דמי היוון ו/או הקניית בעלות – ההזדמנות שבעלי נכסים מפספסים

"שוב לשלם דמי חכירה ? , מה יקרה עם הנכס שלי בסיום החכירה או כשארצה למכור ? אני רק רוצה שקט נפשי בעתיד …"

אם המשפטים האלה נשמעים לכם מוכרים – אתם לא לבד. בעלי נכסים רבים על קרקע של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י, לשעבר מינהל מקרקעי ישראל), מתמודדים עם אותם כאבי ראש: תשלומים שנתיים בלתי נגמרים, דרישות בירוקרטיות לא ברורות, ודאגה מה יקרה כשהחכירה תסתיים, מה יקרה בעת שיורישו את הנכס או כאשר ירצו למכור את הנכס.

כאן בדיוק נכנס לתמונה מושג שכדאי להכיר – דמי היוון או הקניית בעלות מדובר לא רק על פתרון טכני, אלא על מהלך שיכול לשנות את כל התמונה – כלכלית, תכנונית, קניינית ועסקית.

מה זה בכלל דמי היוון או הקניית בעלות – ולמה זה רלוונטי ?

דמי היוון הם תשלום חד־פעמי שהחוכר משלם לרמ"י במקום לשלם בכל שנה "דמי חכירה שנתיים" (דח"ש), או במקום לשלם לרמ"י "דמי הסכמה" בעת מכירת הנכס , המהווים 1/3 (שליש) מההפרש בין שווי הקנייה לבין שווי המכירה . זה סוג של "סגירת חשבון" מול המדינה – במסגרתה אתה מקבל "חוזה חכירה מהוון", שמקנה לך זכויות של 91 אחוז משווי הקרקע , קרוב לבעלות.

במילים פשוטות: אתה מפסיק להיות "שוכר תמידי" של הקרקע, והופך למי שיש לו שליטה אמיתית בנכס – בלי הודעות ודרישות תשלום מרמ"י,  בלי הפתעות.

הקניית בעלות היא העברת הבעלות , במקום חכירה, שידרוג הזכות הקניינית בנכס לדרגה הגבוהה ביותר וניתוק מכל כבלי הבירוקרטיה של רמ"י.

תנאי להקניית בעלות היא חכירה מהוונת או תשלום דמי היוון , העדר חריגות בניה, שימושים חורגים, עיקולים או הליכים משפטיים ביחס לנכס.

הנושא חשוב במיוחד לבעלי עסקים –  נכס המשרת עסק צריך יציבות וודאות לאורך זמן ללא תלות בכל הליך בירוקרטי של גוף ממשלתי.

איך זה עובד בפועל?

דמי ההיוון מחושבים לפי ערך הקרקע, משך החכירה שנותר, סוג הנכס (מגורים בניה נמוכה או דירה בקומות או נכס מסחרי) וסוג העסקה (למשל – האם מדובר בהיוון בעת מכירה או לקראת סיום חכירה). רמ"י משתמשת בנוסחאות שונות, שלעתים משתנות בהתאם לנתונים הנ"ל.

מגורים

מגורים בניה נמוכה  – דו משפחתיים או חד משפחתיים

היוון  לתקופה של 49 שנה נוספות יעמדו על 5.5% מערך הקרקע.

הקניית בעלות

הסתיימה תקופת החכירה המהוונת לאחר 8.2.2010 זכאי בעל הנכס להקניית בעלות בתמורה או ללא תמורה.

בשטח קרקע עד 280 מ"ר – ללא תשלום

מעל 280 ועד 540 מ"ר – בתשלום 4.5% מערך הקרקע. באזורי עדיפות א', ב' ללא תשלום

מעל 540 ועד 1 דונם –    בתשלום 9% מערך הקרקע . באזורי עדיפות א' , ב' ללא תשלום.

מעל 1 דונם ועד 3 דונם – בתשלום 12% מערך הקרקע או 31% מההפרש בין שווי זכויות החכירה לבין שווי בעלות מלאה, הגבוה מבין שניהם.  באזורי עדיפות א' , ב' ללא תשלום.

מגורים בבניה רוויה (דירה בבניין קומות)

היוון – במצב בו הדירה לא מהוונת קיימת אופציה להיוון את הדירה בזמן המכירה בעלות שהיא נמוכה בהרבה מהיוון הנכס ללא מכירה. על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 844 יכול חוכר שבידו חוזה חכירה לא מהוון למכור את דירתו ולשלם דמי הסכמה בשיעור שבין 0.5% לבין 2% משווי עסקת המכר לפי מדרגות בדומה למדרגות לחישוב מס רכישה. תשלום דמי ההסכמה הנ"ל יראו אותם גם כדמי היוון ליתרת תקופת החכירה המקורית ולתקופה של 49 שנים נוספות. 

הקניית בעלות – ללא כל תשלום, אותה ניתן לבצע גם בטרם הסתיימה החכירה וגם בסיום החכירה המהוונת.

נכס תעסוקה

נכס המשמש אחד מאלה : תעשיה, תעשיה עתירת ידע, מלאכה, אחסנה, משרדים, מסחר, תחנת דלק, תיירות ומלונאות.

היוון – במסגרת יובל חכירה מוקדם – פחות מ 8 שנים לסיום החכירה שאז יתרת ההיוון יהיה עבור יתרת תקופת החכירה ועוד 49 שנים נוספות.  שני סוגי חישוב בהתאם לאחוז משווי הנכס ששולם עליו לרמ"י בעת הרכישה ההיסטורית – דמי החכירה הראשוניים (דח"ר) :

1. דח"ר נמוך (עד 39 אחוז) :

לאזור שאינו אזור עדיפות –

דמי ההיוון יחושבו כמכפלה של 1.25 אחוז מערך הקרקע למועד ההיוון במקדם של 18.2 ובסה"כ

ישולם 22.75% מערך הקרקע.

לאזור עדיפות א' – ישולם 7.75% מערך הקרקע

לאזור עדיפות ב' – ישולם 12.75% מערך הקרקע

ביישובי קו עימות – ללא תשלום

2. דח"ר גבוה ( 40 עד 80 אחוז) :

 דמי ההיוון ישולמו כמכפלה של 0.75 אחוז מערך הקרקע למועד ההיוון במקדם של 18.2 ובסה"כ

 ישולם 13.65% מערך הקרקע.

 לאזור עדיפות א' – ישולם 4.65% מערך הקרקע

לאזור עדיפות ב' – ישולם 7.65% מערך הקרקע 

ביישובי קו עימות- ללא תשלום

הקניית בעלות

בשטח קרקע עד 280 מ"ר – ללא תשלום.

מעל 280 מ"ר ועד 1 דונם – 9% מערך הקרקע , באזור עדיפות א' – ללא תשלום

מעל 1 דונם ועד 5 דונם – בתשלום 12% מערך הקרקע או 31% מההפרש בין שווי זכויות החכירה לבין שווי בעלות מלאה, הגבוה מבין שניהם.  באזורי עדיפות א' ללא תשלום.

באופן כללי וללא קשר לסוג הנכס – אם קיימים חובות דמי חכירה שנוצרו 7 שנים לפני הגשת הבקשה להיוון ולא התיישנו, יש להסדיר את החוב כתנאי לקבלת חוזה חכירה מהוון ורישום בטאבו.

מתי כדאי לבצע היוון או הקניית בעלות

אם אתה שוקל למכור את הנכס, להוריש אותו, למכור אותו או לפתח אותו – זה הזמן לבדוק את כדאיות ההיוון.
לרוב, דווקא דחיית ההיוון לשלב המכירה משתלמת יותר – כי תשלם פחות. מצד שני, אם אתה קרוב לסיום תקופת החכירה (פחות מ 8 שנים לסיום) – כדאי לפעול עכשיו, כדי למנוע עיכובים בירוקרטיים מיותרים.

כאמור לעיל, כבר עדיף כיום לעבור להקניית בעלות, אך התנאי לכך הוא ביצוע היוון , העדר חריגות בניה, העדר שימושים חורגים, העדר עיקולים ו/או הליכים משפטיים בנכס.

הטעויות הנפוצות של בעלי נכסים

1. מתעלמים מהסוגיה עד שזה מאוחר מדי – ואז מגלים שנדרש זמן לשמאות, בדיקות של רמ"י והליך ממושך.
2. ממהרים להוון מוקדם מדי – גם זה עלול להיות יקר יותר בלי הצדקה עסקית.
3. לא לוקחים עו"ד שמכיר את התחום – תחום דמי ההיוון ברמ"י שונה מאוד מהעבודה מול עירייה, קבלן או אפילו רשות המסים.

איך בוחרים עורך דין נכון לעניין?

היוון חכירה, חידוש חכירה או הקניית בעלות הוא תחום נקודתי ומורכב. לא כל עו"ד מקרקעין מכיר את רמ"י לעומק – וזה הבדל שמורגַש מהר מאוד.

כדאי לבחור עו"ד ש:

• טיפל בעשרות תיקים מול רמ"י – במיוחד בנכסים עסקיים ומסחריים.
• מכיר את המערכת מבפנים – עדיף מי שעבד בעצמו ברשות.
• מדבר בגובה העיניים ומסביר כל שלב.
• מבין גם את הצד הקנייני וגם את הצד העסקי – ויודע להסתכל על הנכס כיחידה כלכלית, לא רק מסמך משפטי.

למה דווקא עו"ד גלעד א. בר?

עו"ד גלעד א. בר, לשעבר עו"ד ברמ"י מחוז מרכז, מלווה מזה שנים בעלי נכסים ועסקים בתהליכים של חידוש חכירה, היוון זכויות, הקניית בעלות  וניהול מו"מ מול רשות מקרקעי ישראל.

מה שמייחד אותו?

• ניסיון מעשי מתוך רמ"י – הוא לא צריך "לנחש" מה יקרה בתיק, הוא מכיר את ההליך מבפנים.
• הבנה כלכלית של נכסים מסחריים – לא רק ניסוח חוזים, אלא גם תכנון אסטרטגי.
• גישה אישית – הוא לא רק "מטפל" בתיק, אלא מסביר לך, מעורב ומוביל מהלך שתפור עליך.

בשורה התחתונה – אל תחכה לרגע האחרון

הליך היוון או חידוש חכירה מהוונת או הקניית בעלות עשוי לקחת מספר חודשים, ולעיתים לעכב מכירה, פיתוח או מהלך עסקי חשוב. אם יש לך נכס מגורים נכס עסקי שחוזה החכירה שלו עומד להסתיים, או שאתה מעוניין לוודא שאתה פועל בצורה חכמה – עכשיו הזמן לבדוק את זה.

בוא נדבר על הנכס שלך

שיחת ייעוץ אחת עם עו"ד גלעד א. בר יכולה לחסוך לך הרבה זמן, כסף ועוגמת נפש.
הוא מכיר את רמ"י לעומק, מבין את הצרכים של בעלי עסקים – ובעיקר, יודע להוביל אותך בביטחון מהבירוקרטיה אל הפתרון.

היוון או הקניית בעלות  – זה שקט נפשי לך או לעסק שלך.
וזה מתחיל בשיחה.