחה ראה היטל השבחה באתר כל זכות
כיצד מחושב היטל השבחה
היטל השבחה חל רק על עליית הערך הריאלית של הנכס כתוצאה מהשבחת הנכס בעקבות אישור התב"ע/אישור ההקלה/אישור שימוש חורג ולא על עליית הערך כתוצאה מאינפלציה.
גובה היטל ההשבחה הוא 50% משווי ההשבחה. שווי ההשבחה מחושב על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית, אשר מעריך את ההפרש בין שווי הנכס ערב יום השינוי שגרם להשבחה לבין שווי הנכס לאחר השינוי. ההפרש בשווי מחולק לשתים בתוספת מע"מ כחוק. משווי ההשבחה ניתן לקזז את ההוצאות ששולמו לטובת מימוש זכויות הבנייה, כגון עלויות השיפוץ או הבנייה.
מי קובע את גובה היטל ההשבחה
לאחר אישור של התכנית המשביחה, הוועדה המקומית ממנה שמאי מקרקעין, אשר בודק את עליית הערך של הנכסים עליהם חלה התכנית המשביחה, ועל פי הערכת השווי של השמאי נקבע סכום התשלום להיטל. בהמשך, הוועדה מפרסמת לוח שומה, בו נמצאים פרטי הנכסים ושיעור ההשבחה. פרסום לוח השומה נחשב בתור עדכון בעל הנכס על גובה ההיטל, ובנוסף על זכותו לערער על ההחלטה. מועד חישוב שווי ההשבחה הוא מהיום בו אושרה התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג.
מתי משולם היטל השבחה
היטל השבחה ישולם בהתקיים אחד מהאירועים הבאים :
- מכירת הנכס
- בקשה להיתר בניה
- עם השימוש בפועל של הזכויות הנוספות
מי משלם את היטל ההשבחה
ההיטל משולם ע"י בעל הזכויות בנכס המחזיק בו : בעלים או חוכר.
האם ניתן לערער על גובה היטל השבחה
בעל הנכס יכול להגיש בקשה לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך שנה ממועד הצגת לוח השומה. במקרה זה, לוועדה המקומית יש זכות לרשום הערות אזהרה על חובת הבעלים או החוכר לשלם היטל השבחה . הוועדה יכולה לקבל את הערר במלואו, בחלקו, או לדחות אותו.
ועדת ערר שהוגש בפניה ערעור בנוגע להיטל השבחה , רשאית לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין ולבקש ממנו מינוי של שמאי מייעץ, אשר יגיש חוות דעת בכתב בנושא.
פטור מהיטל השבחה
פטור מהיטל השבחה ניתן במספר מקרים:
- קרקע באיזור שיקום (על פי הגדרת הממשלה או על פי חוק )
- מוסדות ציבוריים שלא למטרות רווח (מלכ"רים) כגון: מוסד לחינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט.
- קרקע או דירת מגורים כאשר הבעלים זכאי לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון כאשר הסיוע מיועד לבנייה\הרחבה של הדירה, ושטח הדירה תואם לתכנית.
- קרקע או דירה שבעליה החזיקו בה לפחות 10 שנים לפני ביצוע ההשבחה, והתוכנית שקדמה לתוכנית ההשבחה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950.
- הוספת שטחי שירות הנדרשים לביצוע התאמות נגישות לנכים, לרבות בניית מעלית שבנייתה נדרשת על פי חוק ותוספת של שטחי שירות עד 5% משטח המגרש.
- בניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) לשטח המינימלי הנדרש בלבד (9 מ"ר נטו)
- בנייה או הרחבה של דירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר, כל עוד הבעלים או קרוב של הבעלים יגור בדירה במשך 4 שנים לאחר סיום הבנייה.
- שיוך דירות בקיבוצים לחברי קיבוץ , לפי פסק-דין תקדימי של בית המשפט העליון בר"ם 7560/22
ההבדל בין היטל השבחה למס שבח
השם דומה אך מדובר על תשלומים שונים לחלוטין:
מס השבח משולם למדינה – רשות המיסים.
היטל השבחה משולם לוועדה המקומית העירונית.
מס שבח הוא מס רווח הון בעת מכירת דירה, כלומר מס על ההפרש בין המחיר בו הדירה נקנתה, לבין המחיר בו נמכרה בקיזוז הפרשי אינפלציה.
עם זאת, יש נגיעה בין היטל ההשבחה למס השבח: בעת חישוב מס שבח , ניתן לקזז את ההוצאות ששולמו להשבחת הנכס במהלך השנים וכחלק מתהליך המכירה, כגון: שכ"ט עורך דין, הריבית על המשכנתא, תשלום למתווך, וגם תשלום היטל השבחה.
בדיקת קיום חבות בהיטל השבחה
אם אתם שוקלים למכור נכס , בעיקר מבנה ישן או מבנה צמוד קרקע -דו משפחתי או חד משפחתי , קיימת סבירות גבוהה לחבות היטל השבחה. על כן חשוב ביותר לבדוק קיום היטל השבחה ומה גובה היטל ההשבחה. את הבדיקה ניתן לבצע בין באמצעות העירייה/הועדה המקומית לתכנון ובניה ובין באמצעות שמאי מקרקעין פרטי. משרדנו עובד עם מספר משרדי שמאי מקרקעין המתמחים בנושא היטל השבחה. במידת הצורך משרדנו בוחן גם את עצם חוקיות חבות היטל ההשבחה, והאם במקרה המסוים קיים לנישום פטור או הנחה.
למידע נוסף: